Nel corso di Provada 2023 di Amsterdam, Dorine van Amerdon, Responsabile per il Benelux dello sviluppo aziendale di Drooms e Iris Kampers, Direttore associato e consulente per la sostenibilità di Savills, hanno intrattenuto una discussione su uno dei temi più importanti per il settore immobiliare: i “Criteri ambientali, sociali e di governance” (ESG). In questo blog riportiamo le considerazioni più interessanti emerse dalla loro discussione: dai comuni rischi che gli investitori dovrebbero conoscere a come le organizzazioni possono generare un impatto reale ed evitare l’“ecologismo di facciata”.
Principali problematiche e rischi ESG che l’industria immobiliare deve affrontare
L’efficienza energetica e la riduzione delle emissioni di carbonio sono al centro delle attenzioni che i Governi e la politica devono affrontare per ridurre i cambiamenti climatici e raggiungere gli obiettivi di “emissioni zero”. I fattori sociali, come l’inclusione, la diversità e il benessere dei lavoratori stanno anch’essi diventando importanti e le strategie di governance, come la trasparenza e l’assunzione di decisioni etiche, stanno assumendo un ruolo vitale per il successo dell’adozione delle iniziative ESG.
Ma, per quanto riguarda le conformità ESG, molti investitori hanno ancora una comprensione limitata di quello che queste comportano. I regolamenti ESG e la costante evoluzione delle varianti di applicazione e regionali dei requisiti rendono difficile il lavoro per raggiungere la conformità, in particolare per le organizzazioni che detengono un portafoglio immobiliare su scala globale. L’adozione del corretto quadro normativo e l’aggiornamento delle modifiche legislative e degli standard di rendicontazione possono risultare complesse e richiedere molte risorse. Per questa ragione molte società stanno assumendo specialisti ESG dedicati o fanno ricorso all’esperienza di società di consulenza.
La scelta del consulente ESG adatto presenta anch’essa propri rischi. Uno specialista senza esperienza potrebbe non possedere le conoscenze e le competenze adatte per eseguire una valutazione completa e accurata delle prestazioni ESG di un edificio. Le valutazioni, in questo caso, potrebbero risultare incomplete o errate e portare a strategie inefficaci e/o a mancate opportunità di miglioramento. L’aumento della richiesta di consulenti esterni in questo campo rende problematico identificare esperti di comprovata esperienza. Per ridurre questi rischi, prima di coinvolgere esperti ESG è necessario valutarne approfonditamente le qualifiche, le esperienze e i curricula. La collaborazione con esperti qualificati o la ricerca di partnership con aziende con esperienza ESG può contribuire ad assicurare linee guida efficaci e il successo dell’adozione di pratiche sostenibili.
I professionisti immobiliari sono anche preoccupati dei costi da sostenere per l’adozione delle modifiche previste dal regolamento ESG. Per adeguarsi agli standard, la maggior parte degli edifici richiede aggiornamenti e ristrutturazioni e, in base all’età dell’edificio questi costi possono risultare significativamente elevati. Nel corso della conversazione, Iris ha segnalato che “Gli investitori devono valutare attentamente i costi potenziali per l’adozione delle specifiche ESG, ma allo stesso tempo dovrebbero anche tenere conto del valore generato dagli investimenti sostenibili sul lungo termine”. Gli edifici con prestazioni ambientali insufficienti sono spesso soggetti a uno “sconto sul valore dell’asset” (Brown discount) mentre quelli sostenibili possono fruire di un “premio ecologico” (Green premium) che determina costi operativi inferiori, canoni di affitto più elevati e l’aumento del valore del capitale investito. Pertanto, “Sì”, le iniziative ESG richiedono investimenti a monte, ma i ritorni prevedibili possono essere anche sostanziali.
Benefici chiave dell’adozione delle iniziative ESG
La conformità ESG offre ai detentori di asset vari benefici.
- Miglioramento della reputazione e rafforzamento dell’immagine del marchio: con l’adozione delle iniziative ESG le società possono dimostrare di essere entità etiche e affidabili e che i loro asset sono a “prova di futuro”.
- Attrazione di nuove opportunità: le società che adottano le iniziative ESG attraggono spesso gli investitori più attenti alle problematiche sociali, con un conseguente aumento di accesso al capitale e migliori risultati finanziari.
- Attenuazione dei rischi sul lungo termine: in base a quanto riportato nel Rapporto ESG, “Le società che hanno dimostrato di attenersi alle iniziative ESG vengono considerate dai clienti come maggiormente etiche e affidabili e questo rafforza la fidelizzazione dei clienti e la loro reputazione sul mercato”.
- Miglioramento delle efficienze operative: l’ottimizzazione dell’efficienza energetica contribuisce a ridurre i costi di gestione degli edifici sostenibili.
- Conformità normativa: come già detto in precedenza, i Governi e la politica stanno introducendo nuove leggi che rendono la conformità ESG un elemento imprescindibile. La mancata conformità potrebbe probabilmente avere conseguenze legali e finanziarie.
