Le télétravail ou travail à distance est aujourd’hui devenu la norme pour de nombreux employés à la suite de la pandémie de COVID-19. Si le télétravail permet une plus grande flexibilité et un meilleur équilibre entre vie professionnelle et vie privée, le retour des télétravailleurs au bureau donne lieu à de nombreuses spéculations quant à son impact sur la valeur de l'immobilier commercial. Cet article examine l'impact de cette tendance mondiale sur la valeur des transactions d’immobilier commercial ainsi que les différences entre le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France et l’Espagne.
Le retour du télétravailleur - une perspective mondiale
L’ampleur du retour des télétravailleurs sur le lieu de travail est un phénomène mondial qui présente plusieurs facteurs communs.
Face à la généralisation du télétravail, de nombreuses entreprises ont réalisé qu’elles pouvaient économiser sur leurs loyers en réduisant la taille de leurs bureaux. Avec moins d'employés dans leurs bureaux, les entreprises ont eu besoin de moins d'espace et bon nombre d'entre elles ont pris la décision d’emménager dans des locaux plus modestes et plus abordables, voire de fermer complètement leurs bureaux. Résultat : une offre excédentaire de biens immobiliers commerciaux, notamment dans les centres urbains.
Alors que le monde se remet lentement de la pandémie, de nombreuses entreprises tentent aujourd’hui de ramener leurs employés sur le lieu de travail, au moins à temps partiel. Bien que cela puisse entraîner une demande accrue en termes d’immobilier commercial, il est essentiel d’examiner l’impact de ce retour au bureau sur les décisions des entreprises en matière d'espaces de bureaux.
Par exemple, de nombreuses entreprises conservent aujourd’hui un modèle de travail hybride, où les employés partagent leur temps entre le bureau et le télétravail. Il est donc possible que ces entreprises aient besoin de moins d'espaces de bureaux par rapport à l’avant-pandémie. Certaines entreprises ont peut-être également constaté que le télétravail augmentait la productivité et décidé de maintenir leur politique de télétravail. La demande d'espaces de bureaux pourrait donc rester faible, même si de plus en plus d'employés retournent au bureau.
Il est également important d’examiner l’impact du retour au bureau sur les différents secteurs de l'immobilier commercial. Les entreprises qui se reposent sur le trafic piétonnier, telles que les restaurants et les magasins de détail, pourront par exemple enregistrer une hausse de la demande, alors qu'un nombre croissant d’employés retournent au bureau. Cela pourrait accroître la demande d'immobilier commercial dans les zones à fort trafic piétonnier, même si la demande d'espaces de bureaux reste faible.
Il est dans l’ensemble difficile de prédire avec exactitude la manière dont le retour des télétravailleurs au bureau impactera la valeur de l'immobilier commercial. Si certaines entreprises pourront avoir besoin de plus d'espace pour accueillir le nombre croissant d'employés qui retournent au bureau, d'autres pourront poursuivre leur politique de télétravail, entraînant ainsi une baisse de la demande d'espaces de bureaux.
À l’heure où le monde se remet de la pandémie, il est essentiel de surveiller de près la façon dont les entreprises adaptent et modifient leurs besoins immobiliers.
Nous avons analysé la manière dont la tendance du retour au travail diffère selon les régions. Le retour au travail ne saurait être considéré de manière isolée, alors que le secteur de l’immobilier commercial est affecté par d'autres facteurs mondiaux, tels que la hausse de l'inflation, l'envolée des taux d'intérêt et les problèmes de chaîne d'approvisionnement. Bien qu'il soit difficile de mesurer directement son impact sur la valeur de l'immobilier commercial, en raison de toutes les autres variables, il n’en demeure pas moins un indicateur précieux et un facteur important dont il convient de tenir compte.
Royaume-Uni
Certains signes laissent à penser que le télétravail a atteint son pic à la suite de la pandémie au Royaume-Uni. Les employeurs et les managers sont aujourd’hui désireux de faire revenir plus d’employés sur le lieu de travail. Invité de l'émission Political Thinking with Nick Robinson sur la BBC, Tony Danker, directeur général de la Confédération de l'industrie britannique (CBI), affirme que « si l’on interroge la plupart des patrons, tout le monde souhaite secrètement que tous les employés reviennent au bureau ».
