Da ESG-Vorschriften in vielen Branchen an Bedeutung gewinnen, nehmen die Forderungen nach besseren Praktiken bei der Erfassung und dem Reporting von ESG-Daten ebenfalls zu. Das Thema zieht immer mehr Aufmerksamkeit auf sich, doch es bleiben Fragen offen: Welche Daten werden benötigt? Wie können digitale Tools helfen, das Reporting transparenter zu gestalten? Wie kann die Digitalisierung von ESG-Daten Transaktionen und Deals beschleunigen? All diese Fragen und noch mehr wurden in unserem jüngsten Panel im UKREiiF-Forum besprochen, moderiert von von Petter Made, SVP Product & Development bei Drooms.
Nachfolgend haben wir die wichtigsten Einblicke unserer Experten zusammengefasst: Emma Hoskyn, UK Head of Sustainability bei JLL, Jessica Pilz, Head of ESG bei Fiera Real Estate, Ailsa Shaylor, Head of ESG & Sustainability bei BNP Paribas und Jonathan Walker, Associate Director, Sustainable Investment bei Gresham House.
Welche Auswirkungen hat die Berücksichtigung von ESG auf die Bewertung von Immobilien und wie kann dies gemessen werden?
Warum ist die Messung von ESG bei Immobilien so wichtig? Dies ist eine Frage, die in der Branche häufig gestellt wird, vor allem von ESG-Skeptikern. Die Auffassung, dass ESG eine vorübergehende Modeerscheinung ist, hat keine Existenzgrundlage mehr. Wie es Jonathan Walker, Associate Director Sustainable Investment bei Gresham House formulierte, „hat sich ESG von einem willkommenem Zusatzaspekt zu einer Betriebslizenz entwickelt. ESG-Faktoren werden zunehmend ebenso wichtig wie finanzielle.“
Durch die Umsetzung von ESG-Initiativen profitieren Unternehmen von einer Reihe unmittelbarer und langfristiger Vorteile, darunter die Verbesserung vom Markenimage, der Gewinn von Neugeschäft, die Einhaltung von regulatorischen Vorschriften und die höhere langfristige Rentabilität ihrer Vermögenswerte. Eine Nichteinhaltung der regulatorischen Vorschriften hat auch deutliche Konsequenzen. Immobilien gehören zu den größten Klimasündern der Welt und verursachen fast 39% der globalen CO2-Emissionen. Assets, die den ESG-Vorschriften nicht entsprechen, können als „braune“ Immobilien eingestuft werden. Dabei handelt es sich um Assets mit einer schwachen Umweltleistung und einer Bewertung mit einem sog. „braunen Abschlag“. Dieser Abschlag bezieht sich auf die höheren Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie die künftig niedrigeren Mieten und Kapitalwerte dieser nicht nachhaltigen Immobilien. Wie Jonathan Walker anmerkte, „führt die Verbesserung der Umweltaspekte von Immobilien zu niedrigeren Betriebskosten und mehr Widerstandskraft gegen Klimarisiken. Dies wiederum schlägt sich in einer stärkeren Nachfrage, höheren Vermietungsquoten und schließlich höheren Mieteinnahmen nieder.“
