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Transaction Barometer

Baromètre des transactions immobilières 2022 : En Europe, les transactions jouent les prolongations

November 17, 2022

Comment évoluent les transactions immobilières en Europe ? Quels sont les défis et les opportunités pour les investisseurs à l'horizon 2023 ?

Une chose est claire : la demande en investissements cross border reste forte. Telles sont les conclusions d'une récente étude du marché européen des transactions réalisée par Drooms. Pour préparer le Baromètre des transactions immobilières 2022, Drooms, principal fournisseur européen de plateformes numériques pour l’immobilier commercial, a évalué plus de 4 000 transactions de 2019 à 2022, et interrogé 172 acteurs de l'immobilier sur plusieurs grands marchés européens.

Mais les recherches de Drooms révèlent également les transactions immobilières en Europe deviennent de plus en plus complexes. Cet article en aborde les principales raisons et les défis qu’elle pose aux professionnels de l’immobilier d’investissement, et présente d'autres tendances émergentes dans le secteur du real estate.

Les transactions immobilières exigent plus de temps

Pour les propriétaires et investisseurs immobiliers, patience est devenue le maître-mot. Sur les principaux marchés européens, les transactions immobilières commerciales n’ont jamais été aussi longues. Au cours des trois dernières années, la durée d'une transaction immobilière, de l'appel d'offres à la clôture, s'est considérablement allongée.

While in 2019, the number of days between the start and close of transaction was just 165, in the first half of 2022, this figure had shot up to 258, a 55% increase in the average duration.

real estate transactions
Upward Trend: Real estate transaction in Europe is taking longer

La France enregistre une augmentation moins nette que ses voisins d’Outre-Rhin et d’Outre-Manche

The upward trend is consistent across the European markets surveyed by Drooms. However, a country comparison shows some disparity in how steep the curve is. In Germany, Austria and Switzerland, the time spent on a real estate transaction increased from an average of 167 days between opening a transaction data room until closure (2019) to 273 days (H1 2022). The United Kingdom saw a similar sharp increase from 160 days (2019) to 256 days (H1 2022).

En France, en Europe du Sud (Espagne, Italie, Portugal) et dans les pays du Benelux (Belgique, Pays-Bas, Luxembourg), on observe la même tendance, même si la durée moyenne d'une transaction immobilière reste plus courte. Alors que la durée moyenne des transactions françaises est passée de 181 à 198 jours entre 2019 et le premier semestre 2022, soit une augmentation d’environ 10 %, celle-ci a augmenté de 121 à 192 jours en moyenne dans les pays d'Europe du Sud de l’Europe pendant la même période. Dans les pays du Benelux, la hausse se situe parmi les plus faibles avec une durée moyenne passant de 130 à 179 jours.

La situation économique cause l’incertitude dans le milieu de la transaction

Delays caused by the coronavirus pandemic has played a significant role in this development, as many deals were put on hold during this period. Today, the unstable economic environment is making buyers a lot more hesitant with their investment decisions. Harder negotiations can make the dealmaking process  much  more difficult to complete. The result is felt across the industry: Real estate transactions are taking a lot more time to complete and some even fail to go over the line.  On top of the present economic situation, increasing market regulations are also presenting investment players with new challenges.

Des réglementations fragmentées renforcent la complexité

Pour les acteurs de l’immobiliers commercial, les réglementations spécifiques à chaque pays sont source de frustration lors des opérations internationales. Environ 47 % des personnes interrogées considèrent qu'elles constituent le principal obstacle. La transposition hétérogène de la réglementation européenne en législation nationale et les obligations croissantes en matière d'ESG sont source de complexité dans les deals cross border et paneuropéens. Dans ce domaine, l'Union européenne n'est pas aussi unifiée qu'il n'y paraît. Près de 30 % des personnes interrogées considèrent le manque d'accès et de connaissance du marché comme obstacle majeur aux transactions transfrontalières européennes. Par conséquent, les acheteurs potentiels doivent impérativement faire appel aux services d’experts sur le marché cible, tels que spécialistes juridiques et fiscaux, cabinets d'avocats et conseils, ce qui ne manque pas de contribuer à la complexification de l'écosystème de la transaction.

real estate transcations
Main obstacles to cross-border transactions

Investissement immobilier international en hausse

Malgré la complexité croissante et la fragmentation des réglementations, les investissements immobiliers internationaux restent parmi les priorités des acteurs immobiliers pour 2023. Environ un tiers des professionnels interrogés par Drooms planifient un accroissement de leurs investissements dans des biens étrangers. Seulement 17 % environ déclarent vouloir réduire leurs investissements internationaux l'année prochaine. Outre les possibilités de diversification qui accompagnent les transactions internationales, les opportunités d'augmenter le retour sur investissement figurent probablement parmi les facteurs les plus importants de cette évolution.

Cross border investment
International investments are high on the agenda for 2023

Environ 51 % des personnes interrogées perçoivent les investisseurs allemands comme les moteurs clés du marché immobilier européen. Les investisseurs venant des États-Unis et du Royaume-Uni suivent de près avec 26 % et 23 % respectivement.

La comparaison des pays révèle que le marché espagnol est fortement dominé par les investissements internationaux. 73 % des entreprises espagnoles considèrent les investisseurs étrangers comme les principaux acteurs du marché national. En outre, les capitaux étrangers sont considérés comme élément moteur du secteur en France (46 %), en Allemagne (31 %) et au Royaume-Uni (27 %).

Attractivité des actifs immobiliers internationaux

Malgré la complexité croissante, les investissements transfrontaliers restent attractifs, comme le prouve le grand nombre d'entreprises qui souhaitent maintenir, voire développer, leurs activités internationales en 2023. La pénétration de nouveaux marchés joue un rôle important dans la diversification des portefeuilles et l'exploitation de nouvelles opportunités de retour sur investissement, en particulier compte tenu de la détérioration de la situation économique. Néanmoins, l’enquête révèle aussi qu'agir au niveau international nécessite une évaluation approfondie des risques – même au sein de l'UE.

Connaître les risques, maîtriser la transaction

Lorsque la durée moyenne des transactions est en hausse, les investisseurs doivent suivre de près l’évolution des coûts. C'est précisément à ce niveau que les datarooms Drooms offrent une véritable valeur ajoutée. En structurant tous les documents de la transaction sur une seule plateforme sécurisée, en mettant au bon moment les documents pertinents à la disposition des différentes parties, le logiciel Drooms simplifie considérablement les processus tout au long du cycle de vie de la transaction. Dans le contexte des transactions internationales, la traduction des documents en temps réel en cinq langues européennes permet un réel gain en efficience. Elle soutient les processus de due diligence au-delà des frontières et contribue à maîtriser les coûts transactionnels.

Pour un examen plus approfondi des activités immobilières transfrontalières et du potentiel pour les différents marchés européens et classes d'actifs, ne manquez pas de suivre les prochains articles de notre série Baromètre des transactions immobilières 2022.

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