Selon Remit, le nombre journalier moyen d'employés qui travaillaient depuis leurs bureaux en Angleterre et au pays de Galles durant la première semaine de travail complète de septembre 2022 était à son niveau le plus élevé depuis mai 2021. Ce pic n’était cependant que de 31 %. Dans le West End de Londres et les Docklands, deux quartiers qui abritent de nombreuses banques et institutions financières prônant le retour des employés au bureau, le taux d'occupation des bureaux a atteint 50 % durant certains jours de la semaine qui s’est terminée le 9 septembre 2022.
Le secteur financier ne cache pas son désir de faire revenir ses employés au bureau. En février 2021, David Solomon, PDG de Goldman Sachs, déclarait déjà lors d'une conférence du Crédit Suisse :
« Je pense vraiment que pour une entreprise comme la nôtre, qui repose sur une culture d’apprentissage innovante et collaborative, ce n’est pas l’idéal. Et (le travail à distance) n’est pas une nouvelle normalité. C’est une aberration que nous allons corriger dès que possible. »
D’autant plus que l'équilibre des forces est en train d’évoluer au Royaume-Uni. La capacité des employés à dicter leurs conditions et leur lieu de travail est en retrait, alors que la menace de licenciements et la récession pèsent sur le marché de l'emploi britannique. Nous commençons à voir des licenciements dans tout un éventail de secteurs. Ford a supprimé 1 300 emplois au Royaume-Uni dans le cadre d'un programme de suppression de 4 000 emplois à l’échelle européenne. Selon certaines rumeurs, British Steel envisagerait de se séparer de 1 200 personnes à son usine de Scunthorpe, tandis que Port Talbot serait également menacé. Le secteur britannique du commerce de détail a perdu plus de 15 000 emplois depuis le début de l'année 2023. Et bien que ces secteurs ne se prêtent pas nécessairement au télétravail, ils donnent le ton aux autres industries.
Cette évolution se reflète dans la proportion d'offres d'emploi en télétravail proposées sur LinkedIn, qui a chuté de 16 à 12 % en décembre 2022.
Répercussions sur le marché britannique de l'immobilier commercial
L’impact du retour au bureau sur les investissements et les valeurs des transactions d’immobilier commercial reste incertain. Et comme le montrent les perspectives commerciales de Carter Jonas pour février 2023, la situation est complexe.
L'inflation élevée au Royaume-Uni se traduit par des pressions accrues sur les coûts des entreprises, lesquelles n’ont d’autre choix que de redoubler d’efforts pour réduire leurs dépenses et améliorer leur productivité. Alors que l'immobilier constitue le deuxième poste de dépense le plus important après les salaires pour de nombreuses entreprises, la mise à disposition d’un espace de travail de qualité supérieure peut également améliorer la productivité.
Malgré le grand nombre de bureaux disponibles, les employeurs sont en quête d'espaces de meilleure qualité afin de créer un environnement de travail dynamique. Cela a entraîné une hausse des loyers haut de gamme ou prime rents, avec une augmentation de 10 % en 2023 selon l'enquête RICS pour le T4.
Alors que les loyers des commerces de détail primaires et secondaires devraient diminuer, les répondants anticipent une hausse des loyers des biens industriels primaires et secondaires, avec des soldes nets de +40 % et +6 %, respectivement. Les entreprises locataires recherchent par ailleurs des bâtiments toujours plus écologiques et écoénergétiques, afin de répondre à leurs objectifs croissants dans le domaine de l’environnement, de la responsabilité sociale et de la gouvernance (ESG).
Compte tenu de la pénurie actuelle de nouveaux développements, les prime rents devraient continuer à augmenter, entraînant ainsi un nouvel accroissement de la disparité entre les prime rents et les loyers des immeubles de qualité inférieure.
Selon Carter Jonas, les volumes de transactions d'immobilier commercial ont connu une forte baisse vers la fin de l'année 2022, avec un total de 6,885 milliards de livres sterling au T4 2022, soit une baisse de 38 % par rapport au T3 2022 et de 68 % par rapport au T4 2021. Le déclin global n'est cependant pas aussi marqué avec des ventes glissantes de 50,4 milliards de livres sterling en 2022, soit 8 % de moins seulement que la moyenne trimestrielle sur cinq ans, en raison d'un très bon T1 en 2022. Les secteurs industriels et des bureaux ont continué à bénéficier des investissements les plus élevés, mais le secteur des bureaux a enregistré la plus forte baisse de transactions (- 69 %) au T4 comparé au T3.
