Op de Provada 2023 in Amsterdam kwamen Dorine van Amerdon, Business Development Manager BeNeLux bij Drooms, en Iris Kampers, Associate Director en Sustainability Advisor bij Savills, bij elkaar voor een verhelderend gesprek over een van de belangrijkste onderwerpen in de vastgoedsector: ESG. In deze blog leggen we de belangrijkste inzichten uit hun discussie bloot, van algemene risico's waar beleggers zich bewust van moeten zijn tot hoe bedrijven echte impact kunnen hebben en tegelijkertijd greenwashing kunnen vermijden.
Belangrijkste ESG-kwesties en risico's voor de vastgoedsector
Energie-efficiëntie en koolstofemissiereductie nemen een centrale plaats in nu regeringen en beleidsmakers streven naar beperking van klimaatverandering en netto-nul doelstellingen. Sociale factoren zoals inclusiviteit, diversiteit en het welzijn van werknemers winnen ook aan belang, terwijl governancepraktijken, zoals transparantie en ethische besluitvorming, een cruciale rol spelen bij de succesvolle implementatie van ESG-initiatieven.
Maar als het aankomt op ESG-compliance is er bij veel beleggers nog steeds een beperkt begrip van wat dat eigenlijk inhoudt. ESG-regelgeving en voortdurend veranderende en regionale verschillen in voorschriften maken naleving een ingewikkelde taak, vooral voor bedrijven met een wereldwijde vastgoedportefeuille. De implementatie van het juiste raamwerk en het op de hoogte blijven van veranderende wetten en rapportagenormen kan complex en arbeidsintensief zijn. Daarom huren veel bedrijven speciale ESG-specialisten in of doen ze een beroep op de expertise van adviesbureaus.
Kiezen voor de juiste ESG-consultant kan ook risico's met zich meebrengen. Een onervaren specialist beschikt mogelijk niet over de kennis en expertise om een uitgebreide en nauwkeurige beoordeling van de ESG-prestaties van het gebouw uit te voeren. Dit kan resulteren in onvolledige of gebrekkige evaluaties, wat leidt tot ineffectieve strategieën en gemiste verbeteringskansen. Omdat er steeds meer vraag is naar externe consultants op dit gebied, kan het moeilijk zijn om beproefde experts te vinden. Om deze risico's te beperken, is het raadzaam om de kwalificaties, ervaring en staat van dienst van ESG-specialisten grondig te beoordelen voordat je ze inhuurt. Werken met gerenommeerde consultants of partnerschappen aangaan met ervaren ESG-firma's kan ook helpen om effectieve begeleiding en een succesvolle implementatie van duurzame praktijken te garanderen.
Vastgoedprofessionals maken zich ook zorgen over de implementatiekosten van ESG-veranderingen. De meeste gebouwen hebben upgrades en aanpassingen nodig om aan de eisen te voldoen. Deze kosten kunnen aanzienlijk oplopen, afhankelijk van de ouderdom van het gebouw. Iris merkte tijdens de chat op dat "hoewel beleggers de potentiële kosten van het implementeren van ESG-initiatieven zorgvuldig moeten beoordelen, ze tegelijkertijd de waarde die duurzame beleggingen op de lange termijn kunnen genereren niet moeten vergeten". Gebouwen met slechte milieuprestaties hebben vaak te lijden onder een 'bruine korting', terwijl duurzame activa een 'groene premie' genieten dankzij lagere bedrijfskosten, hogere huren en een hogere kapitaalwaarde. Dus hoewel ESG een investering vooraf vereist, kan het rendement substantieel en de moeite waard zijn.
Belangrijkste voordelen van het implementeren van ESG-initiatieven
ESG-compliance biedt verschillende voordelen voor vermogensbezitters:
- Verbeteren van de reputatie en versterken van het merkimago: Door ESG-initiatieven te implementeren, kunnen bedrijven laten zien dat ze ethisch, geloofwaardig en betrouwbaar zijn en dat hun activa toekomstbestendig zijn.
- Nieuwe bedrijven aantrekken: ESG-gerichte bedrijven trekken vaak meer sociaal bewuste investeerders aan, wat leidt tot een betere toegang tot kapitaal en betere financiële prestaties.
- Risico's op lange termijn beperken: The ESG Report stelt: "Bedrijven die laten zien dat ze zich inzetten voor ESG worden door klanten gezien als ethischer, geloofwaardiger en betrouwbaarder, wat leidt tot een betere klantenbinding en een gunstige reputatie in de markt."
- Verbeteren van de operationele efficiëntie: Duurzame gebouwen hebben lagere operationele kosten dankzij een maximale energie-efficiëntie.
- Naleving van regelgeving: Zoals gezegd introduceren overheden en beleidsmakers nieuwe wetten die ESG-compliance essentieel maken. Niet-naleving zal waarschijnlijk juridische en financiële gevolgen hebben.
