La France évolue à contre-courant de la tendance européenne. Alors que les volumes de NPL ont reculé en Espagne, en Italie et aux Pays-Bas, le volume des prêts non performants en France a augmenté de 7,58 Md€ en 2025, pour atteindre 127,80 Md€ — soit la plus forte hausse en valeur absolue parmi les cinq marchés analysés dans le dernier Drooms NPL Report 2026. Le ratio global de NPL a également progressé, passant de 2,01 % à 2,13 %.
L’immobilier commercial présente une situation plus nuancée. C’est précisément ce qui distingue le marché français.
Hausse des NPL, mais pas de tensions généralisées dans l’immobilier commercial
Le ratio de NPL dans l’immobilier commercial français est passé de 3,4 % à 3,7 % en un an. Si cette évolution va à l’encontre de la tendance européenne à la baisse, ce ratio reste inférieur à la moyenne UE/EEE de 4,1 %. Parallèlement, les grandes banques françaises sont moins exposées à l’immobilier commercial, rapporté à la taille de leur bilan, que les banques comparables de la zone euro.
Cela ne signifie pas pour autant que le marché du financement immobilier est exempt de risques importants. La question essentielle est de savoir où ces risques se concentrent.
La pression de refinancement se concentre sur certains segments
L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) identifie des risques élevés, en particulier dans le financement des projets de construction et des marchands de biens. Parmi les prêts destinés aux projets de construction, 70,1 % arrivent à échéance dans les deux ans ; pour les marchands de biens, cette proportion atteint 74,0 %. Une part importante de ces prêts est structurée in fine ou assortie de taux d’intérêt variables.
Ces segments affichent également des ratios de prêts de stade 2 et de stade 3 nettement supérieurs à la moyenne de l’ensemble du portefeuille français de crédits immobiliers. Plutôt que d’être confrontée à un problème uniforme dans l’immobilier commercial, la France fait donc face à des risques de refinancement concentrés, qui devraient devenir plus visibles à l’approche des échéances.
Du risque de refinancement aux transactions
Jusqu’à présent, la pression croissante n’a pas déclenché de vague généralisée de cessions de NPL, ni en France ni en Europe. Les prêts problématiques sont souvent prolongés, restructurés ou stabilisés par d’autres moyens. Tant que ces solutions restent viables, la pression immédiate à la vente demeure limitée.
Toutefois, à mesure que les volumes de NPL augmentent et que davantage de prêts arrivent à échéance, un nombre croissant de prêteurs et de propriétaires devront réévaluer leurs options. Le marché devrait donc davantage évoluer à travers des expositions individuelles, des portefeuilles de plus petite taille et des cessions sélectives, plutôt que par un vaste cycle unique d’assainissement.
Des risques sélectifs exigent une due diligence sélective
Pour les investisseurs, ce profil de risque inégal rend l’analyse plus exigeante. L’enjeu ne consiste pas uniquement à déterminer si un prêt a été officiellement classé comme non performant. Le profil d’échéance, la structure de taux d’intérêt, la qualité de l’emprunteur, les garanties et la situation économique du projet sous-jacent peuvent être tout aussi déterminants.
Plus les risques se concentrent chez certains emprunteurs et dans certains segments de marché, plus il devient important de mener une due diligence réunissant, de façon complète et structurée, les données relatives au crédit, à l’emprunteur et à l’actif — afin de faire rapidement apparaître les différences entre les expositions individuelles.
