Lors de Provada 2023 à Amsterdam, Dorine van Amerdon, Directrice du développement commercial BeNeLux pour Drooms, et Iris Kampers, Directrice associée et Conseil en développement durable pour Savills, ont participé à une discussion très enrichissante sur l'un des thèmes essentiels de l'immobilier : les critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance ou ESG. Ce blog vous rapporte les principaux éclairages exploitables de leurs échanges. Ils vont des risques communs que les investisseurs doivent connaître jusqu'à l'impact réel qu'une entreprise peut avoir tout en évitant l'écoblanchiment.
Principaux enjeux et risques ESG dans le secteur immobilier
Le rendement énergétique et la réduction des émissions de carbone sont maintenant des priorités alors que les gouvernements et les décideurs cherchent des solutions d'adaptation au changement climatique et pour atteindre des objectifs de consommation nette zéro. Des facteurs sociaux tels que l'inclusion, la diversité et le bien-être des employés gagnent également en importance. Certaines pratiques de gouvernance, telles que la transparence et la prise de décision éthique, jouent un rôle essentiel dans la réussite des initiatives ESG.
Mais pour de nombreux investisseurs, la conformité ESG est encore un domaine mal compris. Du fait de leur évolution et de leurs variations régionales, les exigences des règlements ESG renforcent les complexités. La conformité est encore plus difficile surtout lorsque le portefeuille immobilier est international. La mise en place et l'actualisation d'une structure adaptée pour encadrer les changements législatifs et les normes des comptes-rendus peuvent s'avérer complexes et exiger des ressources et des efforts intensifs. Nombreuses sont donc les entreprises qui recrutent des spécialistes ESG, ou font appel à l'expertise de sociétés de conseil.
Le choix du consultant ESG présente aussi des risques. Un spécialiste inexpérimenté peut ne pas avoir les connaissances et l'expertise nécessaires pour produire une évaluation complète et précise de la performance ESG de tel bâtiment. Ses évaluations risquent donc d'être incomplètes ou erronées, aboutissant à des stratégies inefficaces, à des opportunités d'amélioration manquées. Compte tenu de la demande croissante de consultants externes dans ce domaine, l'identification des experts expérimentés et compétents est un véritable défi. Pour limiter ces risques, il est conseillé d'évaluer l'expérience, de vérifier en détail les qualifications et les antécédents. Travailler avec des consultants réputés ou former des partenariats avec des entreprises expérimentées dans le domaine de l'ESG apportera des conseils plus efficaces et des pratiques durables, gages d'une implémentation réussie.
Les coûts de mise en œuvre des changements ESG est une source de préoccupations pour les professionnels de l'immobilier. La mise en conformité exigera des améliorations et des travaux de modernisation dans la plupart des bâtiments. En fonction de l'âge du bâtiment, cette facture pourrait devenir très lourde. Pendant une conversation informelle, Iris a fait remarquer que « si les investisseurs doivent évaluer avec précision les dépenses potentielles des initiatives ESG, ils doivent aussi intégrer la valeur à long terme que les investissements durables peuvent générer ». Lorsque leurs performances environnementales sont trop insuffisantes, les bâtiments subissent souvent une « décote brune ». Par ailleurs, les actifs durables bénéficient d'une « prime verte » justifiée par la baisse des coûts d'exploitation, la hausse des loyers et l'augmentation de la valeur du capital. S'il est vrai que l'ESG nécessite un investissement initial, ses retours sur investissement peuvent être importants et justifier des efforts.
Principaux avantages des initiatives ESG
La conformité ESG offre plusieurs avantages aux propriétaires :
- Amélioration de la réputation et de l'image de marque: En mettant en œuvre des initiatives ESG, les entreprises peuvent démontrer la réalité de leur valeurs éthiques, leur fiabilité et motiver un niveau de confiance basé sur des actifs conformes aux exigences de l'avenir.
- Attirer de nouvelles affaires : Les entreprises centrées sur l'ESG attirent souvent des investisseurs plus soucieux des questions sociales. Elles peuvent ainsi accéder plus facilement à des sources de financement et améliorer leurs performances financières.
- Atténuer les risques à long terme : Selon le rapport ESG, « les entreprises qui démontrent leur engagement ESG sont perçues comme plus éthiques, plus fiables et plus dignes de confiance, supportant une fidélité accrue des clients, et une réputation favorable ».
- Améliorer l'efficacité opérationnelle : Les coûts d'exploitation des bâtiments durables sont plus faibles, grâce à un rendement énergétique maximal.
- Conformité réglementaire : Comme nous l'avons déjà mentionné, de nouvelles lois transformeront progressivement la conformité ESG en obligation. La non-conformité aura probablement des conséquences juridiques et financières.
« Les sociétés immobilières ajoutent donc des critères ESG dans leurs stratégies d'investissement, grâce à des évaluations ESG intégrées dans les processus de due diligence », explique Iris. Ces rapports ESG compilent une grande quantité de données pour analyser les performances environnementales, sociales et de gouvernance des biens immobiliers. Ils évaluent les risques potentiels et mettent en évidence des possibilités d'amélioration : une approche holistique permet aux investisseurs de prendre des décisions éclairées et alignées sur leurs objectifs ESG.
Comment le marché immobilier néerlandais se situe-il par rapport aux autres marchés européens en termes de conformité ESG ?
Pour Iris : « par rapport au reste de l'Europe, le marché immobilier néerlandais est à la pointe de la conformité ESG. Avec leur législation et leurs outils de gouvernance, les Pays-Bas peuvent garantir que les entreprises seront tenues responsables de leurs pratiques de développement durable. »
En outre, les investisseurs et les occupants néerlandais sont de plus en plus exigeants en normes ESG, poussant le marché à valoriser la durabilité. Ce pays s'est fixé d'ambitieux objectifs de réduction des émissions de carbone et d'amélioration du rendement énergétique. Par exemple, le gouvernement néerlandais vise à obtenir un environnement bâti carbone neutre d'ici 2050. Le décret sur la construction (Bouwbesluit) stipule que la notation minimale du rendement énergétique des immeubles de bureaux doit être A, B ou C. Alignés sur l'Accord de Paris, ces démontrent l'engagement national dans la lutte contre le changement climatique.
Un impact et une valeur réels : comment éviter l'écoblanchiment ?
Si l'investissement durable progresse, l'écoblanchiment exige une vigilance accrue. Les investisseurs doivent s'assurer que leurs stratégies ont un impact et une valeur réels, tout en évitant les pièges de l'écoblanchiment. Pour Iris, les investisseurs devraient :
- Définir les objectifs d'investissement : Formuler clairement des objectifs de développement durable alignés sur les valeurs et les objectifs financiers des clients, servant de structure pour étayer la stratégie d'investissement.
- Effectuer des recherches approfondies et les processus de due diligence : Dépasser les documents marketing et rechercher des sources d'information fiables pour évaluer les revendications de durabilité des investissements potentiels. Collaborer avec des conseillers spécialisés pour différencier la véritable durabilité et l'écoblanchiment.
- Demander conseil à des experts : Sélectionner des experts en développement durable, des spécialistes de l'impact des investissements, des conseillers financiers spécialisés dans l'investissement durable pour mieux résoudre les problèmes ESG complexes.
- Collaborer avec des investisseurs partageant les mêmes vision : Rejoindre des réseaux, des initiatives et des forums du secteur pour collaborer, partager des connaissances, des expériences et les bonnes pratiques, afin d'amplifier l'impact positif.
- Contrôler et rendre compte de l'impact : Contrôler activement et évaluer régulièrement les impacts environnementaux et sociaux des investissements, avec des méthodes de mesure d'impact prouvées. Communiquer ces informations de manière transparente à toutes les parties prenantes, pour démontrer les résultats concrets des investissements.
Initiatives ESG réussies : Impact sur la performance financière et l'engagement des parties prenantes
De nombreuses méthodes de mise en œuvre ESG efficaces sont reconnues pour leur impact positif sur les performances financières et l'engagement des parties prenantes. En voici quelques exemples :
- Amélioration du rendement énergétique : La mise en œuvre de mesures de rendement énergétique dans des bâtiments commerciaux, notamment l'amélioration de l'isolation, l'installation de systèmes CVC et de panneaux solaires, l'utilisation de technologies intelligentes en gestion de l'énergie, peut générer des réductions importantes des coûts d'exploitation. Elles contribuent à d'améliorer les performances financières des propriétaires de bâtiments et la satisfaction des locataires. Les bâtiments offrant un bon rendement énergétique contribuent à réduire les émissions de gaz à effet de serre, conformément aux objectifs du développement durable.
