Nu ESG-regelgeving steeds belangrijker wordt in veel sectoren, groeit ook de vraag naar betere praktijken voor gegevensverzameling en rapportage met betrekking tot ESG. Het onderwerp krijgt steeds meer aandacht, maar er blijven vragen bestaan: Welke gegevens zijn nodig? Hoe kunnen digitale tools helpen bij het transparanter maken van rapportage? Hoe kan digitalisering van gegevensverzameling met betrekking tot ESG-transacties en deals sneller laten verlopen? Deze vragen en meer werden besproken tijdens ons recente panel bij UKREiiF, gemodereerd door Petter Made, SVP Product & Development bij Drooms.
Hieronder hebben we de belangrijkste inzichten van onze experts samengevat: Emma Hoskyn, UK Head of Sustainability bij JLL, Jessica Pilz, Head of ESG bij Fiera Real Estate, Ailsa Shaylor, Head of ESG & Sustainability bij BNP Paribas en Jonathan Walker, Associate Director, Sustainable Investment bij Gresham House.
Welke invloed hebben ESG-overwegingen op de waardering van vastgoedactiva en hoe kan dit worden gemeten?
Waarom is het meten van ESG zo belangrijk voor vastgoedactiva? Dit is een vraag die vaak wordt gesteld in de branche, vooral door ESG-sceptici. Het idee dat 'ESG een rage is die weer zal verdwijnen' is niet langer houdbaar. Jonathan Walker, Associate Director Sustainable Investment bij Gresham House, verwoordt het als volgt: "ESG is veranderd van een ‘nice-to-have’ in een ‘license to operate’. ESG-factoren zijn steeds vaker even belangrijk als financiële factoren."
Door ESG-initiatieven te implementeren, profiteren bedrijven van een scala aan directe en langetermijnvoordelen, waaronder verbetering van hun merkreputatie, aantrekken van nieuwe klanten, naleving van regelgeving en verhoogde langetermijnwinstgevendheid van hun activa. Niet-naleving heeft ook belangrijke gevolgen. Vastgoed behoort tot de grootste klimaatvervuilers ter wereld en is verantwoordelijk voor bijna 39% van de wereldwijde uitstoot van kooldioxide. Activa die niet voldoen aan de ESG-regelgeving kunnen worden geclassificeerd als "bruine activa". Dit zijn activa met een slechte milieuprestatie en worden geprijsd met een bijbehorende "bruine korting". Deze korting heeft betrekking op de hogere exploitatie- en onderhoudskosten, evenals toekomstige lagere huren en lagere kapitaalwaarden van deze niet-duurzame activa. Zoals Jonathan Walker stelde: "Het verbeteren van de milieucriteria van bedrijfsmiddelen leidt tot lagere bedrijfskosten en veerkracht tegen klimaatrisico's. Dit resulteert op zijn beurt in een grotere vraag, een hogere bezettingsgraad en uiteindelijk hogere huurinkomsten."
Een recent onderzoek door JLL analyseerde bijna 600 investeringstransacties in kantoren in het centrum van Londen over een periode van vijf jaar en constateerde dat de markt steeds hogere prijzen toekent aan activa die duurzamer zijn. Deze trend heeft geleid tot meer verbeteringen in de milieuprestaties van het kantorenaanbod in Londen, aangezien duurzame gebouwen meer interesse wekken vanwege hun lagere operationele en energiekosten. Gebouwen met een hoog duurzaamheidsprofiel worden daarom verhuurd tegen een hogere prijs en verkocht met een hoger rendement. Emma Hoskyn, UK Head of Sustainability bij JLL voegt hieraan toe: “Wat betreft de snelheid van verhuur tonen projecten die mikken op hogere BREEAM-ratings een hoger verhuurtempo, waarbij onze analyse aantoont dat gebouwen met een 'Outstanding' of 'Excellent' classificatie gemiddeld 9% leeg staan 24 maanden na oplevering, vergeleken met 16% voor gebouwen met een 'Very Good' classificatie."