Selon l'indice mensuel CBRE, publié en janvier 2023, la valeur en capital globale des biens commerciaux britanniques a chuté de 13,3 % en 2022 et s’est accompagnée d’un recul de 9,1 % des rendements totaux annuels. Il s’agit là d’un changement significatif par rapport à 2021, où les valeurs et les rendements avaient progressé de 13,8 % et 19,9 %, respectivement.
Ces tendances devraient se poursuivre, alors que l’inflation reste supérieure à 10 % et qu’une nouvelle hausse des taux d'intérêt est intervenue en mars 2022. La situation reste fluide et dépendra notamment des décisions de la Banque d'Angleterre en matière de taux d'intérêt. Compte tenu de la baisse des taux d'intérêt prévue au second semestre 2023, du recul de l'inflation et du nombre croissant de travailleurs qui retournent sur le lieu de travail, nous tablons sur une hausse des volumes de transactions et des valorisations d’actifs commerciaux de qualité, avec un retour aux niveaux de 2021.
Allemagne
Le télétravail n'était guère répandu en Allemagne avant la pandémie. Depuis la levée de l'obligation de travailler à domicile en avril 2022, de nombreuses entreprises s’efforcent désormais de ramener leurs employés sur le lieu de travail. Le gouvernement allemand soutient cette évolution et ne cache pas ses inquiétudes quant aux effets potentiellement négatifs du télétravail sur la productivité et l'innovation.
Les formules de travail flexibles devraient néanmoins continuer à gagner en popularité en Allemagne, alors que nombre de travailleurs et d’entreprises ont découvert leurs avantages. Le lieu de travail post-pandémie promet donc d’être une combinaison de télétravail et de présence physique outre-Rhin, tandis que les entreprises offriront un cadre de travail plus souple à leurs salariés.
Selon une enquête menée par le groupe de réflexion munichois Ifo 25 % des salariés allemands travaillaient encore partiellement à distance en août 2022, soit une hausse significative dans la mesure où ce chiffre n’était que de 15 % avant la pandémie.
Pour le professeur Oliver Falck, directeur du Centre ifo pour l'Organisation industrielle et les nouvelles technologies, la proportion d'employés travaillant à distance dans l'économie allemande s’est aujourd’hui stabilisée à 25 %, et ce chiffre devrait rester pérenne selon lui.
La proportion moyenne d'employés travaillant à distance en Allemagne masque cependant des variations importantes entre les différents secteurs industriels. Selon des enquêtes menées par l’Institut ifo, les personnels des cabinets de conseil en gestion ont plus tendance à travailler à domicile en Allemagne. 72,5 % des employés de ce secteur ont travaillé partiellement à distance en novembre, contre 71,5 % en août.
Le télétravail est également répandu parmi les prestataires de services informatiques (71,7 %) ainsi que dans le secteur de la publicité et des études de marché (60,4 %).
L'impact sur la fréquentation est notable. Selon une analyse du suivi des déplacements publiée par Google, à la mi-octobre 2022 la fréquentation était inférieure de 14 % aux niveaux pré-pandémie en Allemagne, contre 24 % au Royaume-Uni. On constate sans surprise que les déplacements au bureau sont plus fréquents en milieu de semaine, tandis que les baisses de fréquentation sont plus importantes les lundis et vendredis.
Et comme le montrent les chiffres de Google, les villes qui abritent des quartiers financiers et d'affaires ont enregistré une baisse plus importante de la fréquentation que les autres grandes zones de population. À Berlin, la fréquentation a chuté de 20 % en octobre 2022 par rapport aux niveaux pré-pandémie. Pour l'ensemble de l'Allemagne, cette baisse a été de 10 %.
Répercussions sur le marché allemand de l'immobilier commercial
Selon les prévisions de l’Union européenne, l'Allemagne connaîtra une légère récession dans les mois à venir, suivie d'une croissance modérée plus tard dans l'année, sur fond de baisse des prix de l'énergie, de résolution des problèmes d’approvisionnement et de reprise de la demande d'exportations.
Bien que les prévisions varient, les niveaux d'emploi devraient rester élevés, avec une légère hausse du chômage seulement.
Pour Savills, toutes les récessions que l’Allemagne a connues ces 30 dernières années se sont traduites, historiquement, par une baisse de la demande de bureaux. Cette tendance devrait selon nous se poursuivre en 2023, avec une diminution visible de la demande d'espaces de bureaux, y compris une disponibilité accrue des bureaux sous-loués et un recul des demandes de renseignements concernant la location. La hausse des taux d'inoccupation constatée ces dernières années persistera en conséquence et pourrait même s'accélérer.