"Vastgoedbedrijven nemen ESG-overwegingen op in hun beleggingsstrategieën door ESG-beoordelingen op te nemen in due diligence-processen", legt Iris uit. Dergelijke ESG-rapporten verzamelen enorme hoeveelheden gegevens om de prestaties van een vastgoedobject op het gebied van milieu, maatschappij en governance te analyseren. Ze evalueren potentiële risico's en laten mogelijkheden tot verbetering zien, een holistische benadering die beleggers in staat stelt geïnformeerde beslissingen te nemen in lijn met hun ESG-doelstellingen.
Hoe verhoudt de Nederlandse vastgoedmarkt zich tot andere Europese markten op het gebied van ESG-compliance?
Iris legt uit: "Vergeleken met de rest van Europa loopt de Nederlandse vastgoedmarkt voorop als het gaat om ESG-compliance. Nederland heeft robuuste wetgeving en governance-instrumenten, die ervoor zorgen dat bedrijven verantwoordelijk worden gehouden voor hun duurzaamheidspraktijken.”
Bovendien eisen Nederlandse beleggers en gebruikers steeds hogere ESG-normen, wat de focus van de markt op duurzaamheid stimuleert. Het land heeft ambitieuze doelen gesteld om de koolstofuitstoot te verminderen en de energie-efficiëntie te verhogen. De Nederlandse regering streeft bijvoorbeeld naar een CO2-neutrale gebouwen in 2050. Het Bouwbesluit Bouwbesluit schrijft ook voor dat kantoorgebouwen een minimale energie-efficiëntie moeten hebben van A, B of C. Deze toezeggingen sluiten aan bij het klimaatakkoord van Parijs en tonen aan dat het land zich inzet om klimaatverandering tegen te gaan.
Leveren van echte impact en waarde: Hoe kunnen bedrijven greenwashing voorkomen?
Naarmate het momentum van duurzaam beleggen toeneemt, neemt ook het toezicht op mogelijke greenwashing toe. Beleggers moeten ervoor zorgen dat hun strategieën echte impact en waarde opleveren en tegelijkertijd de valstrikken van greenwashing vermijden. Iris legt uit dat beleggers het volgende moeten doen om dit te bereiken:
- Definiëren van beleggingsdoelstellingen: Duidelijk specifieke duurzaamheidsdoelen formuleren die aansluiten bij de waarden en financiële doelstellingen van klanten en zo een kader bieden voor de beleggingsstrategie.
- Grondig onderzoek en due diligence uitvoeren: Verder kijken dan marketingmateriaal en op zoek gaan naar betrouwbare informatiebronnen om de duurzaamheidsclaims van potentiële beleggingen te beoordelen. Samenwerken met gespecialiseerde adviseurs om echte duurzaamheid te onderscheiden van greenwashing.
- Advies van deskundigen inwinnen: Gebruik maken van duurzaamheidsdeskundigen, impactbeleggingsspecialisten en financiële adviseurs met expertise in duurzaam beleggen om effectief door complexe ESG-kwesties te navigeren.
- Samenwerken met gelijkgestemde beleggers: Zich aansluiten bij industriële netwerken, initiatieven en forums om samen te werken, kennis, ervaringen en best practices te delen en zo de positieve impact te vergroten.
- De impact controleren en rapporteren: Actief controleren en regelmatig evalueren van de ecologische en sociale gevolgen van beleggingen, met behulp van gevestigde methoden voor impactmetingen. Deze informatie op transparante wijze rapporteren aan alle belanghebbenden, waarbij de werkelijke resultaten van beleggingen worden aangetoond.
Succesvolle ESG-initiatieven: Impact op financiële prestaties en betrokkenheid van belanghebbenden
Er zijn tal van opmerkelijke manieren om ESG succesvol te implementeren, die een positief effect hebben op de financiële prestaties en de betrokkenheid van belanghebbenden. Hieronder volgen enkele voorbeelden:
- Verbeteringen van de energie-efficiëntie: Door implementatie van energie-efficiënte maatregelen in commerciële gebouwen, zoals verbeteren van isolatie, installeren van efficiënte HVAC-systemen en zonnepanelen, en gebruikmaken van slimme energiebeheertechnologieën, kunnen de operationele kosten aanzienlijk worden verlaagd. Dit leidt tot betere financiële prestaties voor gebouweigenaren en een grotere tevredenheid onder huurders. Energie-efficiënte gebouwen dragen ook bij aan een lagere uitstoot van broeikasgassen, wat aansluit bij de duurzaamheidsdoelstellingen.
- Certificeringen voor duurzame gebouwen: Het verkrijgen van certificeringen zoals LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) of BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) voor nieuwe of bestaande vastgoedobjecten laat zien dat men zich inzet voor duurzame praktijken. Deze certificeringen houden rekening met factoren zoals energie- en waterefficiëntie, afvalbeheer, luchtkwaliteit binnenshuis en duurzame materialen. Vastgoedobjecten met certificeringen voor duurzame gebouwen trekken vaak milieubewuste huurders en beleggers aan, wat leidt tot een grotere betrokkenheid van belanghebbenden en mogelijk hogere huur- of doorverkoopwaarden.
