Immobilienkreditfonds sind zu einem wichtigen Bestandteil in der Investmentwelt geworden. Sie helfen dabei, Immobilienentwickler kurzfristig mit Kapital für ihre Projekte zu versorgen. Viele große Fonds in Europa haben so in den letzten Jahren beeindruckende Renditen erzielt. Welche Rolle spielen aber nun Datenräume in diesem Kontext?
Immobilienkreditfonds stellen einen bedeutenden Mehrwert für Investoren dar und bieten ihnen lukrative Anlagemöglichkeiten. Auch für Projektentwickler sind diese Fonds, die mit privatem Beteiligungskapital abgesichert sind, eine reizvolle Finanzierungsmöglichkeit. Insbesondere diese Merkmale von Immobilienkreditfonds machen das Fondsmanagement zu einem zentralen Thema.
Immobilienkreditfonds erwirtschaften ihren Umsatz durch die Verzinsung von verliehenem Kapital, wobei der Wert der zugehörigen Immobilie als Absicherung dient. Aufgrund der Marktbedingungen steigen inzwischen (insbesondere seit dem Einmarsch der Ukraine) die Zinsen stark an. Kredite werden immer teurer und Zinssätze ändern sich nahezu täglich, sowohl für Käufer als auch Verkäufer. Beide Seiten sind gleichermaßen von der aktuellen Lage betroffen und es ist heute schwieriger denn je, einen erfolgreichen Abschluss zu erzielen. Die Fonds müssen allerdings weiterhin verkaufen, was bedeutet, dass die Investitionsrenditen entweder (vom Käufer) angepasst werden oder der Preis (vom Verkäufer) gesenkt wird.
Zudem spezialisieren sich die meisten Immobilienkreditfonds auf ein bestimmtes Marktsegment. So gibt es beispielsweise Fonds, die sich ausschließlich auf Gewerbeimmobilien für Mehrfamilienhäuser oder Einzelhändler konzentrieren. Die Nutzung eines Datenraums, in dem unterschiedliche Teams für verschiedene Assets zuständig sind, kann es einfacher machen, die Entwicklung von Assets zu beobachten.
Auf welchen drei Wegen können virtuelle Datenräume zur Leistungssteigerung von Immobilienkreditfonds beitragen?
1. Besserer Zugang zu Assets und schnellere Abschlüsse
Immobilienkreditfonds werden seit der Finanzkrise 2008 zunehmend beliebter. Traditionelle Kreditgeber, wie beispielsweise Banken, hatten enorme Liquiditätsprobleme und die Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien wurde in seinem Wachstum stark eingebremst. Aufgrund der unmittelbar nach der Krise verabschiedeten Gesetze zur Regulierung der Branche, wurden für traditionelle Kreditgeber weitere Auflagen eingeführt, sodass private Kreditgeber (darunter auch Immobilienkreditfonds) die so entstandene Bedarfslücke füllten.
Immobilien- und andere Kreditfonds können den Kapitalbedarf von Unternehmen deutlich schneller decken. Die Möglichkeit, schnell zu reagieren und Prozesse zu optimieren, ist besonders auf dem Immobilienmarkt von großem Vorteil. In den letzten Monaten hat sich außerdem die Covid-19-Pandemie in zweierlei Hinsicht auf den Geschäftsabschluss in diesem Marktsegment ausgewirkt. Zunächst kam es zu einer großen Unsicherheit in den Märkten. Seit Beginn der Pandemie ist die Marktentwicklung nur schwer vorhersehbar und Portfolios müssen sorgfältig überwacht werden. Virtuelle Datenräume vereinfachen den schnelleren Abschluss eines Kaufvertrags, da alle erforderlichen Informationen immer auf dem neusten Stand zur Verfügung stehen.
Der zweite wichtige Aspekt, der der aktuellen Lage geschuldet ist, besteht darin, dass sich persönliche Treffen nach wie vor schwierig gestalten. Virtuelle Zusammenarbeit ist für die meisten Branchen inzwischen zur Normalität geworden. Virtuelle Datenräume ermöglichen genaue Informationen in unterschiedlichen Formaten bereitzustellen.
