Numérisation & ESG : la voie vers des investissements durables

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June 19, 2023

Comme la réglementation Environnement, Social et Gouvernance (ESG) continue de prendre de l'importance dans de nombreux secteurs, la demande en bonnes pratiques pour optimiser la collecte et analyser les données ESG progresse également. En dépit de cet intérêt croissant, certaines questions restent encore sans réponses : Quelles données sont réellement nécessaires ? Comment les outils numériques peuvent-ils faciliter l'interprétation des rapports ? Comment la numérisation de la collecte des données ESG peut-elle accélérer les transactions et les accords ? Comme bien d'autres, ces questions ont été abordées lors de notre récente table ronde à l'UKREiiF, animée par Petter Made, SVP Product & Development, Drooms.

Nous nous proposons ici un résumé des principaux points de vue exprimés par nos experts : Emma Hoskyn, Responsable du développement durable au Royaume-Uni pour JLL ; Jessica Pilz, Responsable ESG pour Fiera Real Estate ; Ailsa Shaylor, Responsable ESG et du développement durable pour BNP Paribas et Jonathan Walker, Directeur associé de l'investissement durable pour Gresham House.

Quel poids les considérations ESG ont-elles sur l'évaluation des actifs immobiliers et comment les mesurer ?

Pourquoi l'évaluation des facteurs ESG est-elle si importante pour les actifs immobiliers ? Cette question devenue fréquente revient encore plus souvent parmi les sceptiques de l'ESG. L'idée même que « l'ESG n'est qu'une mode temporaire » a perdu toute raison d'être. Comme le dit Jonathan Walker, Associate Director Sustainable Investment, Gresham House, « la réputation de l'ESG est passée de l'outil bien pratique à celui de permis d'exploitation indispensable ». Le rôle des critères ESG est devenu comparable à celui des critères financiers ».

En mettant en œuvre des initiatives ESG, les entreprises accèdent à une gamme d'avantages immédiats et long terme. Ils incluent l'amélioration de leur réputation, la capacité d'attirer de nouvelles activités, la conformité réglementaire, et la rentabilité optimisée à long terme des actifs. La non-conformité porte un lot de conséquences importantes. L'immobilier est l'un des pires pollueurs du climat, responsable de près de 39 % des émissions de dioxyde de carbone au niveau planétaire. Les actifs qui ne respectent pas les réglementations ESG peuvent être relégués dans la catégorie des « actifs bruns ». Ils y retrouvent des actifs non-durables dont les performances environnementales sont médiocres, avec une valorisation associée à une « décote brune ». Cette décote reflète des coûts d'exploitation et de maintenance plus élevés, des loyers et des valeurs de capitalisation plus faibles. Comme l'a signalé Jonathan Walker : « L'amélioration des critères environnementaux génère des réductions des coûts d'exploitation et renforce la résilience aux risques climatiques. Leur demande progresse, leurs taux d'occupation monte, avec évidemment leurs revenus locatifs.

Dans une étude récente étudeJLL, JLL a analysé près de 600 transactions sur le marché de l'investissement immobilier au centre de Londres pendant cinq années. Ce travail démontre clairement à quel point le marché valorise de plus en plus les actifs durables. Cette tendance a fait progresser les améliorations de la performance environnementale du parc des bureaux londoniens. En effet, les bâtiments durables suscitent un intérêt accru, principalenent parce que leurs coûts d'exploitation et d'énergie sont réduits. Les immeubles qui ont de bonnes références en matière de durabilité peuvent donc justifier des loyers plus élevés et des plus-values améliorées à la vente. Emma Hoskyn, Responsable du développement durable pour JLL au Royaume-Uni, a ajouté : « Les projets qui visent les meilleurs classements BREEAM affichent une rapidité de leasing supérieure. Notre analyse révèle que les bâtiments classés "Exceptionnel" ou "Excellent ont un taux de vacance moyen de 9% 24 mois après achèvement, contre 16% pour les bâtiments classés "Très bon" ».

