Dopo la pandemia COVID-19 il lavoro da remoto è diventato la norma per molti dipendenti. Se, da un lato, ha permesso una maggiore flessibilità e un migliore equilibrio tra vita privata e lavorativa, dall’altro si è speculato molto sull’impatto che il rientro in ufficio dei lavoratori da remoto avrà sul valore degli immobili commerciali (CRE). In questo articolo abbiamo preso in considerazione come questa tendenza globale può influenzare i valori CRE e le loro differenze sui mercati del Regno Unito, della Germania, della Francia e della Spagna.
Il rientro dei lavoratori da remoto – Una prospettiva globale
A livello globale vi sono diversi fattori comuni da prendere in considerazione per quanto riguarda l’entità dei lavoratori da remoto che rientrano fisicamente sul loro posto di lavoro tradizionale.
Da quando il lavoro da remoto è diventato una condizione prevalente, molte aziende si sono rese conto di poter risparmiare sui costi di affitto e hanno ridimensionato, di conseguenza, i loro uffici. Con la riduzione della presenza fisica dei dipendenti sul posto di lavoro, le società hanno potuto ridurre gli spazi e molte hanno deciso di trasferirsi in locali di più piccoli e convenienti se non, addirittura, di dismettere gli uffici esistenti. Questo, in particolare nei grandi centri urbani, ha portato a un aumento della disponibilità di immobili commerciali.
Con il lento ritorno alla normalità dopo la pandemia, molte aziende stanno richiamando i dipendenti sul posto di lavoro, magari anche a tempo parziale. Se da un lato questo genera una maggiore disponibilità di immobili commerciali, dall’altro è fondamentale considerare l’impatto che il rientro fisico dei dipendenti negli uffici avrà sulle decisioni aziendali in tema di spazi destinati agli uffici.
Per esempio, molte aziende stanno adottando un modello di lavoro ibrido che consente ai dipendenti di suddividere la propria attività tra lavoro in presenza e quello da remoto, con il risultato che le aziende continueranno a ridurre i propri spazi di lavoro rispetto a quelli che occupavano prima della pandemia. Inoltre, alcune società hanno rilevato che il lavoro da remoto ha aumentato la produttività e, quindi, hanno deciso di continuare a mantenere una politica di lavoro da remoto. Questo potrebbe spiegare la persistenza del rallentamento della domanda di immobili commerciali anche quando i dipendenti rientrano fisicamente sul posto di lavoro.
Un altro importante aspetto da tenere in considerazione è l’impatto che il rientro in ufficio dei dipendenti avrà sulle varie tipologie di immobili commerciali. Per esempio, con il rientro di sempre più dipendenti sul posto di lavoro, le attività che fanno affidamento su un elevato traffico pedonale, come i ristoranti e i negozi al dettaglio, potrebbero contribuire a incrementare la domanda, anche se quella per gli uffici continua a rimanere bassa.
Nel complesso, è difficile prevedere con precisione quale sarà l’impatto del rientro dei lavoratori da remoto sul valore degli immobili commerciali. Se da un lato per alcune attività il progressivo rientro in ufficio dei lavoratori da remoto potrebbe generare una domanda di maggiori spazi di lavoro, dall’altro ve ne sono altre che potrebbero decidere di adottare o mantenere politiche di lavoro da remoto, con una conseguente diminuzione della domanda di spazi per uffici.
A mano a mano che il mondo si riprende dalla pandemia, è essenziale non perdere di vista l’adattamento e i cambiamenti delle aziende in materia di esigenze immobiliari.
Abbiamo qui preso in considerazione le differenze a livello regionale generate dalla tendenza del rientro al lavoro in ufficio. Il CRE è però influenzato anche da altri fattori, come l’alto livello dell’inflazione, i tassi di interesse più elevati e i problemi della catena di fornitura, che non consentono di considerare il lavoro in presenza come un elemento a se stante. Sebbene queste numerose variabili rendano difficile valutare direttamente quale sia il loro impatto sul valore degli immobili commerciali, sono comunque un’utile guida da tenere in considerazione come fattore significativo.
