Rosanna Woods for React News
Le trattative che richiedono tempo portano rapidamente a costi più elevati
Real estate transactions in Europe are becoming increasingly complex. Anyone wishing to sell a property today needs time. Across Europe, the complexity and, above all, duration of real estate transactions from the bidding process to closing is increasing significantly.
Mentre nel 2019 passavano in media solo 165 giorni dall'apertura di una data room alla chiusura della transazione, nella prima metà del 2022 la media era salita a 258 giorni, con un aumento del 58%.
Lo dimostra il recente studio di Drooms, Settore immobiliare Transaction Barometer 2022. Per questo studio, Drooms ha valutato più di 4.000 transazioni dal 2019 al 2022 e ha intervistato circa 170 professionisti Settore immobiliare in tutta Europa.
Quasi un anno per chiudere
In particolare, la chiusura delle transazioni è stata molto più lunga nella regione europea di lingua tedesca. Nella prima metà del 2022, sono stati necessari 273 giorni in Germania, Austria e Svizzera - un netto aumento rispetto al 2019, quando erano stati necessari solo 167 giorni. Nel Regno Unito, la tendenza è stata simile: in media, il tempo impiegato è aumentato a 256 giorni nella prima metà del 2022 (2019: 160 giorni).
Un tempo significativamente inferiore è stato osservato in Francia, nell'Europa meridionale (Spagna, Italia, Portogallo) e nei Paesi del Benelux (Belgio, Olanda, Lussemburgo). Tuttavia, anche lì il numero di giorni necessari per completare una transazione Settore immobiliare è aumentato, in alcuni casi in modo significativo. In Francia, il tempo richiesto è passato da 181 giorni (2019) a 198 giorni (prima metà del 2022), e nei Paesi dell'Europa meridionale da 121 (2019) a 192 (prima metà del 2022).
"Le principali differenze si riscontrano, ad esempio, nei sistemi giuridici, nei diversi approcci al sito due diligence o in un diverso approccio all'attuazione dei requisiti di efficienza energetica".
Ma qual è il motivo della crescente durata? Anche i professionisti Settore immobiliare hanno detto la loro su questo punto. Quasi la metà dei professionisti di Settore immobiliare intervistati ha citato le questioni specifiche del Paese, in particolare la regolamentazione frammentata dei mercati di destinazione, come un ostacolo fondamentale agli investimenti transfrontalieri in Settore immobiliare . Le principali differenze si riscontrano, ad esempio, nei sistemi giuridici, nei diversi approcci a due diligence o nell'approccio diverso all'attuazione dei requisiti di efficienza energetica.
La mancanza di accesso al mercato e di conoscenza del mercato locale è stata determinante per il 28%, molto probabilmente perché i mercati di Settore immobiliare sono molto nazionalizzati e altamente eterogenei, quindi non è facile scalare. Le competenze linguistiche, invece, non sono state percepite come un ostacolo agli investimenti: solo l'1% degli intervistati ha dichiarato che la mancanza di competenze linguistiche ha rallentato le loro attività di investimento.
Mal di testa da regolamento
In un confronto tra Paesi, gli intervistati di Germania (52%) e Francia (62%) hanno indicato in particolare che le differenze nelle normative specifiche di ciascun Paese rappresentano il principale ostacolo agli investimenti transfrontalieri. È inoltre interessante notare che in Francia circa il 6% dei professionisti di Settore immobiliare intervistati considera la mancanza di competenze linguistiche un ostacolo agli investimenti, un dato superiore a quello degli altri Paesi. Una ragione potrebbe essere il basso livello di conoscenza dell'inglese in Francia rispetto ad altri Paesi europei.
Nel Regno Unito (44%) e in Spagna (46%), gli intervistati hanno nuovamente considerato la mancanza di accesso al mercato e la conoscenza del mercato locale come il principale ostacolo agli investimenti internazionali in Settore immobiliare . La conoscenza del mercato è fondamentale per gli investimenti transfrontalieri. Gli investitori non vogliono investire denaro in un'attività che non frutterà il tasso di rendimento desiderato nell'arco del periodo di detenzione previsto. Fare proiezioni e prendere decisioni senza il beneficio di un'analisi di mercato dettagliata aggiunge rischi inutili in un'analisi di investimento o di fattibilità. Per questo motivo, molti investitori scelgono di non investire in nuovi mercati che non conoscono.
Anche i ritardi causati dalla pandemia di Covid hanno contribuito all'aumento del tempo dedicato alle transazioni. Durante questo periodo, molte transazioni sono state sospese. Attualmente, l'instabilità della situazione economica induce molti acquirenti a prendersi più tempo per prendere una decisione d'acquisto. Di conseguenza, le trattative si allungano e i processi di vendita diventano più complessi. Con rischi da entrambe le parti, sempre più acquirenti approfittano dei ritardi nel processo di vendita per ridurre ulteriormente i prezzi.
Obiettivi ESG ambiziosi
La regolamentazione ESG è un altro fattore chiave della complessità delle transazioni. Per raggiungere gli ambiziosi obiettivi di protezione del clima entro il 2030 e oltre, i responsabili politici europei e nazionali si stanno concentrando sempre più sul settore edilizio e abitativo. Dopo tutto, è responsabile del 36% dei gas serra prodotti nell'UE. Se l'UE vuole raggiungere i suoi ambiziosi obiettivi climatici, che mirano a ridurre le emissioni del 55% entro il 2030 rispetto ai livelli del 1990, Settore immobiliare deve diventare più efficiente dal punto di vista energetico. Questo deve essere fatto il più rapidamente possibile, pur potendo essere pianificato e implementato per tutti gli stakeholder.
"Allo stesso tempo, deve essere chiaro a tutte le parti coinvolte: il maggior tempo richiesto per completare una transazione può portare rapidamente ad un aumento dei costi".
Di conseguenza, i requisiti di documentazione relativi alle condizioni energetiche di un immobile e ad altri argomenti relativi alla divulgazione ESG sono più ampi: audit energetici, inventari tecnici, raccolte digitali di dati sui consumi e sulle emissioni di CO2 degli edifici, per citare solo alcuni esempi. Lo stato della documentazione, quindi, diventa un fattore decisivo di investimento e di tempo.
Per rendere trasparenti tutti i dati nei processi di transazione e per poterli presentare in modo rapido e professionale, ma anche per poter adempiere ai necessari obblighi di documentazione, è fondamentale una base dati uniforme. Tutti i soggetti coinvolti in un processo di investimento e nella gestione di Settore immobiliare devono avere accesso agli stessi dati in qualsiasi momento. Formati di file diversi e bozze di contratto diverse sono la campana a morto per una transazione rapida ed efficiente.
Dalle nostre ricerche risulta evidente che le transazioni stanno diventando sempre più complesse e lunghe. Allo stesso tempo, deve essere chiaro a tutte le parti coinvolte: Il maggior tempo richiesto per completare una transazione può portare rapidamente a un aumento dei costi. Che si tratti di sconti sul prezzo o di maggiorazioni da parte del venditore o dell'acquirente, che si tratti di un aumento dei rischi di transazione, di opportunità di mercato mancate o semplicemente di costi per il tempo di lavoro di consulenti e dipendenti. Settore immobiliare professionisti devono essere consapevoli di questo rischio e affrontarlo fin dall'inizio. Chi imposta la propria documentazione in modo pulito e trasparente, alla fine dei conti risparmierà denaro - un forte vantaggio in questi tempi difficili.
