Come si stanno evolvendo le transazioni immobiliari in Europa? Quali sono le esigenze e le opportunità per gli investitori nell’orizzonte del 2023?
Una cosa è chiara: la tendenza nei confronti degli investimenti transfrontalieri si mantiene elevata. Almeno, questo è quello che emerge da uno studio condotto da Drooms sul mercato delle transazioni in Europa. Per la preparazione del “Barometro delle transazioni immobiliari 2022” Drooms, il principale fornitore europeo di data room per asset immobiliari, ha preso in considerazione più di 4000 transazioni effettuate tra il 2019 e il 2022 e intervistato 172 professionisti del settore immobiliare in diversi grandi mercati europei.
Ma dallo studio di Drooms emerge anche che le transazioni immobiliari sul mercato europeo stanno diventando sempre più complesse. Questo articolo prende in esame le problematiche del settore immobiliare commerciale riconducibili alla crescente complessità delle transazioni e ad altre tendenze emergenti.
Le transazioni immobiliari richiedono più tempo per essere concluse
Per i proprietari di immobili commerciali la pazienza è un nuovo valore aggiunto. La tendenza mostra che nei principali mercati la conclusione di una transazione immobiliare richiede più tempo rispetto al passato. Nel complesso, negli ultimi 3 anni, la durata di una negoziazione immobiliare, dal processo di offerta fino alla sua conclusione, si è sensibilmente dilatata.
While in 2019, the number of days between the start and close of transaction was just 165, in the first half of 2022, this figure had shot up to 258, a 55% increase in the average duration.
La durata delle transazioni immobiliari nel Regno Unito si è sensibilmente allungata
The upward trend is consistent across the European markets surveyed by Drooms. However, a country comparison shows some disparity in how steep the curve is. In Germany, Austria and Switzerland, the time spent on a real estate transaction increased from an average of 167 days between opening a transaction data room until closure (2019) to 273 days (H1 2022). The United Kingdom saw a similar sharp increase from 160 days (2019) to 256 days (H1 2022).
In Francia, nell’Europa meridionale (Spagna, Italia, Portogallo) e nei Paesi del Benelux (Belgio, Paesi Bassi, Lussemburgo) la tendenza è pressoché la stessa, anche se la durata media di una transazione immobiliare è significativamente più breve. Mentre in Francia la durata delle transazioni è passata da 181 (2019) a 198 giorni (HI 2022), nei Paesi dell’Europa meridionale, nello stesso periodo, è passata da una media di 121 a 192 giorni. Sebbene nel primo semestre del 2022 la tempistica delle transazioni nei Paesi del Benelux sia anch’essa passata a 179 giorni (nel 2019 era di 130 giorni), si è comunque rivelata la più bassa.
Il contesto economico ha un suo impatto sull’incertezza nelle transazioni
Delays caused by the coronavirus pandemic has played a significant role in this development, as many deals were put on hold during this period. Today, the unstable economic environment is making buyers a lot more hesitant with their investment decisions. Harder negotiations can make the dealmaking process much more difficult to complete. The result is felt across the industry: Real estate transactions are taking a lot more time to complete and some even fail to go over the line. On top of the present economic situation, increasing market regulations are also presenting investment players with new challenges.
La frammentazione delle normative del mercato rende i processi ancora più complessi
Quando si tratta di investimenti internazionali la presenza di normative nazionali specifiche generano frustrazione tra gli operatori del settore immobiliare commerciale, e il 47% circa degli intervistati le considera l’ostacolo principale. I crescenti obblighi previsti dai Criteri Ambientali, Sociali e di Governance (ESG) e l’eterogenea trasposizione dei regolamenti UE nelle legislazioni dei singoli Paesi contribuiscono anch’essi ad aggiungere ulteriore complessità. In quest’area l’Europa Unita non è così unita come sembra apparire. Circa il 30% degli intervistati considera che l’ostacolo principale alle transazioni transfrontaliere europee sia la mancanza di accesso e la conoscenza del mercato. Di conseguenza, i potenziali acquirenti sono obbligati a rivolgersi a specialisti legali e tributari, a studi legali e a consulenti del Paese di destinazione dell’investimento: un ulteriore elemento che contribuisce alla crescente complessità dell’ecosistema delle transazioni.
Investimenti immobiliari internazionali in crescita
Malgrado la crescente complessità e la frammentazione di applicazione delle normative, gli investimenti immobiliari internazionali rimangono una priorità per il 2023. Nel corso del prossimo anno circa un terzo dei professionisti del settore immobiliare intervistati da Drooms prevede di espandere i propri investimenti in immobili commerciali all’estero, mentre solo il 17% circa considera di ridurre i propri investimenti internazionali. Oltre alle opportunità di diversificazione offerte dagli investimenti internazionali, i fattori più importanti che contribuiscono a questa tendenza sono le possibilità di aumentare il rendimento degli investimenti.
Gli investitori tedeschi sono considerati un fattore trainante nel settore immobiliare europeo, con il 51% circa degli intervistati che si è espresso in questo senso. Subito dopo vengono gli investitori dal Regno Unito e dagli USA con, rispettivamente, il 26% e il 23%.
In una comparazione fra gli Stati, il mercato spagnolo è quello più pesantemente dominato dagli investimenti internazionali. Il 73% delle imprese spagnole vede negli investitori stranieri il motore principale. Tuttavia, i capitali stranieri giocano un ruolo importante anche in Francia (46%), in Germania (31%) e nel Regno Unito (27%).
Le risorse immobiliari internazionali suscitano interesse
L’elevato numero di aziende che intende conservare, o anche espandere, le proprie attività internazionali nel 2023 dimostra che, malgrado la crescente complessità, gli investimenti transfrontalieri continuano a suscitare interesse. L’accesso a nuovi mercati immobiliari è un elemento importante per la diversificazione del portafoglio e la generazione di nuove opportunità di rendimento degli investimenti, soprattutto in presenza di un deterioramento del contesto economico. Tuttavia, il nostro studio rivela anche che operare a livello internazionale richiede un’attenta valutazione dei rischi, e questo anche all’interno della UE.
Consapevolezza dei rischi e controllo delle transazioni
Con il dilatarsi della durata media di una transazione, gli investitori dovrebbero tenerne sotto controllo i costi. Ed è proprio qui che entrano in gioco le data room di Drooms. Tutti i documenti della transazione vengono strutturati su una piattaforma sicura che, al momento giusto, rende disponibili alle parti coinvolte quelli più pertinenti. Il software di Drooms semplifica l’intero ciclo di vita del processo delle transazioni. Per quanto riguarda le transazioni internazionali, la funzione integrata di traduzione in tempo reale in cinque lingue è particolarmente interessante per supportare l’assistenza durante il processo di due diligence transfrontaliera e per contribuire a mantenere sotto controllo i costi delle transazioni.
Per informazioni particolareggiate relative agli scopi e agli ostacoli relativi alle transazioni immobiliari transfrontaliere, compreso il confronto tra i vari Paesi e le potenzialità offerte dai diversi mercati e classi di risorse, si rimanda ai prossimi articoli del blog della serie “Barometro delle transazioni immobiliari 2022”.