Eine kürzlich von JLL veröffentlichte Studie analysierte über einen fünfjährigen Zeitraum fast 600 Investitionen in Büros im Zentrum von London und kam zu dem Ergebnis, dass der Markt zunehmend höhere Preise für nachhaltigere Immobilien verlangt. Dieser Trend hat dazu geführt, dass die Umweltleistung von Londons Büroimmobilien zunehmend verbessert wird, da nachhaltige Gebäude wegen der geringeren Betriebs- und Energiekosten auf größeres Interesse stoßen. Gebäude mit hohen Nachhaltigkeitsbewertungen werden sich daher zu Premium-Mietpreisen vermieten und mit Spitzen-Renditen verkaufen lassen. Dem fügte Emma Hoskyn, UK Head of Sustainability bei JLL hinzu: „Was die Vermietungsgeschwindigkeit angeht, so werden Bauvorhaben, die höhere BREEAM-Ratings anstreben, schneller vermietet. Unsere Analyse ergab, dass die mit ‚Outstanding‘ oder ‚Excellent‘ bewerteten Gebäude 24 Monate nach ihrer Fertigstellung eine durchschnittliche Leerstandsrate von 9% aufwiesen. Bei den mit ‚Sehr gut‘ bewerteten lag diese Zahl im Vergleich bei 16%.“
Damit eine Immobilie ESG-konform wird, ist es wichtig, ihre ESG-Leistung zu messen und zu berichten. „Daten spielen eine solch wichtige Rolle, wenn es darum geht zu verstehen, womit wir es eigentlich zu tun haben. Denn ohne diese Daten wissen wir nicht, wie weit wir gehen müssen, um uns zu verbessern“, meinte Jessica Pilz, Head of ESG bei Fiera Real Estate. Durch die Messung von ESG-Daten können Unternehmen die Basisziele verstehen und ihre Leistung verbessern, zum Beispiel indem sie ihre Verpflichtungen zur CO2-Reduktion erfüllen. „Daten helfen Unternehmen auch, die Effektivität und die Auswirkungen von bestimmten Maßnahmen und Initiativen zu beurteilen“, erklärte Jessica Pilz. Mit diesen Daten lässt sich der Fortschritt über einen bestimmten Zeitraum messen und feststellen, ob Unternehmen ihre Ziele erreichen. Dies sorgt wiederum für Transparenz zwischen Investoren und Asset Managern. Wie es Emma Hoskyn treffend zusammengefasst hat: „Was man nicht misst, kann man nicht verwalten.“
Wie können Gewerbeimmobilienunternehmen sicherstellen, dass sie die ESG-Anforderungen erfüllen?
Der entscheidende erste Schritt ist die Bereitstellung der erforderlichen Ressourcen, gefolgt von einer klar festgelegten ESG-Strategie. Es sollte auch Verantwortung zugewiesen werden, zum Beispiel durch die Ernennung interner oder externer ESG-Experten. Wie jedoch Jessica Pilz erwähnte, „sollte die ESG-Strategie nicht allein in der Verantwortung von ESG-Experten liegen – sie muss in die Organisation integriert werden. Somit versteht jeder, welchen Einfluss seine eigene Rolle darauf hat, ob Ziele erreicht und Anforderungen erfüllt werden.“ Unternehmen müssen auch die Ziele sowie die Berichtsrahmen festlegen, in denen die jeweiligen Fortschritte bei diesen Zielen gemessen werden.
Hier setzt auch das ‚G‘ in ESG an – „Governance ist das A und O; es braucht eine gute Unternehmensführung, um sicherzustellen, dass die Vorschriften erfüllt werden“, fuhr Jessica Pilz fort. Es ist daher wichtig, die mit ESG verbundenen Aufgaben nicht nur zu delegieren, sondern auch dafür zu sorgen, dass jeder in der Organisation ihren Zweck versteht und Verantwortung trägt.
Ein transparentes, ausführliches und regelmäßiges Reporting ist daher von entscheidender Bedeutung. Die Bereitstellung von Daten sowie regelmäßige Überprüfungen der Gesetzeslage sollten bekräftigt werden, damit Fortschritte verfolgt und an den gesetzlichen Anforderungen gemessen werden können.
Welche sind die wichtigsten ESG-Kennzahlen, die Sie verfolgen sollten, und warum?