Om een activum ESG-conform te maken, is het essentieel om de ESG-prestaties ervan te meten en te rapporteren. "Gegevens spelen zo'n belangrijke rol bij het begrijpen waar we eigenlijk mee te maken hebben, want als we de gegevens niet hebben, weten we niet hoe ver we moeten gaan om verbeteringen aan te brengen," zegt Jessica Pilz, Head of ESG bij Fiera Real Estate. Door het meten van ESG-gegevens kunnen bedrijven de basisdoelen begrijpen en de prestaties verbeteren, bijvoorbeeld door verbintenissen op het gebied van koolstofvermindering na te komen. "Gegevens helpen bedrijven ook om de effectiviteit en impact van bepaalde maatregelen en initiatieven te evalueren," vervolgt Jessica Pilz. Met deze gegevens kan de vooruitgang over een bepaalde periode worden gemeten en kan worden nagegaan of bedrijven hun doelstellingen halen. Dit zorgt op zijn beurt voor transparantie tussen beleggers en vermogensbeheerders. Zoals Emma Hoskyn heel toepasselijk samenvatte: "Je kunt niet beheren wat je niet meet."
Hoe kunnen commerciële vastgoedbedrijven ervoor zorgen dat ze voldoen aan de ESG-vereisten?
De cruciale eerste stap is het inzetten van de nodige middelen, gevolgd door een duidelijk gedefinieerde ESG-strategie. Eigenaarschap moet ook worden toegewezen, bijvoorbeeld door interne of externe ESG-experts aan te stellen. Maar, zoals Jessica Pilz opmerkte: "De ESG-strategie mag niet alleen de verantwoordelijkheid zijn van ESG-experts, maar moet geïntegreerd worden in de organisatie, zodat iedereen begrijpt hoe zijn rol van invloed is op het behalen van doelstellingen en vereisten." Bedrijven moeten ook definiëren wat de doelstellingen zijn en in welke rapportagekaders hun voortgang zal worden gemeten.
Dit is waar de 'G' in ESG aan de orde komt - "Governance is waar het allemaal begint. Je moet goede governance hebben om te zorgen dat je aan de regels voldoet," vervolgt Jessica Pilz. Daarom is het belangrijk om niet alleen ESG-gerelateerde taken te delegeren, maar er ook voor te zorgen dat iedereen in de organisatie zijn verantwoordelijkheid begrijpt.
Transparante, gedetailleerde en regelmatige rapportage is van cruciaal belang. Het delen van gegevens en regelmatige evaluaties van de wetgeving moet worden aangemoedigd, zodat de vooruitgang kan worden gevolgd en gemeten aan de hand van de wettelijke vereisten.
Wat zijn enkele van de belangrijkste ESG-maatstaven die je zou moeten volgen, en waarom?
Als het gaat om vastgoed krijgen milieuaspecten krijgen de meeste aandacht . Jessica Pilz zei tijdens het panel: "We zijn altijd gefocust geweest op de 'E' omdat die gemakkelijk te meten is". Milieucijfers die gemeten moeten worden zijn onder andere energieverbruik en -efficiëntie, koolstofemissies, waterverbruik en afval. Dit zijn allemaal gegevenspunten die we in het verleden hebben verzameld, maar nieuwe gebieden zoals natuur en biodiversiteit krijgen steeds meer aandacht. Biodiversiteit bleef voorheen achter bij de discussie over decarbonisatie, maar in feite kunnen we niet decarboniseren, tenzij we de natuurlijke wereld herstellen. Zo richt Fiera Real Estate zich op het gebruik van natuurlijk kapitaal om het traject naar decarbonisatie te ondersteunen. Maar omdat het zo'n nieuw gebied is, is het zeer moeilijk om de compensatie te meten, bijvoorbeeld koolstofvastlegging in de bodem als een manier om koolstof uit het milieu te verwijderen. De Taskforce for Nature-related Financial Disclosure (TNFD) werd opgericht om te helpen bij de ontwikkeling van een kader hiervoor.
Het is gemakkelijk om de 'S' in ESG te vergeten, en hoe dit kan worden gecontroleerd, als het gaat om vastgoedactiva, maar het is een gebied dat steeds belangrijker wordt voor beleggers. Jessical Pilz is van mening: "Sociale impact en sociale waarde zijn heel belangrijk in ESG, maar het is ook belangrijk om op te merken dat ze heel verschillend zijn".
Sociale impact is het effect dat een vastgoedproject heeft op personen, gemeenschappen en de samenleving. Zal het bijvoorbeeld betaalbare huisvesting of banen opleveren? Zullen er ruimtes zijn voor gemeenschapsbetrokkenheid en gemakkelijke toegang tot voorzieningen? Zullen er groene ruimten zijn om het welzijn van de bewoners te verbeteren?