L'impact sur les loyers est moins évident. Bien que l'offre immobilière soit généralement excédentaire, la demande de biens immobiliers de qualité progresse, à l’instar du Royaume-Uni, entraînant ainsi une pénurie dans ce secteur. Cela pourrait représenter une opportunité d'investissement.
En 2022, le marché allemand de l'investissement immobilier a généré un volume de transactions de 65,8 milliards d'euros, dont 52,3 milliards d'euros pour les biens commerciaux et 13,5 milliards d'euros pour l'immobilier résidentiel. Bien que ce chiffre représente une baisse sensible de 41 % par rapport à 2021, il n'est inférieur que de 7 % à la moyenne sur 10 ans.
Les prix de l'immobilier commercial sont également à la baisse. Comme le montre l'enquête de la Deutsche Bundesbank sur les prix de l'immobilier commercial, menée en mars 2023 dans 7 grandes villes d’Allemagne, les prix de l'immobilier de détail et de bureaux ont enregistré une baisse de 11 % en 2022.
De manière générale, les volumes de transactions et les prix devraient repartir à la hausse, sur fond de baisse des taux d'intérêt et de reprise économique vers la fin 2023. Le retour des employés au bureau et la pénurie de bureaux de qualité se traduiront par une hausse de la demande. S’il est difficile d'être précis, en raison de facteurs externes tels que la guerre en Ukraine, les investisseurs devront être suffisamment agiles pour pouvoir répondre rapidement à l’évolution constante de l’environnement d'investissement.
France
Selon une étude menée par l'Ifop pour la Fondation Jean-Jaurès, seuls 29 % des travailleurs français travaillent à distance « au moins une fois par semaine », contre 51 % pour l'Allemagne et 42 % pour le Royaume-Uni.
Par ailleurs, même les travailleurs français qui travaillent à distance semblent être moins adeptes du télétravail que leurs homologues européens. En Italie par exemple, 30 % des travailleurs travaillent à distance quatre à cinq jours par semaine et 17 % deux à trois jours, contre 11 % et 14 % respectivement en France.
« Les Français sont souvent réticents au changement », explique Sonia Levillain, auteure de La petite boîte à outils du management à distance et enseignante à l'école de management IÉSEG de Lille. « C'est un stéréotype, mais c'est aussi une réalité. »
Bien que le travail hybride gagne du terrain en France depuis que les employés ont commencé à retourner au bureau en juin, de nombreuses entreprises adoptent désormais une approche de bureau flexible, basée sur le hot-desk ou poste de travail en libre-service.
Selon Sonia Levillain, « les employés demeurent cependant très sceptiques à ce sujet. Ils restent attachés au bureau physique et à leur lieu de travail car ce sont des signes d'identité et d'appartenance à l'organisation ».
Cette réticence à travailler à distance peut également être liée au fonctionnement traditionnel du lieu de travail français, où les managers ressentent fortement le besoin de contrôler leurs employés. Pour Sonia Levillain, « historiquement, les pratiques de management ne se sont pas développées autour des notions de confiance et d'autonomie, mais plutôt d'une approche descendante ». Les interactions sociales jouent en outre un rôle essentiel dans la prise de décision au sein des bureaux français. Et dans la mesure où ces interactions se produisent traditionnellement de manière informelle, il s’est avéré difficile de les reproduire sur un écran d'ordinateur. Pour Sonia Levillain, « la communication est spontanée - elle n'est pas organisée ni structurée à un moment précis autour de personnes précises ». Elle ajoute que les managers apprécient ces contacts et ces interactions non planifiés sur le lieu de travail. « On se promène dans le bureau et on discute autour de la machine à café, car c'est souvent là que les décisions sont prises et qu’on trouve des solutions ».
Selon Sonia Levillain, l’instauration d’un travail hybride durable passera par la transition de la structure de bureau informelle actuelle à une structure plus structurée. « Sur le plan culturel, je pense que nous avons encore beaucoup de travail à faire pour y parvenir », conclut-elle.
