- Deutschland und Frankreich verzeichnen steigende NPL-Quoten
- Deutsche CRE-NPL-Quote steigt auf 6,9 Prozent und weist den höchsten Wert der untersuchten Märkte auf
- Spanien baut notleidende Kredite weiter ab
- Die große NPL-Welle verzögert sich aufgrund anhaltender Prolongationen
Frankfurt am Main, 27. Oktober 2026 – Europas NPL-Markt wirkt stabiler, als es die Entwicklung in einzelnen Ländern vermuten lässt. Das Volumen notleidender Kredite bei den großen, direkt von der Europäischen Zentralbank (EZB) beaufsichtigten Banken sank 2025 lediglich um 1,81 Milliarden Euro auf 355,16 Milliarden Euro. Hinter dem nahezu unveränderten Gesamtwert verschieben sich die Risiken jedoch deutlich: In Deutschland und Frankreich stiegen die NPL-Quoten, während Spanien und andere südeuropäische Länder sie weiter reduzierten. Das zeigt der aktuelle Report „Europas NPL-Markt 2026“ von Drooms.
In Deutschland nahm das NPL-Volumen um 4,56 Milliarden Euro auf 53,49 Milliarden Euro zu. Besonders angespannt ist die Lage bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen: Die NPL-Quote stieg hier von 5,9 auf 6,9 Prozent. Damit liegt Deutschland unter den fünf größten Märkten (Deutschland, Spanien, Frankreich, Italien und den Niederlanden) an der Spitze. Für die Jahre 2026 bis 2028 erwartet die Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing e. V. (BKS) zudem ein Refinanzierungsvolumen von 74 bis 86 Milliarden Euro bei Gewerbeimmobilien. Viele Kreditnehmer werden bei der Verlängerung ihrer Kredite mit höheren Finanzierungskosten, deutlich gesunkenen Immobilienwerten und veränderten Marktbedingungen konfrontiert.
„Das tatsächliche Risiko im deutschen Gewerbeimmobilienkreditbuch dürfte deutlich höher sein, als es die offiziellen NPL-Quoten derzeit erkennen lassen. Geopolitische Unsicherheiten wirken als Katalysator und legen bestehende Spannungen bei Refinanzierungen, Cashflows und Bewertungen weiter offen“, sagt Oliver Platt, Partner bei Kucera Rechtsanwälte. Besonders betroffen seien bürolastige Portfolios in B- und C-Lagen, schwache Einzelhandelsobjekte und hoch gehebelte Value-Add-Strukturen. Core-Logistik, lebensmittelgeankerte Nahversorgungsobjekte und erstklassige CBD-Assets zeigten sich dagegen vergleichsweise robust.
Auch in Frankreich steigen die NPL-Quoten. Das NPL-Volumen erhöhte sich um 7,58 Milliarden Euro auf 127,80 Milliarden Euro. Die NPL-Quote bei gewerblichen Immobilienkrediten stieg von 3,4 auf 3,7 Prozent, blieb damit aber unter dem europäischen Vergleichswert von 4,1 Prozent. Risiken konzentrieren sich auf einzelne Kreditsegmente: Bei der Finanzierung von Bauprojekten laufen innerhalb der kommenden zwei Jahre 70,1 Prozent der Kredite aus, bei Immobilieninvestoren sind es 74 Prozent. Viele dieser Finanzierungen sind endfällig oder variabel verzinst.
„Die französischen Banken sind sehr international aufgestellt. Das NPL-Volumen in ihren Büchern spiegelt nicht zwangsweise den französischen Markt in Gänze wider. Aber wir sehen die europaweite Marktverwerfung bei Gewerbeimmobilien auch in Frankreich. Viele der notleidenden Kredite gehen aber noch nicht an den Markt“, erklärt Anthony Casagrande, Gründer von Evalio.
Spanien hingegen setzt den Abbau seiner NPL-Bestände fort. Das Volumen sank 2025 um 5,70 Milliarden Euro auf 68,66 Milliarden Euro. Auch die allgemeine NPL-Quote war rückläufig, von 2,68 auf 2,48 Prozent. Bei gewerblichen Immobilienkrediten fiel die NPL-Quote besonders deutlich von 5,4 auf 4,3 Prozent. Der Deckungsgrad verbesserte sich auf 49,15 Prozent und lag damit über dem europäischen Durchschnitt von 42,6 Prozent.
Selektive Belebung des Transaktionsmarkts erwartet
Die Entwicklung in Spanien steht im Zusammenhang mit der längerfristigen Bereinigung notleidender Kredite und dem Aufbau spezialisierter Strukturen für deren Bearbeitung. „Südeuropäische Banken haben im letzten Jahrzehnt viel Fachwissen im Bereich der Problemkreditbearbeitung gesammelt. Aufgrund des anhaltenden regulatorischen Drucks und eines gut entwickelten Marktes für die Verwaltung und den Handel mit notleidenden Krediten wirkt der Gesamtmarkt stabiler als einige nordeuropäische Märkte. Spanische Investoren handeln allerdings vermehrt mit Krediten, die kurz vor dem Default stehen oder gerade neu strukturiert wurden, die klassischen NPLs werden noch zurückhaltend gehandelt“, sagt José María Gil-Robles, Partner bei DLA Piper.
Eine breite Verkaufswelle zeichnet sich auch deshalb bislang nicht ab. Banken und Eigentümer verlängern Kredite, verhandeln Finanzierungen neu oder bringen zusätzliches Eigenkapital ein. Mit steigenden NPL-Beständen und anstehenden Refinanzierungen wächst jedoch der Entscheidungsdruck. Drooms rechnet deshalb mit einer schrittweisen und selektiven Belebung des Transaktionsmarkts, etwa durch kleinere Portfolios, einzelne Kreditengagements und Verkäufe, die bereits vor einer formalen Einstufung als notleidend vorbereitet werden.
„Der Transaktionsmarkt ist derzeit noch verhalten, während der Entscheidungsdruck wächst. Auslaufende Finanzierungen und steigende NPL-Bestände in Deutschland und Frankreich zwingen immer mehr Kreditgeber und Eigentümer zu der Frage, ob sie verlängern, restrukturieren oder verkaufen. Wir rechnen deshalb mit einer schrittweisen und selektiven Belebung des Transaktionsmarkts“, sagt Javier Meseguer, CRO bei Drooms.
„Das Prolongation Game hat Banken und Kreditnehmern bislang Zeit verschafft und in vielen Fällen abrupte Wertberichtigungen oder Verkäufe vermieden. Es löst das grundlegende Problem jedoch nicht. Wenn Finanzierungskosten, Bewertungen und Geschäftspläne dauerhaft auseinanderlaufen, stößt die Verlängerung an ihre Grenze. Dann müssen Banken und Eigentümer restrukturieren, verkaufen oder Verluste realisieren“, sagt Antje Mertig, Managing Partner bei Steinberg Real Estate Management.
Mit der stärkeren Selektion steigt auch der Prüfungsaufwand je Transaktion. Investoren müssen Kredit-, Schuldner- und Objektdaten aus unterschiedlichen Quellen zusammenführen und neben der finanziellen Lage auch Sicherheiten, Bewertungen sowie rechtliche und technische Risiken prüfen. „Im selektiven NPL-Markt gewinnt die Qualität der Informationen gegenüber der schieren Menge verfügbarer Kredite an Bedeutung. Wer Kredit-, Schuldner- und Objektdaten strukturiert zusammenführt und Prüfprozesse nachvollziehbar organisiert, kann Risiken früher erkennen und schneller belastbare Entscheidungen treffen“, sagt Alexandre Grellier, CEO bei Drooms.
