Auf den ersten Blick wirkt Deutschlands Kreditmarkt vergleichsweise stabil. Die allgemeine NPL-Quote liegt mit 1,54 Prozent unter dem EU-/EWR-Durchschnitt von 1,89 Prozent. Im Gewerbeimmobiliensektor zeigt sich jedoch ein anderes Bild: Die CRE-NPL-Quote stieg innerhalb eines Jahres von 5,9 auf 6,9 Prozent. Damit weist Deutschland unter den fünf im Drooms NPL-Bericht 2026 untersuchten Märkten den höchsten Wert auf.
Der Druck sitzt im Gewerbeimmobiliensektor
Das NPL-Volumen in Deutschland stieg 2025 auf 53,49 Milliarden Euro. Noch interessanter ist jedoch, was bislang nicht als notleidend gilt: Die BKS beziffert das Volumen deutscher Stage-2-Kredite auf rund 469 Milliarden Euro. Diese Kredite sind noch keine NPLs, weisen aber bereits ein deutlich erhöhtes Kreditrisiko auf.
Der tatsächliche Druck im Kreditbuch könnte damit größer sein, als die aktuelle NPL-Quote allein erkennen lässt. Besonders sichtbar wird das bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen.
Refinanzierungen werden zum Belastungstest
Viele dieser Finanzierungen stammen aus Jahren niedriger Zinsen und hoher Immobilienbewertungen. Bei anstehenden Verlängerungen treffen sie nun auf höhere Finanzierungskosten, veränderte Geschäftspläne und teilweise niedrigere Objektwerte.
Für die Jahre 2026 bis 2028 erwartet die BKS ein Refinanzierungsvolumen von 74 bis 86 Milliarden Euro allein bei Gewerbeimmobilien. Banken und Eigentümer reagieren bislang häufig mit Verlängerungen, Restrukturierungen oder zusätzlichem Eigenkapital.
Das verschafft Zeit, löst das grundlegende Problem aber nicht.
Warum die große Verkaufswelle ausbleibt
Eine breite Verkaufswelle nach dem Muster früherer Bereinigungszyklen zeichnet sich bislang nicht ab. Stattdessen dürfte sich der Markt schrittweise bewegen: über kleinere Portfolios, einzelne Kreditengagements, Restrukturierungen und Verkäufe, die teilweise bereits vor einer formalen NPL-Einstufung vorbereitet werden.
Mit den anstehenden Refinanzierungen wächst jedoch der Entscheidungsdruck. Wenn Finanzierungskosten, Bewertungen und ursprüngliche Geschäftspläne dauerhaft auseinanderlaufen, müssen Kreditgeber und Eigentümer zunehmend entscheiden: weiter restrukturieren, verwerten oder die Forderung verkaufen.
Was das für Investoren bedeutet
Für Investoren erweitert sich damit das potenzielle Transaktionsfeld – zugleich werden die einzelnen Fälle komplexer. Anders als bei großen, standardisierten Portfolios müssen bei einzelnen Kreditengagements Kreditverträge, Schuldnerdaten, Sicherheiten, Immobilienbewertungen sowie rechtliche und technische Objektinformationen präzise zusammengeführt werden.
In einem zunehmend selektiven Markt entscheidet deshalb nicht allein das verfügbare Volumen. Entscheidend ist, wie schnell Marktteilnehmer Risiken erkennen, Unterlagen prüfen und auf dieser Grundlage belastbare Entscheidungen treffen können.
