La crescita dell'importanza delle normative ESG in molti settori industriali influisce anche sulla richiesta di migliori pratiche per la raccolta e la rendicontazione dei dati ESG. Il tema è oggetto di sempre più continue attenzioni, ma vi sono ancora domande in attesa di risposte: “Quali dati sono necessari?” “Quali contributi gli strumenti digitali possono fornire per rendere più trasparente la rendicontazione?” “In che modo la digitalizzazione della raccolta dei dati ESG può accelerare le transazioni e le trattative?” Queste e altre domande sono state un tema di discussione nel corso del nostro recente seminario presso l’“UK’s Real Estate Investment and Infrastructure Forum” (UKREiiF), moderato da Petter Made, Vicepresidente anziano del prodotto e dello sviluppo di Drooms.
Qui di seguito si riassumono i principali punti di vista dei nostri esperti: Emma Hoskyn, Responsabile UK della sostenibilità di JLL, Jessica Pilz, Responsabile ESG di Fiera Real Estate, Ailsa Shaylor, Responsabile ESG e Sostenibilità di BNP Paribas e Jonathan Walker, Direttore associato per gli investimenti sostenibili di Gresham House.
Qual è, e come si può misurare, l’impatto che le considerazioni ESG hanno sulla valutazione degli asset immobiliari?
Perché la misurazione ESG è così importante per gli asset immobiliari? È una domanda che viene spesso sollevata nel settore, e in particolare dagli scettici nei confronti dell'ESG. L'idea che “l'ESG sia una moda destinata a scomparire" non è più valida. Come ha affermato Jonathan Walker, Direttore associato per gli investimenti sostenibili di Gresham House, “L'ESG è passato da una percezione di ‘è bene averli’ a una reale condizione operativa. I fattori ESG stanno iniziando a ricoprire un ruolo sempre più importante, quanto quelli finanziari."
L’adozione delle iniziative ESG consente alle di ottenere una serie di vantaggi immediati e a lungo termine, tra cui il miglioramento della reputazione del proprio marchio, l'attrazione di nuove attività, la conformità alle normative e l'aumento della redditività a lungo termine dei propri asset. La non conformità porta con sé conseguenze che possono essere anche significative. Su scala mondiale, il settore immobiliare è tra i peggiori responsabili del cambiamento climatico e genera quasi il 39% delle emissioni globali di anidride carbonica. Gli asset che non rispettano le normative ESG possono essere classificati come “asset dannosi per il clima” (Brown asset), ovvero asset con scarse prestazioni ambientali il cui prezzo è soggetto a uno “sconto sul valore dell’asset” (Brown discount). Questo sconto si riferisce ai maggiori costi operativi e di manutenzione, a una riduzione dei futuri canoni di locazione e al valore del capitale investito in questi asset, non sostenibili. Come ha affermato Jonathan Walker: “Il miglioramento dei criteri ambientali degli asset porta a una riduzione dei costi operativi e alla resilienza in tema di rischi climatici che, a loro volta, si traducono in un incremento della domanda, in tassi di occupazione più elevati e, non ultimo, in un aumento dei canoni di locazione.”
Un recente studio di JLL ha analizzato in un periodo di cinque anni quasi 600 transazioni di investimento in uffici nel centro di Londra e ha evidenziato che il mercato attribuisce prezzi sempre più elevati agli asset con un alto grado di sostenibilità. Questa tendenza ha portato a migliorare ulteriormente le prestazioni ambientali del parco uffici londinese: gli edifici sostenibili, grazie alla riduzione dei costi operativi ed energetici, suscitano maggiore interesse. Gli immobili che presentano credenziali di sostenibilità elevate vengono, pertanto, affittati a canoni più alti e venduti con rendimenti superiori. Emma Hoskyn, Responsabile UK per la sostenibilità di JLL, ha aggiunto: “In termini di velocità di locazione, gli schemi che puntano a valutazioni BREEAM (Metodo di valutazione ambientale dell'istituto di ricerca edilizio) più elevate mostrano tassi di locazione più elevati; la nostra analisi ha rilevato che gli edifici classificati come ‘Eccezionali’ o ‘Eccellenti’, dopo 24 mesi dalla fine lavori, hanno un tasso medio di ‘sfitto’ del 9% rispetto al 16% degli edifici classificati come ‘Molto buoni’.”