Regno Unito
Nel Regno Unito vi sono evidenze a conferma che il lavoro da remoto ha raggiunto il suo apice dopo la pandemia. I datori di lavoro e i dirigenti sono desiderosi di vedere rientrare sul posto di lavoro un numero sempre maggiore di persone.
Sulla base di quanto affermato da Remit Consulting, la media giornaliera di dipendenti dell’Inghilterra e del Galles che hanno svolto la propria attività in presenza nel corso dell’intera prima settimana di settembre 2022 ha raggiunto il suo apice dal maggio 2021, anche se si è attestato al solo 31%. Nel West End di Londra e nei Docklands, dove hanno sede numerose banche e istituzioni finanziarie che invitano i dipendenti a rientrare a lavorare in ufficio, nella settimana dal 5 al 9 settembre 2022 l’occupazione delle aree per uffici ha raggiunto il 50% solo in determinati giorni.
Il settore finanziario non ha tenuto nascosta la sua aspirazione di vedere il rientro fisico dei dipendenti sul luogo di lavoro. Già nel lontano febbraio 2021, David Solomon, CEO di Goldman Sachs, in una conferenza del Credit Suisse affermava:
"Penso che per un’azienda come la nostra, con una cultura di apprendistato innovativa e collaborativa, questa situazione non sia l’ideale. E [il lavoro da remoto] non deve rappresentare una nuova normalità. È un’aberrazione a cui dobbiamo porre rimedio il prima possibile".
Nel Regno Unito l’equilibrio dei poteri sta cambiando e quello dei dipendenti che chiedono come e dove lavorare si sta indebolendo a causa della minaccia di licenziamenti e degli impatti della recessione sul mercato del lavoro britannico. In molti settori stiamo iniziando a vedere licenziamenti. La Ford, nell’ambito del suo programma di riduzione di 4000 posti di lavoro in Europa, ne ha tagliati 1300 nel Regno Unito e si vocifera che British Steel sia intenzionata a ridurre di 1200 unità l’impianto di Scunthorpe, e anche quello di Port Talbot è a rischio. Solo a partire dall’inizio del 2023, il settore della rivendita al dettaglio del Regno Unito ha perso più di 15.000 addetti. Anche se si tratta di un settore non particolarmente orientato verso il lavoro da remoto, rappresenta comunque un segnale per altri settori industriali.
Questa tendenza si riflette sulla percentuale di offerte di lavoro pubblicate su LinkedIn, scese a dicembre 2022 dal 16 al 12%.
Impatto sul mercato immobiliare commerciale del Regno Unito
C’è incertezza su come il rientro sul posto di lavoro possa influire sui valori degli investimenti e delle transazioni CRE. Il Carter Jonas February 2023 Commercial Outlook evidenzia la complessità di questa situazione.
L’alto tasso di inflazione del Regno Unito comporta una maggiore pressione sui costi delle aziende e si ritiene intensificheranno la loro attenzione sulla riduzione dei costi e sul miglioramento della produttività. Se da un lato per molte società gli immobili aziendali sono il secondo più grande capitolo di spesa dopo quello delle retribuzioni, dall’altro un’offerta di spazi di lavoro di più alta qualità potrebbe diventare un volano in termini di produttività.
Anche in presenza di un’ampia disponibilità di uffici, per creare ambienti di lavoro “vivaci” è anche necessario mirare a una migliore qualità del posto di lavoro. Questo ha portato a un incremento dei canoni di locazione per gli immobili di prima fascia, e l’indagine di RICS del quarto trimetre prevede che nel corso del 2023 possano aumentare del 10%.