Umweltaspekte erhalten die meiste Aufmerksamkeit, wenn es um Immobilien geht. Wie Jessica Pilz während des Panels erklärte, „haben wir uns immer auf das ‚E‘ konzentriert, da es leicht zu messen ist“. Zu den Umweltkennzahlen, die ermittelt werden sollten, gehören Energieverbrauch und effizienz, CO2-Emissionen, Wasserverbrauch und Abfall. Das sind alles Datenpunkte, die wir in der Vergangenheit gesammelt haben, doch neue Bereiche wie Natur und Artenvielfalt erhalten zunehmend Aufmerksamkeit. Die Artenvielfalt stand bisher im Schatten der Dekarbonisierungsdiskussion, doch Tatsache ist, dass wir nicht dekarbonisieren können, wenn wir die natürliche Welt nicht wiederherstellen. Fiera Real Estate konzentriert sich zum Beispiel auf den Einsatz des natürlichen Kapitals zur Unterstützung des Dekarbonisierungsplans. Doch da dies solch ein neues Gebiet ist, ist es sehr schwer, die Kompensationsmaßnahmen zu messen. Zum Beispiel, die Kohlenstoffbindung in Böden als eine Möglichkeit, der Umwelt Kohlenstoff zu entziehen. Um einen Rahmen hierfür zu entwickeln, wurde die Taskforce for Nature-related Financial Disclosure (TNFD) gegründet.
Bei Immobilien wird das ‚S‘ in ESG und wie es überwacht werden kann leicht vergessen. Dabei ist es ein Bereich, der bei Investoren zunehmend ins Bewusstsein dringt. Jessica Pilz glaubt, dass „soziale Auswirkungen und sozialer Wert bei ESG von großer Bedeutung sind, doch es ist wichtig zu beachten, dass es sich bei beiden um sehr unterschiedliche Konzepte handelt“.
Soziale Auswirkungen sind die Auswirkungen, die Immobilienprojekte auf einzelne Personen, auf Gemeinden und auf die Gesellschaft haben. Entstehen durch das Projekt zum Beispiel bezahlbare Wohnungen oder neue Jobs? Wird es Raum für gemeinschaftliches Engagement geben und befinden sich Einrichtungen in leicht erreichbarer Nähe? Wird es Grünflächen zur Verbesserung des Wohlbefindens der Bewohner geben?
Der soziale Wert ist der Wert für die Gesellschaft des Immobilienprojekts selbst. Sorgt es für gemeinschaftlichen Zusammenhalt? Wird es die Gesundheit und das Wohlbefinden durch Einrichtungen fördern? Wird es das kulturelle Erbe bewahren sowie Vielfalt und Inklusion fördern?
Beim Messen kann Folgendes berücksichtigt werden:
- Anzahl der geschaffenen Arbeitsplätze
- Prozentsatz der geschaffenen bezahlbaren Wohnungen
- Anzahl der Gemeindeversammlungen, um das Projekt zu besprechen
- Wie das Feedback der Gemeinschaft das Projekt beeinflusst hat
- Angebot an öffentlichen Plätzen
- Umfragen zum Wohlbefinden der Bewohner
- Anzahl von Ausbildungsstellen
Was sind die größten Herausforderungen bei der Erhebung genauer und verlässlicher ESG-Daten?
Eine der größten Herausforderungen besteht darin, überhaupt an die Daten zu kommen. Vor allem bei langfristig an nur eine Person vermieteten Immobilien kann es sehr schwierig sein, Daten zu sammeln. Die Zähler können oft veraltet sein (zum Beispiel Wasserzähler unter der Erde, die unmöglich zu finden sind). Vermieter wollen auch oft keine Daten herausgeben.