Affinché un asset sia considerato conforme agli standard ESG è fondamentale misurare e rendicontare le sue prestazioni ESG. “I dati ricoprono un ruolo estremamente importante per capire con che cosa si ha a che fare, perché in assenza di dati non si può sapere che cosa è necessario migliorare”, ha affermato Jessica Pilz, Responsabile ESG di Fiera Real Estate. La misurazione dei dati ESG consente alle aziende di comprenderne gli obiettivi di base e di migliorarne le prestazioni, per esempio rispettando gli impegni per la riduzione delle emissioni di carbonio. “I dati, inoltre, aiutano le aziende a valutare l'efficacia e l'impatto di determinate misure e iniziative", aggiunge Jessica Pilz. Questi dati consentono di misurare i progressi compiuti nel tempo e di verificare se le aziende stanno raggiungendo gli obiettivi che hanno stabilito. Questa fa aumentare la trasparenza nei confronti degli investitori e dei gestori di patrimoni. Come ha sintetizzato in modo appropriato Emma Hoskyn: “Non è possibile gestire quello che non si è potuto misurare.”
Come possono le società immobiliari commerciali essere sicure di aver soddisfatto i requisiti ESG?
Il primo passo fondamentale richiede di allocare le risorse necessarie per passare, successivamente, a una strategia ESG chiaramente definita. Sarà anche necessario definire le responsabilità nominando, per esempio, esperti ESG interni o esterni. Tuttavia, come ha segnalato Jessica Pilz, “La strategia ESG non deve ricadere esclusivamente sotto la responsabilità degli esperti ESG: deve essere invece parte integrante dell'organizzazione per fare in modo che tutti comprendano come l’influenza del ruolo che ricoprono possa influire sul raggiungimento degli obiettivi e dei requisiti richiesti.” Le aziende devono anche definire quali sono gli obiettivi e in quali capitoli della rendicontazione misurare i rispettivi progressi.
Ed è qui che entra in gioco la “G” (Governance) dell’acronimo “ESG”: “La governance è il punto di partenza: per garantire la conformità è necessario avere una buona governance”, ha aggiunto Jessica Pilz. È quindi fondamentale non solo delegare i compiti previsti dagli ESG, ma assicurare anche che i membri dell'organizzazione ne abbiano compreso gli scopi e le responsabilità.
Un elemento fondamentale è la stesura di relazioni trasparenti, dettagliate e periodiche. Si dovrebbe incoraggiare la condivisione dei dati e la revisione periodica delle normative che consentano di monitorare e misurare i progressi rispetto ai requisiti legali.
Quali sono le metriche ESG più importanti che dovrebbero essere monitorate, e perché?
Quando si parla di asset immobiliari gli aspetti ambientali devono ricevere il livello massimo di attenzione. Come ha affermato Jessica Pilz durante il seminario, “Ci siamo sempre concentrati sulla ‘E’ (Environmental, Ambientali) dell’acronimo ‘ESG’ perché è un elemento facile da misurare.” Le metriche ambientali da misurare comprendono l'uso e l'efficienza energetica, le emissioni di carbonio, i consumi idrici e lo smaltimento dei rifiuti. Sono tutti dati che abbiamo sempre raccolto in passato; ci sono, però, nuove aree, come la natura e la biodiversità, che stanno richiedendo un’attenzione sempre maggiore. In passato, la biodiversità è rimasta ‘nell’ombra’ nelle discussioni in materia di decarbonizzazione ma, in realtà, non è possibile raggiungere la decarbonizzare se prima non si è ripristinato il mondo naturale. Per sostenere il percorso di decarbonizzazione Fiera Real Estate, per esempio, si sta concentrando sull'utilizzo del capitale naturale. Tuttavia, trattandosi di un settore particolarmente nuovo, è molto difficile misurare le azioni di compensazione, per esempio quelle che prevedono il sequestro del carbonio nel suolo per ridurre le emissioni di carbonio nell'ambiente. Per contribuire allo sviluppo di un quadro di riferimento su questa materia è stata istituita la “Taskforce for Nature-related Financial Disclosure” (Gruppo di lavoro per la divulgazione dei dati finanziari correlati alla natura – TNFD).
Quando si parla di asset immobiliari, viene spesso dimenticata la lettera “S” (Sociali) dell’acronimo “ESG”, così come vengono dimenticate le modalità di monitoraggio, anche se si tratta di fattori che stanno assumendo una sempre maggiore importanza fra gli investitori. Jessical Pilz ritiene che: “Anche se obiettivamente molto diversi, l'impatto e il valore sociale assumono un significato particolarmente importante nell'ESG.”
L'impatto sociale è l'impatto che un progetto immobiliare ha sugli individui, sulle comunità e sulla società. Per esempio: “Contribuirà a offrire alloggi a prezzi accessibili, oppure sarà in grado di creare posti di lavoro?” “Contribuirà a creare occasioni di impegno della comunità e faciliterà l’accesso ai servizi” “Prevederà la realizzazione di aree verdi per migliorare il benessere dei residenti?”