Sociale waarde is de inherente waarde die een vastgoedproject aan de samenleving toevoegt. Zal het cohesie in de gemeenschap brengen? Zal het de gezondheid en het welzijn bevorderen door middel van voorzieningen? Zal het cultureel erfgoed behouden en diversiteit en inclusiviteit bevorderen?
Bij het meten kan rekening worden houden met het volgende:
- Aantal gegenereerde banen
- Percentage nieuwe betaalbare woningen
- Aantal gemeenschapsbijeenkomsten om het project te bespreken
- Hoe feedback van de gemeenschap het project heeft beïnvloed
- Voorziening van openbare ruimten
- Welzijnsenquêtes onder bewoners
- Aantal leerlingplaatsen
Wat zijn de grootste uitdagingen bij het verzamelen van nauwkeurige en betrouwbare ESG-gegevens?
Een van de grootste uitdagingen is de beschikbaarheid van gegevens. Vooral bij langlopende activa die verhuurd worden, kan het erg moeilijk zijn om gegevens te verzamelen. De meting kan vaak verouderd zijn, bijvoorbeeld watermeters die ondergronds zijn en onmogelijk te vinden zijn. Vaak willen huurders de gegevens ook niet delen.
Zoals Jessica Pilz opmerkte: "Fiera Real Estate is er trots op te kunnen melden dat we nu beschikken over 90% van de gegevens voor onze langetermijnportefeuille. Dit hebben we gedaan door relaties op te bouwen met onze huurders en door gegevens te verzamelen. Onze huurders gaan akkoord met de samenwerking met nutsbedrijven en wij kunnen de gegevens van hun portalen verzamelen." Ailsa Shaylor had een vergelijkbaar standpunt: "Gegevens verzamelen is moeilijk, vooral water is een no-go. Maar er zijn technische oplossingen om hierbij te helpen, er zijn bijna te veel oplossingen. Je moet ook nadenken over kaders die je in contracten met huurders en het delen van gegevens in huurovereenkomsten vastlegt."
Ook moet je rekening houden met regelgeving zoals Sustainability Disclosure Requirements (SDR), Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) en Taskforce on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Zoals Jonathan Walker zei: " Je haalt misschien niet alle 14 punten van de SFDR, maar je hebt vertrouwen in de 5 punten die je wel hebt gehaald. Wees daar open en eerlijk over en bekijk waar je moet verbeteren."
Een andere uitdaging is bepalen wie er verantwoordelijk is voor het verzamelen, delen en rapporteren van de gegevens. "Zo verzamelen energieleveranciers de gegevens, slaan ze op en geven ze vervolgens door aan derden. De resulterende vraag: wie is er eigenlijk verantwoordelijk voor nauwkeurige gegevens? Is het de energieleverancier, het meetbedrijf, de gegevensverzamelaar, de vastgoedbeheerder of de energieconsultant?", vervolgt Emma Hoskyn. Ailsa Shaylor, hoofd ESG & Duurzaamheid bij BNP Paribas voegt hieraan toe: "Er zijn een aantal obstakels bij het nauwkeurig verzamelen van ESG-gegevens, maar eerlijkheid en transparantie van alle betrokkenen die zeggen 'dit zijn de gegevens die we hebben' is een cultuur die zich hopelijk zal blijven ontwikkelen in de branche."
Hoe kan technologie de meting en rapportage van ESG verbeteren?
Er zijn twee categorieën van ESG-technologie: Eén daarvan is de technologie die in het gebouw kan worden geïntegreerd. Emma Hoskyn presenteerde een interessante analogie door te stellen dat "een gebouw deel uitmaakt van een ademend, levend systeem. Als we het niet constant controleren, wordt het inefficiënt en voldoet het niet aan de behoeften van de gebruikers. Technologie is gericht op het reageren op het levende gebouw om het efficiënt te laten functioneren." Bijvoorbeeld, technologieën die kunnen helpen bij het monitoren van milieugegevens omvatten apparatuur en sensoren die de prestaties van het gebouw verbeteren (temperatuur, CO2, bezetting, schoonmaak, etc.).