Dazu erwähnte Jessica Pilz: „Fiera Real Estate kann mit Stolz sagen, dass wir jetzt 90% der Daten für unser Portfolio an langfristig vermieteten Immobilien haben. Dies haben wir erreicht, indem wir Beziehungen zu unseren Mietern aufgebaut haben und auch durch Daten-Scraping. Unsere Mieter sind einverstanden, mit Versorgern zusammenzuarbeiten, und wir können die Daten von deren Portalen abgreifen.“ Ailsa Shaylor teilte eine ähnliche Ansicht: „Die Datensammlung ist schwer, vor allem bei Wasser, ein Bereich, der unantastbar ist. Doch hier gibt es technische Lösungen, die helfen – es gibt schon fast zu viele Lösungen. Auch ist an Rahmenwerke zu denken, die bei Vermietungen in einen Mietvertrag oder bei der Datenweitergabe aufgenommen werden können.“
Zudem sind regulatorische Vorschriften zu berücksichtigen wie die britischen Anforderungen an die Offenlegung von Nachhaltigkeitsinformationen (Sustainability Disclosure Requirements, SDR), die EU-Offenlegungsverordnung (SFDR) und die Empfehlungen der Taskforce on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Wie Jonathan Walker bemerkte, „sind vielleicht nicht alle 14 Punkte der Offenlegungsverordnung zu erreichen, doch man ist zuversichtlich mit den 5, die man tatsächlich hat. Seien Sie diesbezüglich offen und ehrlich und schauen Sie, wo Sie sich verbessern müssen.“
Eine weitere Herausforderung besteht darin, festzulegen, wer für die Erhebung, Weitergabe und Reporting der Daten verantwortlich ist. "Beispielsweise sammeln und speichern Energieversorger die Daten und geben sie dann anDritte weiter. Daraus ergibt sich die Frage: Wer trägt eigentlich die Verantwortung für korrekte Daten? Der Energieversorger, der Messdienstleister, der Datenaggregator, der Asset Manager oder der Energieberater?“, fuhr Emma Hoskyn fort. Dem fügte Ailsa Shaylor, Head of ESG & Sustainability bei BNP Paribas hinzu: „Es gibt eine Reihe von Herausforderungen bei der Erhebung von genauen ESG-Daten. Doch Ehrlichkeit und Transparenz für alle Beteiligten, die sagen können, ‚das sind die Daten, die wir haben‘, ist eine Kultur, die sich in der Branche hoffentlich noch weiter verbreiten wird.“
Wie kann Technologie die Messung und das Reporting von ESG verbessern?
Es gibt zwei Kategorien von ESG-Technologie: Die eine ist die Technologie, die in einem Gebäude integriert werden kann. Eine interessante Analogie wurde von Emma Hoskyn vorgestellt, die sagte, dass „ein Gebäude ein Teil eines Systems ist, das atmet und lebt. Wenn wir es nicht laufend überwachen, wird es ineffizient und erfüllt nicht die Bedürfnisse der Bewohner. Technologie zielt darauf ab, auf das lebende Gebäude einzugehen, damit es weiter effizient arbeitet.“ Zum Beispiel gehören zu den Technologien, die bei der Überwachung von Umweltdaten helfen können, Geräte und Sensoren, die die Leistung des Gebäudes verbessern (Temperatur, CO2, Gebäudenutzung, Reinigung und Instandhaltung, etc.).
Die zweite Technologie ist diejenige zur Analyse und Visualisierung der von den Geräten im Gebäude gelieferten Daten, um Probleme und Trends zu erkennen und Entscheidungen zu beeinflussen. Die gesammelten Erkenntnisse müssen für Fonds-, Anlage-, Vermögens-, Immobilien-, Gebäude- und Nachhaltigkeitsmanager zugänglich und leicht verständlich sein. Hier bieten Datenplattformen wie Drooms eine ideale Lösung für die Sammlung, Analyse und Speicherung von ESG-Daten. Die Daten können im Laufe der Zeit gesammelt, an relevante Stakeholder weitergegeben und für das Reporting leicht abgerufen werden.
Wenn es aber um technische Lösungen geht, was sollten kleinere Investoren tun, die nicht das Innovationsbudget dafür haben? Laut Emma Hoskyn „muss man manchmal auch akzeptieren, dass man nicht immer alle Daten finden kann. Doch das sollte einen nicht davon abhalten, Entscheidungen zu treffen.“ Man muss realistisch einschätzen, was man erreichen kann und was man verbessern möchte. Welche Daten sind für meine Fonds und Abteilungen am relevantesten?