Répercussions sur le marché français de l'immobilier commercial
Comparé à la quasi-totalité des pays européens, le nombre relativement faible de télétravailleurs qui retournent au bureau n'aura qu'un impact marginal sur les valorisations de l'immobilier commercial en France. À l'avenir, la valorisation de l'immobilier commercial sera en grande partie dictée par des facteurs macroéconomiques tels que l'inflation, les taux d'intérêt et les faibles taux de croissance.
Le ralentissement économique entraîne de toute évidence une baisse des transactions et de la valeur des actifs d'immobilier commercial en France. Le T4 2022 a enregistré une baisse significative des investissements dans l'immobilier commercial en France, laquelle est en grande partie imputable à la hausse des taux d'intérêt qui affecte le secteur. Selon Immostat, qui suit les transactions des investisseurs supérieures à 4 millions d'euros, le total des transactions pour les biens immobiliers de type bureaux, espaces commerciaux et entrepôts a chuté de 52 %, à 5,4 milliards d'euros (5,8 milliards de dollars). La baisse a été encore plus prononcée en région parisienne, où les transactions ont chuté de 62 %, à 2,5 milliards d'euros.
Au T4 2022, le prix moyen d'un bureau en région parisienne a baissé de 1 %, à 7 980 €/m², soit le niveau le plus bas depuis le T3 2020. Sur l’ensemble de l'année, l'investissement dans l'immobilier commercial a diminué de 2 % en France, à 25,5 milliards d'euros, tandis que la région parisienne a enregistré une baisse de 3 %, à 15 milliards d'euros.
La situation devrait s’améliorer au cours de l'année 2023, en raison de la baisse des taux d'intérêt. La situation demeure cependant complexe, alors que le pays est en proie à des grèves face aux tentatives du gouvernement d’accroître l'âge de la retraite, ce qui affecte le climat d'investissement.
Espagne
En Espagne, le télétravail a considérablement diminué depuis la pandémie. Même à son pic au T2 2020, seuls 16 % des travailleurs travaillaient à distance. Selon une étude de Randstad Espagne, ce chiffre n’était plus que de 7 % fin 2022.
Randstad souligne par ailleurs que 41,5 % des logements sont considérés comme « inadaptés au télétravail » en Espagne. Selon l'étude, un logement adapté au télétravail doit comprendre suffisamment d'espace, comme un bureau ou une pièce qui n'est pas utilisée comme chambre à coucher.
Répercussions sur le marché espagnol de l'immobilier commercial
Tout comme en France, le phénomène du retour au travail ne devrait avoir qu’un impact marginal sur les valeurs de l'immobilier commercial, même s’il peut y avoir des différences locales. Madrid, par exemple, compte un taux plus élevé de télétravailleurs (12,5 %) qui retournent aujourd’hui lentement sur leur lieu de travail. Nous estimons que cela ne devrait pas influer sur les coûts de location des bureaux, lesquels seront sans doute beaucoup plus affectés par les facteurs macroéconomiques et les conditions locales.
Les transactions d’immobilier commercial augmentent cependant en Espagne, sous l’effet notamment du retour rapide des touristes étrangers post-pandémie. L'année 2022 s'est achevée sur un investissement total de 13,2 milliards d'euros en Espagne, soit une hausse de 10 % sur l'année précédente. Le secteur de la vente au détail a représenté la plus grande part de cette activité avec 32 %, suivi par les bureaux (20 %), le résidentiel (19 %) et les hôtels (18 %). Le profil des investisseurs demeure conforme à celui de l'ère pré-COVID, tandis que les acheteurs étrangers continuent de dominer le marché. Les investissements domestiques prennent cependant de plus en plus d’importance depuis un an.
En conclusion
Les différences régionales affectent l'impact du retour des télétravailleurs sur le lieu de travail. Les facteurs macro-environnementaux mondiaux qui touchent la totalité des pays resteront le facteur dominant, mais les conditions locales, y compris le taux de retour au bureau, peuvent également avoir une incidence sur la valeur des transactions. La plupart des marchés devraient enregistrer une reprise des transactions et des prix des actifs d’immobilier commercial en 2023, compte tenu, notamment, de la baisse des taux d'intérêt. Mais plusieurs inconnues sont en jeu, y compris une éventuelle crise bancaire et la poursuite de la guerre en Ukraine. Quoi qu’il en soit, les investisseurs devront faire preuve d'agilité et de flexibilité, selon le secteur et la région du marché de l'immobilier commercial dans lesquels ils opèrent, s’ils veulent s'adapter à des conditions de marché variables et imprévisibles.