Anche se l’indagine indica una possibile diminuzione dei canoni di locazione per le attività al dettaglio di prima e seconda fascia, gli intervistati prevedono un aumento dei canoni di locazione per i settori industriali di prima o e seconda fascia, rispettivamente, del +40% e del +6%. Inoltre, si registra una sempre maggiore attenzione verso edifici ecosostenibili e a risparmio energetico in quanto gli affittuari sono impegnati a soddisfare i propri obiettivi ambientali, sociali e di governance (ESG) in costante aumento.
Crediamo che con l’attuale scarsità di nuovi sviluppi edilizi, i canoni di locazione di prima fascia continueranno a crescere facendo ulteriormente aumentare la disparità tra i canoni di locazione di prima fascia e quelli di minore qualità della fascia “B”.
Secondo Carter Jonas, alla fine del 2022 i volumi delle transazioni degli immobili commerciali hanno mostrato un forte declino. Nel quarto trimestre del 2022 hanno registrato un totale di 6,885 miliardi di sterline, in ribasso rispetto al terzo trimestre dello stesso anno e del 68% rispetto allo stesso trimestre del 2021. Tuttavia, il declino complessivo non è così marcato: le vendite annuali totali del 2022 hanno raggiunto i 50,4 miliardi di sterline totali, con una flessione del solo 8% sulla media trimestrale degli ultimi cinque anni, e questo grazie anche al forte incremento verificatosi nel primo trimestre del 2022. I settori industriali e degli uffici hanno continuato a registrare i maggiori investimenti, ma nel settore degli uffici si è assistito a un forte declino delle transazioni (–69% nel quarto trimestre rispetto al terzo).
L'indice mensile CBRE, pubblicato a gennaio 2023, riporta che i capitali globali investiti in proprietà commerciali nel Regno Unito sono diminuiti del 13,3% nel 2022, con un calo dei rendimenti totali annuali del 9,1%. Si tratta di un cambiamento significativo rispetto al 2021, quando i valori e i rendimenti erano aumentati, rispettivamente, del 13,8% e del 19,9%.
Questa tendenza continuerà a persistere in presenza di un’inflazione superiore al 10% e dell’aumento dei tassi di interesse di marzo 2022. La situazione è fluida e, in particolare, in linea con le decisioni della Banca d’Inghilterra sui tassi di interesse. Prevediamo che con la riduzione dei tassi d’interesse prevista per la metà del 2023, dell’inflazione e con l’aumento del numero di dipendenti che rientra sul posto di lavoro, i volumi delle transazioni e le valutazioni della qualità degli asset immobiliari commerciali aumenteranno per ritornare ai livelli del 2021.
Germania
Prima della pandemia, in Germania il lavoro da remoto non era molto diffuso. Tuttavia, a partire dall’abolizione di aprile 2022 dei requisiti per lo svolgimento del lavoro a domicilio, molte aziende hanno iniziato a richiamare i propri dipendenti sul posto di lavoro. Il Governo tedesco ha sostenuto questo cambiamento esprimendo le proprie perplessità per gli effetti negativi che il lavoro da remoto avrebbe potuto determinare sulla produttività e l’innovazione.
Tuttavia, si prevede che gli accordi sul lavoro flessibile in Germania continueranno a guadagnare popolarità in quanto molti dipendenti e aziende hanno potuto sperimentarne i vantaggi. Pertanto, dopo la pandemia, il posto di lavoro in Germania continuerà probabilmente a prevedere una combinazione fra lavoro da remoto e in presenza, con le aziende che offriranno ai propri dipendenti condizioni di lavoro più flessibili.
In base a un’indagine condotta ad agosto 2022 dal “laboratorio di idee” (think-tank) Ifo di Monaco di Baviera, il 25% dei dipendenti tedeschi stavano ancora lavorando a domicilio, anche se parzialmente. Si tratta di un incremento sostanziale rispetto ai periodi di pre-pandemia, quando il lavoro da remoto era attestato al 15%.
Il Prof. Oliver Falck, direttore di ifo Zentrum für Industrieökonomik und neue Technologien (Centro per l’organizzazione industriale e le nuove tecnologie), segnala che la percentuale di dipendenti tedeschi che lavora da remoto si sta stabilizzando al 25% e prevede che questa percentuale rimanga costante anche sul lungo termine.