Un actif ne peut pas devenir conforme aux normes ESG sans une mesure et une analyse de sa performance ESG. « Les données jouent ici un rôle crucial pour comprendre chaque projet. Sans données, nous ne pouvons pas savoir jusqu'où aller pour atteindre le niveau d'amélioration requis », explique Jessica Pilz, Responsable ESG pour Fiera Real Estate. Avec des données ESG fiables, les entreprises peuvent comprendre quels sont objectifs de base pour améliorer les performances, par exemple en respectant des engagements de réduction des émissions de carbone. « Les données servent aussi à évaluer l'efficacité et l'impact de certaines mesures et initiatives », ajoute Jessica Pilz. Elles permettent de mesurer les progrès réalisés au fil du temps et de déterminer si les objectifs fixés ont été atteints. Elles constituent une base de transparence entre les investisseurs et les gestionnaires. Comme l'a si bien résumé Emma Hoskyn : « Si vous ne l'avez pas mesuré, vous ne pourrez pas le gérer ».

Comment les sociétés immobilières commerciales peuvent avoir la certitude de répondre aux exigences ESG ?

La première étape cruciale est de consacrer les ressources nécessaires, suivies d'une stratégie ESG clairement définie. Les responsabilités doivent être clairement définies, par exemple en nommant des experts ESG internes ou externes. Toutefois, comme l'a indiqué Jessica Pilz, « la stratégie ESG ne doit pas seulement dépendre des experts. Elle doit être intégrée dans l'organisation, car chacun doit comprendre l'impact de son rôle sur le respect des exigences et la réalisation des objectifs ». La définition des objectifs est déterminante, comme les cadres de reporting des progrès mesurés.

Et ici le G d'ESG révèle son importance : « La gouvernance est le point de départ commun. Sans une bonne gouvernance, la conformité devient inaccessible », poursuit Jessica Pilz. Non seulement, Il est essentiel de déléguer les tâches liées à l'ESG, mais aussi que tous les membres de l'organisation comprennent leur rôle et comment ils doivent rendre compte.

Des rapports transparents, détaillés et réguliers sont essentiels. Le partage des données et les révisions régulières de la législation doivent être encouragés. Les progrès pourront ainsi être suivis et mesurés par rapport aux exigences légales.

Quels métriques ESG clés devriez-vous utiliser, et pourquoi ?  

Dans le secteur immobilier, les aspects environnementaux font l'objet de la plus grande attention. Comme l'a déclaré Jessica Pilz pendant cette la table ronde, « dans ESG, nous nous sommes toujours concentrés sur ce E d'Environnement parce qu'il est facile à mesurer ». Les paramètres environnementaux à mesurer incluent l'utilisation et l'efficacité de l'énergie, les émissions de carbone, la gestion de l'eau et des déchets. Tous ces points font partie des collectes de données historiques. Actuellement, de nouveaux domaines, tels que la nature et la biodiversité, exigent une attention accrue. La biodiversité est restée dans l'ombre du débat sur la décarbonisation. Pourtant en réalité, nous ne pouvons pas décarboniser sans restaurer le monde naturel. Par exemple, Fiera Real Estate se concentre sur l'utilisation du capital naturel pour soutenir la décarbonisation. Comme ce domaine est très récent, la compensation est encore difficile à mesurer, par exemple sur la base de la séquestration du carbone dans le sol pour éliminer le carbone dans l'environnement. La Taskforce for Nature-related Financial Disclosure (TNFD) a été créée pour développer une structure dans ce but précis.

Il est facile d'oublier le S d'ESG, et comment le contrôler dans des actifs immobiliers. Néanmoins, les investisseurs lui accordent de plus en plus d'importance. Pour Jessical Pilz : « L'impact social et la valeur sociale jouent un rôle déterminant dans l'ESG, et leurs différences sont très importantes.

L'impact social est l'impact d'un projet immobilier sur les individus, les communautés et la société. Par exemple, le projet supportera-t-il des logements abordables ou des créations d'emplois ? Pourra-t-il créer des espaces utiles pour l'engagement communautaire et des accès faciles aux services ? Offrira-t-il des espaces verts pour améliorer le bien-être des résidents ?

La valeur sociale représente la valeur inhérente qu'un projet immobilier apporte à la société. Le projet favorisera-t-il la cohésion de la communauté ? Dans quelle mesure peut-il promouvoir la santé et le bien-être grâce à des équipements ? Préservera-t-il le patrimoine culturel et encouragera-t-il la diversité et l'intégration ?

En ce qui concerne leur évaluation, les éléments suivants peuvent être pris en compte :

  • Nombre d'emplois générés
  • Pourcentage de logements abordables créés
  • Nombre de réunions communautaires pour discuter du projet
  • Quelle influence les réactions de la communauté ont-elles eu sur le projet ?
  • Création d'espaces publics
  • Enquêtes sur le bien-être des résidents
  • Nombre de formations et stagiaires

Quels sont les principaux défis de la collecte de données ESG précises et fiables ?

L'un des plus grands défis consiste en fait à capturer les données. La collecte des données peut poser des difficultés importantes, en particulier lorsque les actifs portent des revenus locatifs à long terme dépendant d'une seule personne. Les compteurs sont souvent archaïques, par exemple des compteurs d'eau souterrains impossibles à localiser. De plus, les locataires refusent souvent de partager ces données.

Comme l'a indiqué Jessica Pilz, « Fiera Real Estate est fière d'annoncer que nous avons désormais 90 % des données relatives à notre portefeuille locatif à long terme ». Nous y sommes parvenus en développant des relations avec nos locataires et en récupérant des données avec des méthodes sur mesure, adaptées aux différentes circonstances. Nos locataires acceptent de collaborer avec les fournisseurs de services publics et nous pouvons extraire les données de leurs portails. Ailsa Shaylor partage le même point de vue : « La collecte de données est difficile, surtout en ce qui concerne l'eau, qui est un sujet curieusement tabou. Pourtant diverses solutions techniques peuvent vous aider, même si en fait elles sont presque trop nombreuses. Vous devez tenir compte des structures intégrées dans les contrats de location et du partage des données spécifié dans les baux ».

Vous ne pouvez pas non plus ignorer certaines réglementations applicables à la divulgation sur la durabilité (SDR), sur la finance durable (SFDR) et sur la divulgation financière liée au climat (Taskforce on Climate-related Financial Disclosures - TCFD). Comme l'a déclaré Jonathan Walker : « il est probable que vous n'aurez pas vos 14 points exigés par la réglementation sur la durabilité dans le secteur de la finance (SFDR), mais vous avez confiance dans les 5 points que vous avez réussis à obtenir. Il suffit d'être ouvert et honnête pour parler de toutes ces questions, et d'identifier vos propres domaines d'amélioration ».

Un autre défi consiste à définir qui est responsable de la collecte, du partage et de la communication des données. « Par exemple, les fournisseurs d'énergie collectent et stockent les données, puis les transmettent à des tiers. Mais une question cruciale se pose alors : qui est responsable de l'exactitude des données ? Le fournisseur d'énergie, la société des compteurs, l'agrégateur de données, le gestionnaire immobilier ou le consultant en énergie ? » demande Emma Hoskyn. Ailsa Shaylor, Responsable de l'ESG et du développement durable pour BNP Paribas, a ajouté : « La collecte de données ESG précises pose un certain nombre de problèmes. Cependant l'honnêteté et la transparence qui permet à toutes les personnes impliquées d'admettre "telles sont les données que nous avons en ce moment" constitue déjà une culture qui, espérons-le, continuera à se développer dans l'industrie. »

Comment la technologie peut-elle améliorer les mesures et les rapports ESG ?

Deux catégories de technologies ESG sont disponibles : l'une réunit des technologies à installer dans les bâtiments. Emma Hoskyn a présenté une analogie intéressante : « un bâtiment est un système vivant, où circulent différentes énergies, comme une respiration. Sans une surveillance continue, il devient inefficace et ne répond plus aux besoins des occupants. La technologie vise à suivre l'état du bâtiment vivant et à préserver son efficacité ». Par exemple, des technologies combinant des équipements et des capteurs peuvent contrôler les données environnementales, et supporter l'amélioration des performances du bâtiment (température, CO2, occupation, entretien, etc.).

L'autre catégorie de technologies sert à analyser et à visualiser les données fournies par les équipements installés dans le bâtiment. Elles détectent les problèmes, identifient les tendances et facilitent les prises de décision. Les données collectées deviennent des éclairages complets et exploitables par les gestionnaires de fonds, d'investissement, d'actifs immobiliers ou autres, d'installations et de la durabilité. À ce niveau, les plateformes de données Drooms constituent une solution idéale pour rassembler, analyser et stocker les données ESG. Elles peuvent être capturées au fil du temps, partagées avec les parties prenantes concernées et facilement accessibles pour générer des rapports.

Cependant, dans le domaine des solutions technologiques, que doivent faire les petits investisseurs dépourvus de budget d'innovation ? Selon Emma Hoskyn, « il est parfois nécessaire d'accepter que des données restent inaccessibles. Et que cela ne devrait bloquer les prises de décision ». Une approche pragmatique est préférable pour définir les objectifs et les domaines d'amélioration. Quelles sont les données les plus pertinentes pour vos fonds et vos divisions ?

Comment les indices de référence et les notations ESG peuvent-ils aider les investisseurs à évaluer la durabilité des actifs ? Et comment choisir les mieux adaptés ?

Le monde ESG actuel donne l'impression qu'une nouvelle notation ou une nouvelle structure apparaît chaque jour, formant progressivement des parcours jalonnés de pièges potentiels. Comment savoir lesquels vous apporteront des références fiables ? Qui contrôle les agences de notation ?

Jonathan Walker : « J'ai travaillé en tant qu'analyste de recherche, je sais donc ce qui est pris en compte et ce qui est ignoré. 60 % des produits ETF utilisent les scores ESG de MSCI. L'impact à long terme de ces notations me laisse plutôt sceptique. Pour un investisseur, je pense qu'elles sont utiles à des fins de comparaison des actifs. En particulier si vous vous concentrez uniquement sur des métriques de gouvernance ou sociaux. Mais leur prise en compte globale ne peut se substituer à une véritable due diligence et aux analyses ESG de l'actif en question.

Les structures nous ont beaucoup aidés à progresser et donnent à l'ESG la place qu'il mérite. Mais nombre d'entre elles n'ont pas suivi l'évolution du marché. Jessica Pilz : « Ses scores ne devraient pas être une mesure de votre succès, car ils ne mesurent pas avec précision l'impact de vos changements ESG. Vous devriez vous concentrer sur le changement réel plutôt que sur les notations. Les rapports du GRESB ne répondent pas aux besoins d'un grand nombre de nos investisseurs. C'est pourquoi nous créons pour eux des rapports ESG sur mesure, qui leur apportent les données nécessaires pour répondre aux exigences du TCFD ou du SFDR ».

Est-ce à dire que le GRESB et le BREEAM sont révolus ? Ils continuent de jouer un rôle de formation indispensable. Pour tous ceux qui préparent leur parcours ESG, ils apportent une référence valable, une représentation des bons résultats. Ils servent aussi de support de validation. Comme le souligne Emma Hoskyn, « de nombreux investisseurs et propriétaires d'actifs craignent les risques de l'écoblanchiment. Ces notations leur donnent une authentique justification, une preuve indépendante que les changements sont une vraie nécessité. Mais vont-elles vraiment répondre aux besoins et aux demandes des locataires ? Probablement pas. »

Alors, comment commencer la collecte des données ESG ?

L'ESG ne doit pas être considérée comme une activité isolée. Comme indiqué précédemment, elle doit être pleinement intégrée à la culture de l'entreprise. Tous les intervenants se sont accordés à dire que le plus important est de lancer le processus. Selon Alisa Shaylor, un excellent point de départ consiste à examiner les données actuellement disponibles, à comparer les métriques aux réglementations ESG. Vous pouvez ainsi identifier les données déjà mesurées, les données manquantes, pour les aligner à votre stratégie d'entreprise et d'investissement.

Les rapports sur le développement durable et l'ESG sont plus faciles à établir aujourd'hui qu'ils ne l'ont jamais été. Auparavant, il était impossible de rassembler des données pertinentes. Aujourd'hui, les parties prenantes sont de plus en plus engagées et prêtes à les partager. La collaboration est devenue un facteur clé. Discutez ouvertement avec vos pairs, investissez des efforts pour comprendre leurs résultats et leur méthodes.

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