- Socially Responsible Investment (SRI) en impactbeleggen: Het opnemen van sociale en gemeenschapsgerichte initiatieven in vastgoedbeleggingen kan een positieve impact hebben op de betrokkenheid van belanghebbenden en financiële prestaties. Voorbeelden hiervan zijn het investeren in betaalbare huisvestingsprojecten, het creëren van gemengde ontwikkelingen die inclusiviteit en toegankelijkheid bevorderen en het ondersteunen van programma's voor gemeenschapsontwikkeling. Deze initiatieven verbeteren niet alleen het sociale karakter van de omgeving, maar kunnen op lange termijn ook financieel rendement en een positieve reputatie opleveren voor de betrokken vastgoedbedrijven.
- Beoordeling van klimaatrisico's en aanpassingsstrategieën: Vastgoedbedrijven die klimaatgerelateerde risico's proactief beoordelen en aanpakken, kunnen hun beleggingen en financiële prestaties veiligstellen. Door risicobeoordelingen uit te voeren om zwakke plekken te identificeren en aanpassingsstrategieën te implementeren, bijvoorbeeld een infrastructuur die bestand is tegen overstromingen, kunnen bedrijven potentiële schade en verstoringen als gevolg van klimaatverandering beperken. Deze acties versterken het vertrouwen van belanghebbenden en geven blijk van inzet voor duurzaamheid op de lange termijn.
- Betrokkenheid van belanghebbenden en transparantie: Door nadruk te leggen op betekenisvolle betrokkenheid van belanghebbenden en transparante rapportage van ESG-inspanningen, kan vertrouwen worden opgebouwd en kunnen relaties met beleggers, huurders, werknemers en de lokale gemeenschap worden versterkt. Regelmatig communiceren over ESG-initiatieven, voortgang en resultaten bevordert verantwoording en toont betrokkenheid bij verantwoorde praktijken. Deze transparantie kan de perceptie van belanghebbenden positief beïnvloeden, beleggingen aantrekken en de algehele financiële prestaties van vastgoedbedrijven en hun activa verbeteren.
Niet te vergeten: De 'S' en 'G' in ESG
Iris is het ermee eens dat sociale en governancefactoren steeds belangrijker worden: "Terwijl de 'E' een quick-win oplossing was dankzij de relatief eenvoudige meetbaarheid, vooral in de vastgoedsector, zien we nu ook substantiële vooruitgang wat betreft de 'S' in ESG." Er zijn een aantal manieren waarop sociale factoren gemeten kunnen worden, zoals het aantal banen dat gecreëerd wordt, het percentage betaalbare woningen dat gecreëerd wordt, rekening houden met feedback van de gemeenschap in het project, welzijnsonderzoeken enzovoorts. "De E en de S zijn de nalevingsdoelen die je stelt en de G is hoe je daar aankomt," aldus Iris.
Hoe je je kunt voorbereiden op ESG-regelgeving
Iris dringt er bij organisaties die zich nog niet hebben voorbereid op ESG-regelgeving op aan om nu actie te ondernemen. De opvatting dat het het beste is om "af te wachten tot er duidelijkheid is over ESG-regelgeving" is een wijdverbreide mythe. De groeiende druk en de publieke opinie sporen overheden wereldwijd aan om doelstellingen te halen. Hoewel sommige landen sneller handelen dan andere, zal de wereldwijde trend versnellen naarmate we de doelstellingen voor netto-nul in 2050 naderen.
Bedrijven moeten zeker niet proberen om elk aspect van ESG-compliance meteen te implementeren. Wij adviseren om te beginnen met kleine stapjes en samen met deskundigen stapsgewijs een effectieve ESG-strategie op te bouwen. Een goed startpunt is om je huidige gegevens te beoordelen en deze te vergelijken met ESG-regelgeving. Dit stelt bedrijven in staat om te zien welke gegevens al worden gemeten en wat er ontbreekt, en dit af te stemmen op hun bedrijfs- en beleggingsstrategie. Voor wie niet zeker weet hoe te beginnen en zich overweldigd voelt door de hoeveelheid kaders en voorschriften in de markt, raadt Iris aan om zich "Parijs-bestendig” te maken. Het is gebaseerd op het akkoord van Parijs en biedt een solide en algemeen geaccepteerde basis voor ESG.
ESG is een cruciaal aspect van de vastgoedsector in 2023 en zal dat ook blijven. Door ESG-initiatieven te implementeren kunnen bedrijven hun financiële prestaties verbeteren, de betrokkenheid van belanghebbenden vergroten en bijdragen aan een duurzamere toekomst. Met de begeleiding van experts zoals Iris Kampers kunnen organisaties navigeren door het veranderende ESG-landschap en de lucratieve kansen waarnemen die daarmee gepaard gaan.