Il valore sociale è il valore intrinseco che un progetto immobiliare apporterà alla società. “Porterà a una coesione della comunità?” “I servizi offerti promuoveranno la salute e il benessere dei residenti?” “Verrà preservato il patrimonio culturale dell’area e verranno promosse attività in materia di diversità e inclusione?”
Per quanto riguarda la misurazione si possono prendere in considerazione i punti qui sotto riportati:
- numero di posti di lavoro generati;
- percentuale di alloggi a prezzi accessibili creati;
- numero di incontri con la comunità per discutere del progetto;
- influenza sul progetto dei riscontri provenienti dalla comunità;
- realizzazione di aree pubbliche;
- indagini sul benessere dei residenti;
- numero di opportunità di apprendistato.
Quali sono le maggiori criticità per una raccolta di dati ESG accurati e affidabili?
Una delle sfide più grandi è la possibilità di accesso ai dati. In particolare, quando si tratta di asset a lungo rendimento locati singolarmente, il reperimento dei dati potrebbe risultare molto difficile. La misurazione può apparire spesso “arcaica” (per esempio, contatori dell'acqua nel sottosuolo e molto difficili da localizzare). Per non parlare degli inquilini non propensi a condividere i dati.
Come ha affermato Jessica Pilz, “Fiera Real Estate è orgogliosa di comunicare che nel suo portafoglio a lungo termine ora dispone del 90% dei dati necessari. Abbiamo ottenuto questo risultato costruendo relazioni con i nostri inquilini e con un’operazione di raccolta dei dati (Data scraping). I nostri inquilini hanno acconsentito a collaborare con i fornitori di utenze che ci hanno consentito di rilevare i dati direttamente dai loro portali.” Ailsa Shaylor condivide un'opinione simile: “La rilevazione dei dati non è sempre facile, soprattutto per quelle dei consumi idrici, il che genera problemi. Ci sono però soluzioni tecnologiche possono essere d’aiuto: in realtà sono quasi troppe! È anche necessario pensare alle clausole di riferimento e alla condivisione dei dati da inserire nei contratti di locazione.”
È inoltre necessario prendere in considerazione normative come i “Sustainability Disclosure Requirements” (Requisiti in materia di divulgazione sostenibile dei dati – SDR), il “Sustainable Finance Disclosure Regulation” (Requisiti in materia di divulgazione sostenibile dei dati finanziari – SFDR) e i “Taskforce on Climate-related Financial Disclosures” (Requisiti del gruppo di lavoro sul clima in materia di divulgazione dei dati finanziari – TCFD). Come ha affermato Jonathan Walker, “Si potrebbe non avere a disposizione tutti i 14 punti previsti dall’SFDR. ma si potrà avere la certezza dei 5 punti disponibili. Mantenere un atteggiamento aperto e onesto su questo punto consente di comprendere dove poter migliorare.”
Un'altra sfida è definire chi è responsabile della raccolta, della condivisione e della rendicontazione dei dati. “Per esempio, i distributori di energia rilevano e archiviano i dati per poi trasmetterli a terzi. La domanda che sorge spontanea è: “Chi è effettivamente responsabile dell'accuratezza dei dati? Il fornitore di energia, la società di rilevazione, l'aggregatore di dati, il gestore dell'immobile o il consulente energetico?” ha commentato Emma Hoskyn. Ailsa Shaylor, Responsabile ESG e Sostenibilità di BNP Paribas, ha aggiunto: “La raccolta di dati ESG accurati presenta una serie di problematiche, ma l'onestà e la trasparenza di tutti i soggetti coinvolti quando affermano che ‘Questi sono i dati che abbiamo a disposizione’ è una cultura che speriamo continui a svilupparsi nel settore.”
La tecnologia come può migliorare la misurazione e la rendicontazione ESG?
Esistono due categorie di tecnologia ESG: una è quella che può accedere all’edificio. Emma Hoskyn ha presentato un’interessante analogia secondo cui “Un edificio è parte di un sistema ‘vivente che respira’. Se non viene costantemente monitorato diventa inefficiente e non soddisfa le esigenze degli occupanti. Lo scopo di questa tecnologia è ‘dare risposte all'edificio vivente’ in modo da mantenerlo efficiente.” Per esempio, le tecnologie che possono aiutare il monitoraggio dei dati ambientali includono apparecchiature e sensori che migliorano le prestazioni dell'edificio (temperatura, CO2, occupazione, pulizia ecc.).