Tuttavia, la percentuale media di dipendenti tedeschi che lavorano da remoto non evidenzia alcune differenze significative presenti nei diversi settori industriali. In base all’indagine del Centro ifo, le società tedesche di consulenza manageriale sono particolarmente orientate verso personale che lavora da casa, con il 72,5% dei dipendenti di questo settore che, a novembre, ha lavorato temporaneamente da remoto rispetto al 71,5% del mese di agosto.
Il lavoro da remoto è prevalente anche fra i fornitori di servizi informatici (IT) (71,7%) e nei settori della pubblicità e delle ricerche di mercato (60,4%).
Degno di nota è anche l’impatto sul flusso pedonale. Sulla base di un’analisi degli spostamenti tramite tracciamento telefonico pubblicata da Google, il flusso pedonale a metà ottobre 2022 era, in Germania, diminuito del 14% rispetto al periodo di pre-pandemia, mentre nel Regno Unito era calato del 24%. Non deve sorprendere, inoltre, che gli spostamenti per recarsi sul posto di lavoro siano più frequenti nei giorni infrasettimanali mentre il lunedì e il venerdì si registra un calo significativo delle presenze in ufficio.
Sulla base dei dati di Google, le città con distretti finanziari e commerciali hanno registrato un maggiore riduzione degli ingressi sul posto di lavoro rispetto ad altre aree più densamente popolate. A ottobre 2022, Berlino ha registrato un calo degli spostamenti pedonali del 20% rispetto ai livelli di pre-pandemia, con una percentuale globale della Germania attestata al 10%.
Impatto sul mercato immobiliare commerciale in Germania
In base alle previsioni della UE nei prossimi mesi la Germania registrerà una lieve recessione a cui seguirà una crescita moderata nel corso dell’anno riconducibile alla diminuzione dei costi energetici, alla rimozione dei problemi della catena di fornitura e al ritorno della domanda per le esportazioni.
Le previsioni sono diverse, ma si ritiene che i livelli di occupazione rimarranno elevati, con un solo leggero incremento dei disoccupati.
Savills sottolinea che, storicamente, ogni recessione nella Germania degli ultimi 30 anni ha portato a una diminuzione dell’occupazione di uffici. Prevediamo che questa tendenza continui anche nel 2023, influenzata dalla diminuzione della domanda di spazi per uffici, dall’aumento della disponibilità di uffici in subaffitto e dalla diminuzione delle richieste di affitto. Di conseguenza, persisterà e potrebbe aumentare il numero di uffici sfitti.
L’impatto sulle locazioni è meno chiaro. In generale, anche in presenza di un eccesso di offerta, così come accade nel Regno Unito, la domanda di immobili di prima fascia è in crescita e crea una scarsità in questo settore. Questa condizione potrebbe rappresentare un’opportunità di investimento.
Nel 2022, il mercato tedesco degli investimenti immobiliari ha registrato un volume di transazioni di 65,8 miliardi di euro, 52,3 dei quali destinati a proprietà immobiliari commerciali e 13,5 a quelle residenziali. Sebbene questi valori rappresentino un calo del 41% rispetto al 2021, si tratta di una diminuzione del solo 7% rispetto alla media degli ultimi 10 anni.
Diminuiscono anche i prezzi delle unità immobiliari commerciali. L’indagine di marzo 2023 condotta da Deutsche Bundesbank (Banca centrale tedesca) sui prezzi delle proprietà immobiliari commerciali nelle 7 più importanti città tedesche ha rilevato, per il 2022, una diminuzione dell’11% nei comparti della vendita al dettaglio e degli uffici.