“Le società immobiliari stanno inserendo nelle proprie strategie di investimento le considerazioni ESG e integrando nei processi di due diligence anche le valutazioni ESG”, ha spiegato Iris. Le rendicontazioni ESG contengono una gran quantità di dati che consentono di analizzare le prestazioni ambientali, sociali e di governance di un immobile. Prendono in considerazione i rischi potenziali e segnalano le opportunità di miglioramento; si tratta di un approccio olistico che consente agli investitori di assumere decisioni informate per allinearle ai loro obiettivi ESG.
Come si colloca il mercato immobiliare olandese rispetto agli altri mercati europei in termini di conformità ESG?
Iris ha spiegato che “Rispetto al resto dell’Europa, il mercato immobiliare olandese è in prima linea per quanto riguarda la conformità ESG. I Paesi Bassi hanno una valida legislazione e strumenti di governance che responsabilizzano le aziende in tema di adozione delle loro strategie di sostenibilità”.
Inoltre, gli investitori e gli inquilini olandesi stanno richiedono sempre più spesso standard ESG più elevati stimolando l’attenzione del mercato sui temi della sostenibilità. Il Paese ha definito obiettivi ambiziosi per la riduzione delle emissioni di carbonio e per aumentare l’efficienza energetica. Per esempio, il Governo olandese mira a raggiungere entro il 2050 un ambiente edificato a emissioni di CO2 neutre. Per esempio, il (Bouwbesluit) (Codice dell’edilizia) stabilisce anche che gli edifici destinati a uffici debbano avere una classificazione di efficienza energetica “A”, “B” o “C”. Si tratta di un impegno in linea con l’“Accordo di Parigi” e dimostra l’attenzione che il Paese dedica nei confronti dei cambiamenti climatici.
Garanzia di un impatto e di valori reali: le società come possono evitare l’“ecologismo di facciata”?
Con l’affermarsi degli investimenti sostenibili aumentano anche i controlli contro l’“ecologismo di facciata”. Per evitare il rischio di essere considerati “ecologisti di facciata” gli investitori devono assicurarsi che le loro strategie generino un impatto e un valore reale. Iris ha spiegato che per evitare questo rischio, gli investitori dovrebbero prendere in considerazione quanto segu:
- Definire gli obiettivi dell’investimento: articolare chiaramente obiettivi specifici in tema di sostenibilità che siano allineati agli obiettivi di valore e finanziari dei clienti, fornendo un quadro di riferimento per le strategie di investimento.
- Effettuare ricerche accurate ed eseguire un processo di due diligence: non limitarsi a visionare il materiale di marketing ma cercare fonti esterne di informazioni affidabili per valutare le dichiarazioni di sostenibilità dei potenziali investimenti e collaborare con consulenti specializzati per distinguere la vera sostenibilità dall’“ecologismo di facciata”.
- Richiedere l’assistenza di esperti: per una corretta valutazione delle complesse tematiche ESG, rivolgersi a esperti di sostenibilità, a specialisti di investimento di impatto e a consulenti finanziari esperti di investimenti sostenibili.
- Collaborazione con investitori con le stesse idee: partecipare a reti, iniziative e incontri per collaborare, condividere conoscenze, esperienze e migliori prassi per amplificare l’impatto positivo.
- Monitoraggio e relazioni sull’impatto: monitorare attivamente e valutare periodicamente gli impatti ambientali e sociali dell’investimento adottando metodologie di misurazione dell’impatto consolidate. Condividere in modo trasparente queste informazioni con tutti gli interlocutori per dimostrare i reali risultati degli investimenti.
Successo delle iniziative ESG: impatto sulle prestazioni finanziarie e coinvolgimento degli interlocutori
Esistono numerosi modi per adottare con successo le iniziative ESG per ottenere un impatto positivo sulle prestazioni finanziarie e per coinvolgere le persone interessate. Qui di seguito forniamo alcuni esempi:
- Miglioramento dell’efficienza energetica: l’adozione in edifici commerciali di misure per l’efficienza energetica, come un migliore isolamento termico, l’installazione di sistemi efficienti per il riscaldamento, la ventilazione e il condizionamento dell’aria (HVAC) e di panelli solari e l’utilizzo di tecnologie intelligenti per la gestione energetica, possono ridurre sensibilmente i costi operativi. Portano anche a migliori risultati finanziari per i proprietari degli edifici e aumentano la soddisfazione degli inquilini. Gli edifici ad alta efficienza energetica contribuiscono a ridurre le emissioni di gas serra allineandosi, così, agli obiettivi di sostenibilità.
- Certificazione degli edifici ecologicia: l’ottenimento di certificazioni LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) o BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) per gli edifici di nuova costruzione o esistenti sono un’attestazione dell’impegno in tema di adozione di pratiche sostenibili. Queste certificazioni prendono in considerazione diversi fattori, tra cui l’efficienza energetica e idrica, lo smaltimento dei rifiuti, la qualità dell’aria degli ambienti interni e l’uso di materiali sostenibili. Gli edifici che hanno ottenuto una certificazione ecologica (Green) spesso attraggo inquilini e investitori attenti all’ambiente, coinvolgono maggiormente le persone interessate e generano canoni di locazione e valori di rivendita potenzialmente superiori.