La seconda è la tecnologia utilizzata per rilevare e visualizzare i dati forniti dalle apparecchiature presenti nell'edificio per identificare i problemi e le tendenze e per influenzare il processo decisionale. Le informazioni raccolte devono essere accessibili e facilmente comprensibili a gestori di capitali, gestori di investimenti, gestori di asset, gestori di immobili, responsabili di impianto e responsabili della sostenibilità. È qui che piattaforme di dati come quelle di Drooms offrono una soluzione ottimale per raccogliere, analizzare e archiviare i dati ESG. I dati possono essere periodicamente raccolti, condivisi con le parti interessate e sono facilmente accessibili per la rendicontazione.
Tuttavia, quando si tratta di soluzioni tecnologiche, che cosa dovrebbero fare gli investitori di piccole dimensioni che non hanno a disposizione un budget per l'innovazione? Secondo Emma Hoskyn, “A volte si deve anche accettare il fatto che non sarà sempre possibile trovare tutti i dati necessari. Ma questo non deve essere rappresentare un ostacolo per l’assunzione delle decisioni.” Bisogna essere realistici su ciò che si può ottenere e su ciò che si desidera migliorare. Allora, quali sono i dati più rilevanti per i vostri fondi e le vostre divisioni?
In che modo i rating e i benchmark ESG possono aiutare gli investitori a valutare la sostenibilità degli asset? E come scegliere quello giusto?
Quando si parla di ESG, sembra che ogni giorno ci sia una nuova valutazione o un nuovo quadro di riferimento che può diventare un vero ‘campo minato’ in cui muoversi. Come si fa a sapere quali sono quelli giusti per definire un valore indicativo di riferimento (Benchmark)? Chi controlla le agenzie di valutazione (Rating)?
Come ha dichiarato Jonathan Walker: “Lavoravo come analista di ricerca; quindi, so che cosa viene inserito e che cosa viene tralasciato in questi prodotti.” Il 60% dei prodotti per i fondi scambiati in borsa (ETF) utilizza i punteggi MSCI ESG. Però, sono scettico sull'impatto che queste valutazioni avranno sul lungo termine. Penso che siano utili per un investitore per un effettuare un confronto sugli asset e se vuole concentrarsi solo sulle metriche di governance o sociali. Ma considerarli in modo olistico non sostituisce una corretta fase di due diligence e di analisi ESG di un asset.”
I quadri di riferimento sono stati un ottimo modo per alimentare la discussione e per inserire saldamente l'ESG nell'ordine del giorno, ma molti di essi non sono riusciti a tenere il passo con il mercato. Jessica Pilz ha aggiunto: “Non devono essere un sistema per misurare il successo e non indicano accuratamente l'impatto dei cambiamenti adottati per ESG. Ci si dovrebbe concentrare sui cambiamenti reali piuttosto che sui rating. Molti dei nostri investitori non ottengono ciò a cui mirano in base a rapporti GRESB, ed è per questo che stiamo creando per loro rapporti ESG su misura che forniscano i dati necessari per rispondere ai requisiti TCFD o SFDR.”
Questo significa che GRESB e BREEAM hanno fatto il loro tempo? Ricoprono un ruolo ancora molto importante per educare i non addetti ai lavori, forniscono a chi non ha ancora avviato un percorso ESG un'idea di ciò che è positivo. Inoltre, contribuiscono a offrire una sorta di convalida. Come sostiene Emma Hoskyn, “Molti investitori e detentori di asset hanno paura dell’‘ecologismo di facciata’ (Greenwashing). Queste valutazioni offrono una verifica esterna del fatto che la dichiarazione dei cambiamenti apportati non provenga solo dall'azienda. Ma riusciranno davvero a realizzare quello di cui gli inquilini hanno bisogno o desiderano? Probabilmente no.”
Quindi, come iniziare a raccogliere i dati ESG?
L'ESG non deve essere visto come un elemento a sé stante: come già detto, è necessario che venga pienamente integrato nella cultura aziendale. Tutti i relatori sono stati concordi nel ritenere che la cosa più importante sia iniziare a muoversi e partire. Secondo Alisa Shaylor, un ottimo punto di partenza è rianalizzare i dati attuali e misurarli rispetto alle normative ESG. Questo consentirà alle aziende di vedere quali dati vengono già misurati e quali sono quelli mancanti per allineare le loro strategie aziendali e di investimento.
La rendicontazione di sostenibilità ed ESG è oggi più facile che mai. Prima era impossibile raccogliere i dati rilevanti, ma ora le parti coinvolte sono sempre più impegnate e disposte a condividere le informazioni. Ma è anche fondamentale la collaborazione: parlate con i colleghi del settore e analizzate che cosa hanno fatto gli altri, e come lo hanno fatto.
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