Wie können ESG-Ratings und Benchmarks Investoren bei der Beurteilung der Nachhaltigkeit von Vermögenswerten helfen? Und wie wählt man das oder die richtige aus?
Wenn es um ESG geht, scheint es jeden Tag ein neues Rating oder Vereinbarung zu geben, und sich hier zurechtzufinden kann zu einem Minenfeld werden. Wie weiß man, an welchen man sich messen sollte? Wer prüft die Rating-Agenturen?
Jonathan Walker bemerkte dazu: „Ich habe als Research Analyst gearbeitet, also weiß ich, was in diese einfließt und was außen vor gelassen wird. 60% der ETF-Produkte verwenden MSCI ESG-Scores. Ich bin skeptisch, was die langfristige Auswirkung dieser Ratings betrifft. Für einen Anleger, denke ich, sind sie nützlich zum Vergleich von Vermögenswerten und wenn man sich nur auf die Governance- oder sozialen Kennzahlen konzentriert. Deren ganzheitliche Betrachtung ist jedoch kein Ersatz für eine richtige ESG-Due Diligence und -Analyse.“
Rahmenbedingungen waren ein guter Weg, um die Diskussion voranzutreiben und ESG fest auf die Tagesordnung zu setzen, aber viele von ihnen haben nicht mit dem Markt Schritt gehalten. Dem fügte Jessica Pilz hinzu: „Sie sollten kein Maßstab für den eigenen Erfolg sein und sie messen die Auswirkungen der ESG-Änderungen, die man gemacht hat, nicht genau. Man sollte sich auf die wirkliche Veränderung statt auf das Rating konzentrieren. Viele unserer Anleger finden in den GRESB-Reports nicht das, was sie brauchen, weshalb wir für sie maßgeschneiderte ESG-Reports erstellen, damit sie die relevanten Daten für die TCFD oder SFDR haben.“
Haben GRESB und BREEAM ihre Zeit also hinter sich? Sie sind immer noch sehr wichtig, um diejenigen aufzuklären, die sich noch nicht so gut auskennen. Sie geben jenen, die sich bisher noch nicht einmal mit ESG auseinandergesetzt haben eine Vorstellung davon, wie das Gute aussieht. Sie bieten auch eine Bestätigung. Emma Hoskyn glaubt, dass „viele Anleger und Vermögensbesitzer Angst vor Greenwashing haben. Diese Ratings bieten eine externe Bestätigung, dass nicht nur das Unternehmen behauptet, es würde Veränderungen vornehmen. Doch erfüllen sie wirklich die Bedürfnisse oder Wünsche der Mieter? Wahrscheinlich nicht.“
Wie kann man also mit der Erhebung von ESG-Daten beginnen?
ESG sollte nicht als Silo betrachtet werden. Wie bereits erwähnt, muss ESG vollständig in die Unternehmenskultur integriert werden. Alle Redner waren sich einig, dass es das Wichtigste ist, den Stein einfach ins Rollen zu bringen und anzufangen. Laut Ailsa Shaylor kann man einen guten Anfang damit machen, die aktuellen Daten zu überprüfen und sie an den ESG-Vorschriften zu messen. Dadurch können Unternehmen sehen, welche Daten bereits ermittelt werden und welche fehlen und dies dann mit ihrer Geschäfts- und Anlagestrategie in Einklang bringen.
Das Nachhaltigkeits- und ESG-Reporting ist jetzt leichter als je zuvor. Früher war es unmöglich, die relevanten Daten zu sammeln, doch die Beteiligten werden zunehmend engagierter und sind immer mehr bereit, die Daten bereitzustellen. Zusammenarbeit ist also wichtig: Sprechen Sie mit Ihren Branchenkollegen und schauen Sie, was andere gemacht haben – und wie.
Die vollständige Podiumsdiskussion können Sie im nachfolgenden Video anschauen:
