Le secteur de la gestion des actifs utilise depuis longtemps une multitude d'acronymes différents. Dans le monde de l'investissement, les entreprises ont souvent inventé et cherché à exploiter la puissance des mots, pour donner vie à un style ou à une stratégie particulière, comme expression de la "tendance du moment". Mais depuis quelques années il semble évident pour tous que la combinaison des facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance, qui a donné naissance à l'acronyme ESG, ne peut pas être rangée dans cette catégorie. Le secteur de l'immobilier n'est certainement pas étranger à cette révolution. Même si la démonstration réussie de son impact environnemental et social dépend d'une variété de facteurs différents, et qu'aucun n'est plus important que la normalisation des rapports et des données.
Pourquoi les investisseurs devraient-ils adopter l'ESG ?
De nombreux commentateurs répondraient simplement que c'est « la bonne chose à faire ». Outre un niveau d’exigences réglementaires et des mises en conformité en constante hausse, personne ne peut se contenter d'une réponse aussi simple. L'ESG n'est pas seulement le dernier venu dans la galerie des nombreux acronymes du secteur, mais recouvre une réalité propre et son lot d’exigences.
L'adoption d'une approche durable de l'investissement a prouvé sa capacité non seulement à faire appliquer des normes morales ou ESG, mais aussi à améliorer la performance des investissements à long terme.
Une récente étude menée par Morningstar a mis en évidence une relation directe entre les fonds appliquant des critères ESG et de solides performances financières et d'investissement. Cela pourrait contribuer à dissiper le mythe selon lequel l'investissement éthique justifierait une prime verte ou "greenium" et qu'une priorité accordée à l'ESG aurait un impact négatif sur la performance des investissements.
En outre, les fonds caractérisés par l'ESG ont montré leur résilience dans le sillage de la pandémie de COVID-19. Une étude menée par S&P Market Intelligence conclut que la grande majorité des fonds négociés en bourse ESG étudiés ont un rendement supérieur au S&P 500. Par conséquent, la combinaison investissement et écoresponsabilité permet d'obtenir des performances solides, que les eaux boursières soient calmes ou agitées.
Au-delà de la performance pure, l'investissement ESG présente également un avantage commercial et concurrentiel évident. Les produits classés « investissement responsable » par l'Investment Association ont dominé les ventes de fonds au détail en 2021, notamment en septembre, où ils ont représenté deux tiers du total des ventes nettes au détail, soit 1,6 milliard de livres. Et ces tendances sont indiscutablement répercutées dans l'univers de l'investissement institutionnel.
La direction à prendre est donc évidente. Mais pourquoi les critères durables sont-ils particulièrement pertinents dans le secteur de l'immobilier ?
Vision à long terme
La gestion des actifs immobiliers s'inscrit dans le long terme par nature, tout comme les questions ESG, pour bénéficier d'une efficacité optimale. Les biens immobiliers sont généralement détenus sur de plus longues périodes que leurs cousins en actions et en titres à revenu fixe. Par conséquent, les investisseurs immobiliers ont un ensemble plus complexe de procédures, de défis et d'étapes à gérer tout au long du cycle de vie de leurs investissements.
Toute vision à long terme exige de la patience. Par exemple, les coûts initiaux d'une construction intégrant les avantages de la durabilité peuvent décourager, mais outre l'impact environnemental, les investisseurs peuvent comptabiliser des réductions de chauffage sur le très long terme. De même, la construction écoresponsable offre souvent des réductions des coûts d'exploitation et attire des loyers plus rentables et des taux d'occupation plus élevés.
Tout est local
La localisation est un autre facteur crucial du mariage de l'ESG et de l'immobilier. Bien que cette industrie soit mondiale, tous les investissements immobiliers dépendent d'un lieu ou d'une géographie spécifique. Il est donc essentiel que les investisseurs tiennent compte des conditions environnementales et des exigences réglementaires locales pour prendre leurs décisions d'investissement.
Il est indéniable que la construction et l'exploitation des bâtiments constituent s'inscrivent parmi les principales sources d'émissions de carbone au niveau mondial. Par conséquent, le secteur de l'investissement immobilier a un rôle influent à jouer pour aider les régulateurs et les gouvernements à atteindre leurs objectifs de neutralité carbone. Outre les initiatives mondiales et les objectifs de neutralité carbone, les investisseurs immobiliers doivent tenir compte de certaines exigences locales.
Il est donc indispensable qu'ils formulent clairement l'intégration des facteurs ESG dans leurs stratégies d'investissement et leur impact tangible sur la société et l'environnement.
Sortir des sentiers battus
L'absence d'une définition véritablement normalisée ou commune de la notion d'ESG figure encore parmi les difficultés auxquelles sont confrontés les clients et les sociétés d'investissement. Des initiatives réglementaires telles que le Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), qui vise à harmoniser la divulgation et la transparence ESG, ouvrent la voie à une plus grande uniformité, mais le secteur a encore un rôle à jouer.
Comment les investisseurs immobiliers peuvent-ils faire la part des choses et prouver que leurs investissements sont réellement durables et responsables ?
Pour nous, la réponse est simple : la numérisation permet de générer des données de haute qualité. Comme le dit le proverbe « c'est au fruit que l'on juge l'arbre ». Compte tenu de la pression réglementaire accrue et de l'appétit des investisseurs pour les stratégies axées sur les facteurs ESG, les investisseurs immobiliers auront besoin de prouver leur crédibilité et éviter les accusations de « greenwashing », ou, autrement dit, l’écoblanchiment.
Comment pouvons-nous vous aider ?
Drooms peut aider les investisseurs immobiliers à incarner des valeurs authentiques en mettant à leur disposition un espace numérique standardisé pour toutes les questions ESG essentielles à chaque transaction. Cet espace, que nous appelons une dataroom, s'intègre en toute transparence à d'autres logiciels, tels que les systèmes de gestion environnementale. Il offre un accès encore plus convivial aux informations et aux données.
La structuration des objectifs et des enjeux ESG dans un format numérique facilite la mesure des résultats et de la réussite. La gestion des critères ESG pendant toute la durée de vie de l'investissement réduit les risques, les coûts et les responsabilités, augmente les revenus et renforce la valeur à long terme au moment de la vente.