Nel complesso, con la riduzione dei tassi di interesse e la ripresa dell’economia, è probabile che verso la fine del 2023 si verifichi una ripresa dei volumi delle transazioni e dei prezzi. La domanda sarà alimentata dal rientro degli impiegati sul posto di lavoro e dalla scarsità di uffici di qualità. Non è facile essere precisi quando si prendono in considerazione fattori come la guerra in Ucraina, ma gli investitori devono avere la necessaria agilità per rispondere velocemente ai rapidi cambiamenti che si verificano nell’ambiente degli investimenti.
Francia
Uno studio condotto da Ifop Institut français d'opinion publique (Istituto francese di sondaggio d’opinione) per conto della Fondazione Jean-Jaurès ha rilevato che solo il 29% dei dipendenti francesi lavora da remoto “almeno una volta alla settimana” rispetto al 51% della Germania e al 42% del Regno Unito.
Inoltre, anche i dipendenti francesi che lavorano da remoto lo fanno con minore frequenza rispetto alle loro controparti europee. In Italia, per esempio, il 30% dei dipendenti opera in telelavoro per 5 giorni alla settimana e il 17% per 2 o 3 giorni, mentre in Francia sono, rispettivamente l’11% e il 14%.
"I francesi sono spesso esitanti davanti ai cambiamenti”, spiega Sonia Levillain, autore di La petite boîte à outils du management à distance e professore presso la IÉSEG School of Management di Lille. “Si tratta di uno stereotipo, ma è anche una realtà."
Sebbene lo stato di lavoro ibrido abbia guadagnato una sua collocazione in Francia da quando a giugno i dipendenti sono rientrati in ufficio, molte aziende stanno ora adottando un approccio di “ufficio flessibile” con postazioni di lavoro condivise (hot desking). Tuttavia, Levillain dice che “[…] i dipendenti sono relativamente scettici al riguardo. Sono attratti dall’ufficio fisico – in cui lavorano – perché rappresenta un segno di identità e di appartenenza all’organizzazione.
La riluttanza nei confronti del lavoro da remoto può anche dipendere dalla tradizionale modalità di lavoro in un ufficio francese, dove i manager hanno una spiccata tendenza a controllare i loro subalterni.” Levillain spiega, “Storicamente, la strategie di gestione non si sviluppano su un concetto di fiducia e autonomia ma, piuttosto, su un approccio di controllo dall’alto verso il basso.”
In aggiunta, in un ufficio francese, le interazioni sociali giocano un ruolo critico per l’assunzione delle decisioni. Tradizionalmente, tutte queste interazioni si verificavano in modo informale e difficilmente trasferibile sullo schermo di un computer. Levillain evidenzia che “[…] la comunicazione è spontanea e non organizzata e strutturata in un momento specifico e con persone specifiche.” Aggiunge anche che sul posto di lavoro i manager apprezzano i contatti e le interazioni non pianificate. “Si va in giro per gli uffici e si discute delle strategie davanti al distributore del caffè, perché è il luogo dove si assume la maggior parte delle decisioni e si trova una soluzione.”
Secondo Levillain, per raggiungere una condizione di lavoro ibrido più sostenibile sarebbe necessario passare dall’attuale realtà di ufficio informale a una più strutturata. “Da un punto di vista culturale”, aggiunge Levillain, “penso che ci sia ancora molto lavoro da fare per raggiungere questo obiettivo.”
Impatto sul mercato degli immobili commerciali in Francia
Come accade in tutti i Paesi europei, anche in Francia i volumi relativamente ridotti del rientro dei lavoratori da remoto sul posto di lavoro avrà un impatto solo marginale sulle valutazioni CRE. Saranno i fattori macroeconomici come l’inflazione, i tassi di interesse e i bassi tassi di crescita quelli che determineranno in grande misura l’ambiente futuro delle valutazioni CRE.