2. Verbesserung der Due Diligence
Zu den Risiken in der Immobilienbranche gehört es, dass der Kreditgeber den Geschäftsplan des Kreditnehmers genauso gut kennen muss wie die Performance des Assets selbst. Virtuelle Datenräume sind eine gute Möglichkeit, dieses Risiko zu managen und zu kontrollieren.
Sie ermöglichen Folgendes:
- Identifizierung aller benötigten Unterlagen. Alle notwendigen Dokumente werden an einem zentralen Ort gesammelt, sodass der Due Diligence-Prozess erheblich beschleunigt wird.
- Sicherstellung der Einhaltung von Vorschriften unabhängig vom Standort. Verschiedene Regionen haben unterschiedliche nationale und internationale Compliance-Anforderungen, insbesondere im Bereich Immobilienkredite. Ein virtueller Datenraum kann dabei helfen, die Einhaltung der Vorschriften zu überwachen.
- Regelmäßige Aktualisierung der Daten. Ein Geschäftsabschluss kann lange dauern. Ein Datenraum vereinfacht den Informationsfluss erheblich. So kann sichergestellt werden, dass alle neuen Entwicklungen sofort dokumentiert werden.
3. Verbesserte Compliance zur Wertsteigerung
Einer der vielversprechendsten Aspekte bei der Minderung von Risiken und der Erzielung hoher Renditen liegt in der Implementierung von ESG-Kriterien. Aufgrund ihrer vielen Vorteile werden ESG-Aspekte auch im Immobiliensektor immer wichtiger. Allgemein hat sich ESG inzwischen von einem Nischeninstrument zu einem Kernbestandteil einer guten Anlagestrategie entwickelt.Standard Charteredschätzt, dass derzeit etwa einer von vier US-Dollar in ESG investiert wird. Das bedeutet, dass immer mehr Asset-Klassen den damit verbundenen Vorteil erkennen. Laut Daten von BloombergNEF beliefen sich grüne Anleihen und Kredite sowie andere nachhaltige Kreditangebote 2019 auf einen Marktwert von 465 Milliarden US-Dollar. Das entspricht einer Wertsteigerung von 78 % im Vergleich zum Vorjahr.
Für den Immobiliensektor kann die Umsetzung von ESG ein Schlüsselfaktor sein, um sich von der Masse abzuheben. In ganz Europa werden immer strengere Richtlinien für den Immobilienbau erlassen. Energieeffizienz und Nachhaltigkeit sind für Bauträger inzwischen Pflicht. Für Immobilienkreditfonds bedeutet das, dass sie immer mehr Herausforderungen in Bezug auf Compliance bewältigen müssen.
Eine Umsetzung und Durchsetzung solider ESG-Maßnahmen ist für den Kreditgeber aber nicht immer einfach. Zunehmend mehr Menschen sind sich des Themas ESG bewusst. Kreditgeber können Entscheidungen auf Grundlage umfassender Due Diligence treffen. Doch durch Erfassung der Daten in einem virtuellen Datenraum lassen sich ESG-Aspekte und -Konformität einfacher integrieren.
Fazit
Immobilienkreditfonds spielen auf dem Finanzmarkt eine wichtige Rolle. Nach der Finanzkrise erlangten sie aufgrund des einfachen Kapitalzugangs und ihrer Rentabilität an Beliebtheit. Und ihr Siegeszug wird wohl so schnell nicht enden. Allerdings erfordern Immobilienkreditfonds ein umfangreiches Risikomanagement.Es bedarf einer sorgfältigen Abwägung und eines guten Verständnisses der vorhandenen Möglichkeiten. Aspekte wie die Einhaltung der ESG-Richtlinien könnten der Schlüssel für mehr Attraktivität und Wertsteigerung eines Fonds sein. Wenn Sie mit Ihrem Fonds die richtige Strategie umsetzen und sich auf die Due Diligence-Prüfung konzentrieren, kann Real Estate Debt eine hervorragende Ergänzung für jedes Portfolio und Immobilienmanagement-Toolkit sein.