- Investimenti socialmente responsabili (SRI) e investimenti di impatto l’integrazione negli investimenti immobiliari di iniziative sociali e a favore della comunità possono avere un impatto positivo sul coinvolgimento delle persone interessate e sulle prestazioni finanziarie. È il caso, per esempio, degli investimenti in progetti residenziali a prezzi accessibili, della creazione di sviluppi per usi multipli atti a promuovere l’inclusione e l’accessibilità e di quelli a sostegno dei programmi di sviluppo a favore della comunità. Queste iniziative non solo migliorano il tessuto sociale dell’area coinvolta ma possono anche generare nel lungo termine ritorni finanziari, contribuendo, così, alla reputazione delle società immobiliari coinvolte.
- Valutazione del rischio climatico e strategie di adattamento: le società immobiliari che effettuano una valutazione proattiva e considerano i rischi correlati ai cambiamenti climatici possono proteggere i loro investimenti e le loro prestazioni finanziarie. Le valutazioni dei rischi per identificare le vulnerabilità e le strategie di adattamento (per es., infrastrutture per la protezione contro le alluvioni), consentono alle società di limitare i danni potenziali e le distruzioni causate dai cambiamenti climatici. Queste azioni migliorano la fiducia nei confronti delle persone interessate e indicano che la società ha assunto un impegno a lungo termine in tema di sostenibilità.
- Coinvolgimento delle parti interessate e trasparenza: un impegno significativo delle parti interessate e una rendicontazione trasparente degli sforzi ESG possono contribuire a creare fiducia e a rafforzare le relazioni con investitori, inquilini, dipendenti e con la comunità locale. La comunicazione periodica delle iniziative ESG, il loro stato di avanzamento e i risultati ottenuti promuovono la responsabilità e dimostrano l’impegno per l’adozione di strategie responsabili. Questa trasparenza può influenzare positivamente la percezione delle parti interessate, attrarre investimenti e migliorare le prestazioni finanziarie delle società immobiliari e dei loro asset.
Da non dimenticare: la “S” e la “G” dell’acronimo ESG
Iris concorda sul fatto che i fattori sociali e di governance stanno acquisendo sempre più importanza: “Mentre la ‘E’ è stata una soluzione facile da raggiungere per la sua misurabilità relativamente semplice, in particolare nel settore immobiliare, stiamo ora assistendo a un sostanziale progresso anche sul fronte della ‘S’”. Vi sono vari metodi per misurare i fattori sociali, e tra questi il numero di posti di lavoro generati, la percentuale di residenze create e offerte a prezzi accessibili, le considerazioni della comunità relative al progetto, le indagini sul benessere, e molto altro. “La ‘E’ e la ‘S’ sono gli obiettivi di conformità che si sono prefissati, mentre la ‘G’ richiama le modalità per raggiungerli”, ha sottolineato Iris.
Come iniziare a prepararsi per il regolamento ESG
Iris ha esortato le organizzazioni che non hanno ancora iniziato a prepararsi per il regolamento ESG ad agire subito. L’idea che sia meglio “aspettare fino a quando i regolamenti ESG siano chiari” è un mito diffuso. La crescente pressione e l’opinione pubblica stanno spingendo i Governi di tutto il mondo perché raggiungano gli obiettivi previsti. Alcuni Paesi stanno procedendo più rapidamente di altri e, a livello globale, questa tendenza accelererà con l’avvicinarsi degli obiettivi “zero” del 2050.
Non è assolutamente necessario che le aziende cerchino di adottare fin dall’inizio ogni aspetto della conformità ESG e si raccomanda di procedere a piccoli passi e creare insieme agli esperti strategie ESG che siano efficaci. Un buon punto di partenza potrebbe essere l’esame dei dati attuali e la loro misurazione sulla base dei regolamenti ESG. In questo modo le società potranno vedere quali dati sono già stati misurati e quali no, e allineare questi ultimi con le proprie strategie aziendali e di investimento. Se non si è sicuri di come iniziare e ci si sente sopraffatti dalla moltitudine di quadri di riferimento e regolamenti presenti oggi sul mercato, Iris raccomanda di adottare la “Bozza di Parigi” (Paris Proof): basata sull’“Accordo di Parigi” fornisce una base solida e largamente accettata per l’ESG.
ESG è un aspetto fondamentale per il settore immobiliare nel 2023, ed è destinato a rimanere tale. Con l’adozione delle iniziative ESG le società potranno migliorare le proprie prestazioni finanziarie, il coinvolgimento delle parti interessate e contribuire a un futuro più sostenibile. Con la guida di persone esperte come Iris Kampers, le organizzazioni potranno orientarsi nel panorama ESG in evoluzione e cogliere le opportunità redditizie che ne derivano.