Ci sono prove sempre più evidenti che la crisi economica sta creando un calo nelle transazioni CRE e sui valori degli asset francesi. Il quarto trimestre del 2022 ha visto un calo significativo degli investimenti in unità immobiliari commerciali che si ritiene sia riconducibile all’innalzamento dei tassi di interesse che gravano su questo settore. Secondo Immostat, che traccia le transazioni degli investitori superiori a 4 milioni di euro, le negoziazioni totali per asset immobiliari come uffici, locali per la vendita al dettaglio e di magazzini sono crollate del 52% (5,4 miliardi di euro [5,8 miliardi di dollari USA]). Il calo è stato ancora più pronunciato nella regione di Parigi, dove le transazioni sono diminuite del 62% (2,5 miliardi di euro).
Nel quarto trimestre il prezzo medio di un ufficio nella regione di Parigi è sceso dell’1% attestandosi a 7.980 euro/m2, la valutazione più bassa dal terzo trimestre del 2020. Nel corso dell’anno gli investimenti immobiliari commerciali in Francia sono calati del 2% (25,5 miliardi di euro), con la regione di Parigi che ha registrato un calo del 3% (15 miliardi di euro).
Nel corso del 2023, prevediamo che la riduzione dei tassi di interesse migliorerà la situazione. La realtà è comunque complessa a causa dei problemi interni come gli scioperi e i tentativi del Governo di innalzare l’età pensionabile, e influisce sul clima degli investimenti.
Spagna
Dopo la pandemia, in Spagna il lavoro da remoto è significativamente diminuito. Anche al suo apice del secondo trimestre del 2020, solo il 16% dei dipendenti lavoravano da remoto. Come rilevato da Randstad Spain, è sceso al 7% rispetto alla fine dello stesso trimestre del 2022.
Inoltre, Randstad ha evidenziato che in Spagna il 41,5% delle abitazioni non è ritenuta “idonea per il telelavoro”. In base a questo studio, per essere idonea al telelavoro un’abitazione deve avere uno spazio sufficiente dedicato (per esempio un ufficio o una stanza che non sia la camera da letto) nel quale poter svolgere il proprio lavoro.
Impatto sul mercato degli immobili commerciali in Spagna
In modo simile alla situazione della Francia, riteniamo che il rientro sul posto di lavoro avrà solo un impatto marginale sui valori CRE. Vi sono, però, delle differenze. Madrid, per esempio, conta la più alta percentuale di lavoratori da remoto (12,5%) che stanno rientrando in ufficio. Non riteniamo, però, che questo possa influire sull'ago della bilancia in termini di canoni di locazione degli uffici. È invece probabile che a influenzarli saranno i fattori macroeconomici e le condizioni locali.
Tuttavia, in Spagna si registra un aumento delle transazioni CRE, parzialmente alimentato dal rapido ritorno dei visitatori stranieri dopo la pandemia. Il 2022, in Spagna, si è chiuso con un valore totale degli investimenti di 13,2 miliardi di euro, con un incremento del 10% rispetto all’anno precedente. La quota più alta degli investimenti immobiliari si è indirizzata agli immobili commerciali per la rivendita al dettaglio (32%), seguiti da quelli nei settori degli uffici (20%), residenziali (19%) e delle strutture ricettive (18%). Il profilo degli investitori rimane coerente con quello pre-COVID, con quelli stranieri che continuano a dominare il mercato. Tuttavia, lo scorso anno si è anche assistito a un aumento degli investimenti nazionali.
Conclusione
Le differenze regionali influiscono sull’impatto del rientro dei lavoratori a distanza sul luogo di lavoro. I fattori macroambientali globali che coinvolgono tutti i Paesi saranno dominanti, ma avranno un loro impatto anche le condizioni locali, comprese le percentuali di rientro in ufficio dei lavoratori da remoto. Nella maggior parte dei mercati ci aspettiamo nel 2023 un recupero delle transazioni immobiliari, influenzate in particolare dalla riduzione dei tassi di interesse. Ma ci sono anche altri fattori in gioco, e tra questi una possibile crisi del sistema bancario e il perdurare della guerra in Ucraina. In ogni caso gli investitori devono essere agili e agire rapidamente in base al settore e alla regione del mercato CRE in cui operano in modo da potersi adattare alle condizioni variabili e imprevedibili del mercato.