- Certifications des bâtiments écoresponsables : L'obtention de certifications, telles que LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ou BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) pour les propriétés neuves ou existantes témoigne d'un engagement certain en faveur des pratiques durables. Ces certifications sont basées sur plusieurs facteurs, tels que le rendement énergétique, la gestion de l'eau, la gestion des déchets, la qualité de l'air intérieur et les matériaux durables. Les immeubles certifiés écoresponsables attirent souvent des locataires et des investisseurs soucieux de l'environnement. L'engagement des parties prenantes est donc renforcé, avec une augmentation potentielle de la valeur locative ou de la valeur de revente.
- Investissement socialement responsable (ISR) et impact de l'investissement : L'intégration d'initiatives sociales et communautaires dans les investissements immobiliers peut avoir un impact positif sur l'engagement des parties prenantes et les performances financières. Les exemples incluent des investissements dans des projets de logements abordables, des développements à usage mixte qui favorisent l'inclusion, l'accessibilité, et le soutien des programmes de développement communautaire. Non seulement ces initiatives améliorent le tissu social de la région, mais elles peuvent aussi générer des retours financiers à long terme et apporter aux sociétés immobilières concernées les récompenses d'une réputation prouvée.
- Évaluation des risques climatiques et stratégies d'adaptation : Les sociétés immobilières qui évaluent et traitent proactivement les risques du climat protégeront leurs investissements et leurs performances financières. En évaluant les risques pour identifier les vulnérabilités, en mettant en œuvre des stratégies d'adaptation, par exemple des infrastructures résistantes aux inondations, les entreprises atténueront les perturbations et les dommages potentiels causés par le changement climatique. Renforçant la confiance des parties prenantes, ces actions témoignent d'un engagement à long terme pour la durabilité.
- Engagement des parties prenantes et transparence : L'engagement des parties prenantes et la transparence de la communication sur les efforts ESG renforceront la confiance et les relations avec les investisseurs, les locataires, les employés et la communauté locale. Des communications régulières sur les initiatives, les progrès et les résultats ESG favoriseront la responsabilisation et démontreront l'engagement en faveur des pratiques responsables. Une telle transparence aura une influence positive sur la perception des parties prenantes, attirera les investissements, améliorera les performances financières globales des sociétés immobilières et des actifs.
À ne pas oublier : Le S et le G dans ESG
Iris reconnaît que les facteurs sociaux et de gouvernance gagnent en importance : Si le E a été une solution rapidement gagnante, compte tenu de la relative facilité de ses mesures, en particulier pour l'industrie immobilière, des progrès importants peuvent maintenant être constatés sur le front du S. Plusieurs méthodes permettent de mesurer les facteurs sociaux. Notamment la création d'emplois, le pourcentage de logements abordables créés, l'influence des commentaires de la communauté dans le projet, les enquêtes sur le bien-être, et bien d'autres encore. « Le E et le S sont les objectifs de conformité que vous définissez. Le G ouvre la voie pour y parvenir », précise Iris.
Comment se préparer à la réglementation ESG
Iris recommande avec force aux organisations de se préparer à la réglementation ESG et à agir sans tarder. « Attendre que les réglementations ESG soient clairement définies » est un mythe trop répandu. Dans le monde entier, la pression croissante et l'opinion publique poussent les gouvernements à atteindre les objectifs. Si certains pays sont plus rapides que d'autres, la tendance mondiale s'accélérera, à mesure que nous nous rapprocherons des objectifs de zéro émission nette d'ici à 2050.
Les entreprises ne doivent en aucun cas tenter de s'attaquer à tous les aspects de la conformité ESG dès le départ. Nous conseillons de commencer par petites étapes, pour développer une stratégie ESG efficace, avec des experts, progressivement. Un bon point de départ consiste à examiner vos données actuelles et à les comparer aux réglementations ESG. Vous pourrez ainsi voir quelles données sont déjà mesurées et celles qui manquent, pour les aligner sur une stratégie d'entreprise et d'investissement plus pertinente. Si vous ne savez pas comment commencer, et si vous êtes submergé par la quantité de procédures et de réglementations sur le marché actuel, Iris recommande d'utiliser la « preuve de Paris ». Basée sur l'Accord de Paris, elle fournit une base ESG solide et largement acceptée.
L'ESG est un aspect crucial du secteur immobilier en 2023. Il est là pour rester. En mettant en œuvre des initiatives ESG, les entreprises peuvent améliorer leurs performances financières, renforcer l'engagement des parties prenantes et contribuer à un avenir plus durable. Avec les conseils d'experts comme Iris Kampers, les entreprises peuvent naviguer dans le paysage ESG en pleine évolution et saisir les opportunités lucratives qui en découlent.