De andere categorie is de technologie die wordt gebruikt om de gegevens te analyseren en te visualiseren die door de apparatuur in het gebouw worden verstrekt, om problemen en trends te identificeren en besluitvorming te beïnvloeden. De verkregen inzichten moeten toegankelijk en gemakkelijk te begrijpen zijn voor fondsbeheerders, beleggingsbeheerders, vermogensbeheerders, vastgoedbeheerders, facilitair managers en duurzaamheidsmanagers. Dit is waar dataplatforms zoals Drooms een ideale oplossing bieden voor het verzamelen, analyseren en opslaan van ESG-gegevens. De gegevens kunnen in de loop van de tijd worden verzameld, gedeeld met relevante belanghebbenden en gemakkelijk toegankelijk zijn voor rapportagedoeleinden.
Maar wat moeten kleinere beleggers doen die geen innovatiebudget hebben om te besteden, als het gaat om technologische oplossingen? Volgens Emma Hoskyn "Moet je soms ook accepteren dat je niet in staat zult zijn om alle gegevens te vinden. Maar dat mag je er niet van weerhouden om beslissingen te nemen." Je moet realistisch zijn over wat je kunt bereiken en wat je wilt verbeteren. Welke gegevens zijn het meest relevant voor je fondsen en divisies?
Hoe kunnen ESG-beoordelingen en benchmarks beleggers helpen bij het beoordelen van de duurzaamheid van activa? En hoe kies je de juiste?
Als het gaat om ESG, lijkt er elke dag een nieuwe beoordeling of kader te zijn, en het kan een mijnenveld worden om te navigeren. Hoe weet je welke de juiste zijn om als referentie te gebruiken? Wie controleert de ratingbureaus?
Zoals Jonathan Walker stelde: "Ik heb gewerkt als onderzoeksanalist en dus ik weet wat er bij komt kijken en wat er gemist wordt. 60% van de ETF-producten gebruikt MSCI ESG-scores. Ik ben sceptisch over het langetermijneffect van deze beoordelingen. Ik denk dat ze voor een belegger nuttig zijn voor vergelijking bij het bekijken van activa en als je je uitsluitend richt op governance- of sociale indicatoren. Maar ze volledig als vervanging nemen voor grondig ESG-onderzoek en analyse van een activum is niet voldoende."
Kaders zijn een uitstekende manier geweest om het gesprek te stimuleren en ESG duidelijk op de agenda te zetten, maar veel kaders hebben de markt niet bijgehouden. Jessica Pilz voegt hieraan toe: "Ze mogen geen maatstaf zijn voor je succes en ze meten niet nauwkeurig de impact van je ESG-veranderingen. Je moet je richten op echte verandering in plaats van op beoordelingen. Veel van onze beleggers halen niet uit GRESB-rapporten wat ze nodig hebben en daarom creëren we op maat gemaakte ESG-rapporten voor hen, zodat ze beschikken over de gegevens om te reageren op TCFD of SFDR."
Hebben GRESB en BREEAM hun langste tijd gehad? Ze zijn nog steeds heel belangrijk voor het voorlichten van mensen die een gebrek aan kennis hebben. Het geeft degenen die nog niet zijn begonnen met hun ESG-traject een beeld van wat goed is. Ze helpen ook om validatie te bieden. Emma Hoskyn is van mening dat "Veel beleggers en vermogensbezitters bang zijn voor greenwashing. Deze ratings bieden een externe verificatie dat het meer is dan enkel een bedrijf dat beweert bezig te zijn met het doorvoeren van veranderingen. Maar zullen ze echt leveren wat de huurders nodig hebben of willen? Waarschijnlijk niet.”
Dus, hoe begin je met het verzamelen van ESG-gegevens?
ESG moet niet als een afzonderlijk iets worden beschouwd, maar moet, zoals eerder gezegd, volledig geïntegreerd worden in de bedrijfscultuur. Alle sprekers waren het erover eens dat het belangrijkste is om de bal aan het rollen te brengen en te beginnen. Volgens Alisa Shaylor is een goed startpunt om je huidige gegevens te beoordelen en deze te vergelijken met ESG-regelgeving. Dit stelt bedrijven in staat om te zien welke gegevens al worden gemeten en wat er ontbreekt, en dit af te stemmen op hun bedrijfs- en beleggingsstrategie.
Rapportage over duurzaamheid en ESG is nu gemakkelijker dan ooit tevoren. In het verleden was het onmogelijk om de relevante gegevens te verzamelen, maar nu raken de relevante partijen steeds meer betrokken en zijn ze bereid om te delen. Samenwerking is ook essentieel: Praat met branchegenoten en kijk wat anderen hebben gedaan en hoe.
Bekijk hier de volledige paneldiscussie: