El trabajo remoto se ha convertido en la norma para muchos empleados tras la pandemia de COVID-19. Si bien el trabajo remoto ha permitido una mayor flexibilidad y equilibrio del trabajo con la vida personal, ha habido muchas especulaciones acerca de cómo impactará el regreso de los trabajadores remotos a las oficinas al valor de los activos inmobiliarios comerciales (CRE, por sus siglas en inglés). En este artículo, investigaremos cómo el valor de las transacciones de CRE se ve afectado por esta tendencia global y cómo varía entre el Reino Unido, Alemania, Francia o España.
El retorno del trabajador remoto: una perspectiva global
Podemos señalar varios factores comunes a nivel global con respecto a la cantidad de trabajadores remotos que regresan a los centros de trabajo.
A medida que el trabajo remoto se hacía más prevalente, muchas empresas se percataron de que podían ahorrar alquileres mudándose a espacios de oficina más modestos. Con menos trabajadores presentes en la oficina, las empresas necesitaban menos espacio, y muchas de ellas decidieron mudarse a instalaciones más pequeñas y económicas o incluso cerrar sus oficinas por completo. Esto ha dado lugar a un excedente de propiedades inmobiliarias comerciales, sobre todo en los centros urbanos.
Conforme el mundo se recupera lentamente de la pandemia, muchas empresas están volviendo a la presencialidad de sus empleados en el centro de trabajo, al menos a tiempo parcial. Si bien esto podría ocasionar un aumento en la demanda de propiedades inmobiliarias comerciales, es esencial considerar cómo el regreso a la oficina impactará las decisiones de las empresas sobre sus instalaciones físicas.
Por ejemplo, muchas empresas mantienen actualmente un modelo híbrido en el que los empleados dividen su tiempo entre la oficina y el trabajo a distancia. Esto puede indicar que las empresas siguen necesitando menos espacio en sus instalaciones de lo que requerían antes de la pandemia. Además, algunas empresas quizá hayan descubierto que el trabajo remoto ha aumentado la productividad y decidido seguir con políticas de trabajo a distancia. Esto podría apuntar a que la demanda de oficinas seguirá siendo baja, incluso aunque más empleados regresen al centro de trabajo.
También es importante considerar cómo impactará la vuelta al trabajo presencial a los diferentes sectores inmobiliarios comerciales. Por ejemplo, muchos negocios que dependen del trasiego de clientes, como los restaurantes y las tiendas, ven un aumento de demanda a medida que más personas regresan a la oficina. Esto podría aumentar la demanda de propiedades inmobiliarias comerciales en zonas con gran trasiego de clientes, incluso aunque la demanda de espacios de oficina siga siendo baja.
En general, resulta difícil predecir con precisión cómo afectará a los valores de propiedades inmobiliarias comerciales el regreso a las oficinas de los trabajadores remotos. Aunque algunas empresas podrían necesitar más espacio a medida que más empleados vuelven a la modalidad presencial, otras podrían seguir con políticas de trabajo remoto, que ocasionarán una menor demanda de espacio de oficinas.
A medida que el mundo se recupera de la pandemia, es fundamental observar de cerca cómo se adaptan las empresas y cómo cambian sus necesidades inmobiliarias.
Hemos analizado el modo en que la tendencia de regreso al trabajo presencial varía por región. Con otros factores globales en curso, como la inflación más alta, los tipos de interés más altos y los problemas en la cadena de suministro que afecta a las CRE, el factor de regreso al trabajo presencial no puede verse de manera aislada. Si bien es difícil medir directamente su impacto sobre el precio de las propiedades inmobiliarias comerciales con tantas otras variables, sigue siendo un indicador valioso a tener en cuenta como importante factor contribuyente.
Reino Unido
En el Reino Unido, hay signos de que el trabajo remoto ya ha tocado techo después de la pandemia. Tanto empleados como gerentes tienen ganas de ver a más personas en el centro de trabajo.
Según Remit, el número medio diario de empleados que trabajó desde su oficina en Inglaterra y Gales durante la primera semana laboral completa de septiembre de 2022 alcanzó su nivel más alto desde mayo de 2021. Sin embargo, este cénit solo supuso un 31 %. En el West End de Londres y en los Docklands, áreas que albergan numerosos bancos e instituciones financieras que abogan por el regreso de los empleados a la oficina, la ocupación de instalaciones alcanzó el 50 % en días concretos durante la semana que finalizó el 9 de septiembre de 2022.
El sector financiero no esconde su deseo de que los empleados vuelvan a la oficina. Ya incluso en febrero de 2021, el CEO de Goldman Sachs, David Solomon, comentó en un congreso de Credit Suisse:
"Creo que para un negocio como el nuestro, que cuenta con una cultura de innovación, de colaboración y de aprendizaje, esto no es ideal. Y no es (el trabajo remoto) una nueva normalidad. Es una aberración que vamos a corregir en cuanto sea posible".
Y el equilibrio de poder está cambiando en el Reino Unido. El poder de los empleados para exigir cómo y dónde trabajan está disminuyendo conforme la amenaza de despidos y de recesión afecta al mercado laboral británico. Ahora estamos empezando a ver despidos en diversos sectores. Ford ha eliminado 1300 puestos de trabajo en el Reino Unido como parte de un programa de reducción de 4000 puestos en toda Europa. Se rumorea que British Steel va a recortar su plantilla de Scunthorpe en 1200 empleados, con Port Talbot igualmente amenazada. El sector comercial del Reino Unido ya ha recortado más de 15 000 trabajos solo desde el comienzo de 2023. Si bien estos sectores no son necesariamente importantes en materia de trabajo remoto, sí sirven de referencia para otras industrias.
Esto se refleja en la proporción de vacantes de LinkedIn que ofrecen trabajo remoto. Ha bajado de un 16 % a un 12 % en diciembre de 2022.
Impacto sobre el mercado inmobiliario comercial británico
Hay incertidumbre sobre el modo en que el regreso a las oficinas afectará a la inversión en CRE y al valor de las transacciones. Las previsiones comerciales de Carter Jonas de febrero de 2023 subrayan que la situación es compleja.
La alta inflación en el Reino Unido produce presiones en los costes para las corporaciones, que se espera que intensifiquen su énfasis en reducir gastos y mejorar la productividad. Aunque las propiedades inmobiliarias corporativas se encuentran en el segundo lugar de los gastos más elevados después de los salarios para muchas empresas, ofrecer un centro de trabajo de calidad superior también puede fomentar la productividad.
Incluso aunque haya gran cantidad de espacio de oficinas disponible, existe la necesidad de más espacio de calidad, que los empleadores buscan para crear un entorno de trabajo vibrante. Esto ha impulsado un aumento en los alquileres prémium, con una predicción de un 10 % de aumento en 2023 según la encuesta RICS para el cuarto trimestre (Q4).
Aunque está previsto que bajen los alquileres de los espacios prémium y secundarios para comercios, las personas encuestadas anticipan un aumento en los alquileres para propiedades prémium y secundarias en industria, con balances netos de +40 % y +6 %, respectivamente. Además, hay un fuerte interés por los edificios ecológicos y eficientes energéticamente en el contexto del esfuerzo de los arrendatarios por cumplir con los cada vez más restrictivos objetivos ambientales, sociales y de gobernanza (ASG).
Creemos que, debido a la actual escasez de nuevas construcciones, los alquileres prémium seguirán subiendo, lo que implicará un mayor aumento en la desigualdad entre las propiedades prémium y las de grado B en la cartera.
Según Carter Jonas, el volumen de transacciones de propiedades comerciales muestra un declive bastante pronunciado hacia finales de 2022. Sumaron un total de 6 885 millones de libras en Q4 2022, un 38 % de descenso sobre Q3 2022 y un 68 % de descenso respecto a Q4 2021. Sin embargo, este descenso generalizado no es tan marcado en el contexto de las ventas anuales combinadas de 2022 de 50 400 millones de libras, solo un 8 % por debajo de la media trimestral a cinco años, debido a un Q1 muy fuerte en 2022. Los sectores industriales y de oficina siguen recibiendo las mayores inversiones, pero el sector de oficina experimentó el declive más pronunciado en las transacciones, un 69 % en Q4 comparado con Q3.
El índice mensual de CBRE, publicado en enero de 2023, informa de que los valores de capital generales de las propiedades comerciales del Reino Unido disminuyeron un 13,3 % en 2022, acompañados por un declive en la rentabilidad anual total del 9,1 %. Esto supone un cambio significativo frente a 2021, año en el que los valores y rentabilidad aumentaron un 13,8 % y un 19,9 %, respectivamente.
Esta tendencia probablemente continuará, pues la inflación sigue por encima del 10 % y se produjo un nuevo aumento en los tipos de interés en marzo de 2022. La situación es fluida y, en particular, reactiva a las decisiones sobre los tipos de interés del Bank of England. Anticipamos que la predicción de unos tipos de interés más bajos hacia la segunda mitad o finales de 2023, una menor inflación y un aumento en el número de trabajadores que regresan al lugar de trabajo conllevarán un aumento en el volumen de transacciones y valorizaciones de las propiedades inmobiliarias comerciales de calidad, y un regreso a sus niveles de 2021.
Alemania
Antes de la pandemia, el trabajo remoto no estaba ampliamente adoptado en Alemania. Desde que se eliminó el requisito de trabajar desde casa en abril de 2022, numerosas empresas han empezado a volver a llevar a sus empleados al centro de trabajo. El gobierno alemán ha apoyado este cambio, expresando su preocupación por los efectos adversos para la productividad y la innovación que conlleva el trabajo remoto.
No obstante, se prevé que las configuraciones de trabajo flexibles seguirán ganando popularidad en Alemania, pues muchos trabajadores y empresas han experimentado sus ventajas. Por tanto, la configuración laboral en Alemania será probablemente una combinación de trabajo remoto y presencial después de la pandemia, con las empresas ofreciendo a sus empleados opciones más flexibles.
Según una encuesta realizada por el think tank (empresa catalizadora de ideas) Ifo de Múnich en agosto de 2022, el 25 % de los trabajadores en Alemania seguían trabajando desde casa parte del tiempo. Esto representa un aumento significativo frente a la cifra del 15 % de empleados remotos antes de la pandemia.
El profesor Oliver Falck, director del Centro de Ifo para la organización industrial y las nuevas tecnologías, afirma que la proporción de empleados que trabaja a distancia en la economía alemana se está estabilizando en un 25 %. Espera que esta cifra permanezca relativamente constante a largo plazo.
Aun así, la proporción media de empleados que trabaja a distancia en Alemania enmascara variaciones significativas en los diferentes sectores industriales. De acuerdo con las encuestas del Instituto ifo, las consultoras de gestión de Alemania son particularmente propensas a tener a su personal trabajando desde casa, con un 72,5 % de los empleados de dicho sector trabajando en remoto al menos a tiempo parcial en noviembre, un aumento respecto al 71,5 % de agosto.
El trabajo remoto también es prevalente entre los proveedores de servicios informáticos (71,7 %) y en publicidad e investigación de mercado (60,4 %).
Merece la pena destacar el impacto en el descenso de tráfico de trabajadores. Según un análisis de seguimiento telefónico de los desplazamientos publicado por Google en Alemania, el tráfico de trabajadores era un 14 % más bajo a mediados de octubre de 2022 que antes de la pandemia, mientras que en el Reino Unido el descenso era del 24 %. No es de extrañar que los desplazamientos a la oficina sean más populares a mitad de la semana, con los lunes y los viernes presentando los descensos más significativos en la presencialidad.
Y las ciudades que albergan distritos financieros y empresariales vieron una mayor pérdida de tráfico hacia las oficinas que otras áreas importantes de población, según las cifras de Google. Berlín sufrió un descenso del 20 % del tráfico en octubre de 2020 en comparación con niveles de antes de la pandemia. La cifra para toda Alemania indicó un descenso del 10 %.
Impacto sobre el mercado inmobiliario comercial alemán
La UE pronostica que Alemania experimentará una leve recesión en los próximos meses, seguida de un crecimiento moderado a medida que avanza el año y los precios energéticos desciendan, los atascos de suministro se disuelvan y la demanda de exportaciones aumente.
Los pronósticos varían, pero se espera que el empleo siga en altos niveles, con tan solo un ligero aumento en el desempleo.
Savills señala que, históricamente, cada recesión en Alemania durante los últimos 30 años ha dado lugar a una disminución en la ocupación de oficinas. Predecimos que esta tendencia continuará en 2023, con signos de una reducción en la demanda de espacios de oficina, por ejemplo un aumento en la disponibilidad de subarriendos de oficinas y una disminución en las consultas sobre alquileres. En consecuencia, la subida en los niveles de desocupación de los años recientes persistirá y posiblemente se acelerará.
El impacto sobre los alquileres no está tan claro. Aunque existe una sobreoferta de propiedades en general, la demanda de propiedades inmobiliarias prémium de calidad está aumentando, como es el caso en el Reino Unido, lo que provoca escasez en el sector. Esto podría suponer una oportunidad de inversión.
En 2022, el mercado de inversiones inmobiliarias alemán presenció un volumen de transacciones por valor de 65 800 millones de €, de los cuales 52 300 correspondieron a propiedades comerciales y 13 500 00 a propiedades residenciales. Aunque esto representa un descenso significativo del 41 % con respecto a 2021, es solamente un 7 % más bajo que la media a 10 años.
Los precios de las propiedades inmobiliarias para comercios también están bajando. La encuesta de Deutsche Bundesbank de marzo de 2023 sobre los precios de propiedades de este tipo en 7 grandes ciudades alemanas muestra un descenso del 11 % en el precio de propiedades para comercios y oficinas en 2022.
Como conclusión general, es probable que se produzca un giro al alza en el volumen y el valor de las transacciones gracias a los tipos de interés más bajos y a la recuperación de la economía hacia finales de 2023. La vuelta presencial de los trabajadores y la escasez de instalaciones de oficinas de calidad impulsarán la demanda. Es difícil hacer estimaciones con precisión cuando hay en juego factores como la guerra en Ucrania, pero los inversores necesitan agilidad para responder con celeridad a un entorno de inversión en rápida transformación.
Francia
Un estudio realizado por Ifop para el think tank francés Foundation Jean Jaurès ha revelado que solo un 29 % de los trabajadores franceses trabaja en remoto «al menos una vez por semana», comparado con el 51 % en Alemania y el 42 % en el Reino Unido.
Además, incluso los empleados franceses que trabajan a distancia parecen hacerlo con menos frecuencia que sus homólogos europeos. Por ejemplo, en Italia el 30 % de los empleados hacen teletrabajo entre cuatro y cinco días a la semana y el 17 % entre dos y tres días, mientras que en Francia las cifras son del 11 % y el 14 %, respectivamente.
"Los franceses a menudo se resisten al cambio", explica Sonia Levillain, autora del libro Little Toolbox of Remote Management y profesora en el Colegio Superior de Gestión de IÉSEG en Lille. "Es un estereotipo, pero también una realidad".
Aunque el trabajo híbrido ha ganado popularidad en Francia desde que los trabajadores empezaron a regresar a las oficinas en junio, muchas empresas están adoptando actualmente un enfoque flexible con rotaciones de personal en la oficina. Sin embargo, Levillain afirma que «los empleados expresan gran escepticismo sobre el sistema. Les atraía la oficina física (el lugar donde trabajaban) porque era un signo de identidad y de pertenencia a la organización».
La reticencia a trabajar en remoto también puede estar vinculada al modo en que los centros de trabajo franceses han funcionado tradicionalmente, con los gerentes experimentando una fuerte necesidad de controlar a sus empleados. Levillain explica que «históricamente, las prácticas de la gerencia no se desarrollaban sobre la base de la confianza y la autonomía, sino más bien un enfoque de poder jerárquico».
Adicionalmente, las interacciones sociales desempeñan un papel crítico en la toma de decisiones en la oficina francesa. Como dichas interacciones se han producido tradicionalmente de manera informal, ha supuesto un desafío replicarlas en la pantalla de un ordenador. Levillain señala que «la comunicación es espontánea; no está organizada y estructurada en tiempos concretos con personas concretas». Añade que los gerentes valoran el contacto y las interacciones no planificadas en el centro de trabajo. «Vas caminando por la oficina y comentas cosas en la máquina de café porque es un lugar en el que se toman muchas decisiones y se encuentran muchas soluciones».
Según Levillain, un cambio de la estructura de oficina informal actual a otra más estructurada sería necesario para hacer el trabajo híbrido sostenible. «Desde el punto de vista cultural», añade Levillain, «creo que todavía tenemos mucho por hacer para lograr esto».
Impacto sobre el mercado inmobiliario comercial francés
El volumen relativamente bajo de trabajadores remotos que vuelven a la modalidad presencial en Francia tendrá un impacto marginal sobre las valorizaciones de CRE entre casi todos los países europeos. Los factores macroeconómicos como la inflación, los tipos de cambio y las bajas tasas de crecimiento dictarán en gran medida el termómetro para las valorizaciones de CRE en el futuro.
Existe cada vez más evidencia de que la crisis económica está causando un declive en las transacciones y valores de los activos CRE en Francia. El cuarto trimestre de 2022 experimentó una caída significativa de las inversiones en propiedades inmobiliarias comerciales en Francia, lo que se estima que podría ser consecuencia de cómo los tipos de interés más altos están afectando a la actividad. Según Immostat, que hace un seguimiento de las transacciones de inversión por encima de 4 millones de €, los acuerdos totales con propiedades como oficinas, espacios comerciales y almacenes de desplomó en un 52 % a 5 400 000 € ($5 800 000). La disminución fue incluso más pronunciada en la región de París, con una reducción de las transacciones del 62 % a 2 500 millones de €.
Durante el cuarto trimestre, el precio medio de una oficina en la región de París cayó un 1 % a 7980 € por metro cuadrado, el más bajo desde el Q3 2020. A lo largo del año, la inversión en las propiedades inmobiliarias comerciales en Francia se redujo en un 2 % hasta los 25 500 millones de €, con la región de París sufriendo un descenso del 3 % hasta 15 000 000 millones de €.
Esperamos que esto mejore durante 2023 a medida que los tipos de interés bajan. Aun así, la situación es compleja debido a problemas domésticos como las huelgas y los intentos del gobierno de aumentar la edad de jubilación, lo que afecta al clima inversor.
España
En España, el trabajo remoto ha bajado significativamente desde la pandemia. Incluso en su punto álgido en Q2 2020, solo un 16 % de los empleados trabajaba de forma remota. Esa cifra ha bajado al 7 % a finales de 2022, según una investigación de Randstad España.
Además, Randstad ha destacado que el 41,5 % de los hogares españoles se considera «no apto para el teletrabajo». Según el estudio, la vivienda apta para el teletrabajo dispone de suficiente espacio, como una oficina o cuarto que no se utilice como dormitorio.
Impacto sobre el mercado inmobiliario comercial español
De manera similar a Francia, no creemos que el fenómeno de la vuelta presencial al trabajo tenga un efecto más que marginal sobre los valores de CRE. Podrían producirse diferencias regionales. Por ejemplo, Madrid tiene un porcentaje mayor de trabajadores remotos (12,5 %) que están volviendo lentamente al centro de trabajo. Pero no creemos que esto de por sí pueda suponer una gran diferencia en los costes de alquiler de oficinas. Los factores macroeconómicos y las condiciones locales tienen una probabilidad mucho mayor de afectar dichos precios.
No obstante, las transacciones de CRE están aumentando en España, impulsadas parcialmente por el rápido regreso de los visitantes extranjeros tras la pandemia. El año 2022 terminó con unas inversiones totales de 13 200 millones de € en España, lo que supone un aumento del 10 % respecto al año anterior. El sector comercial tuvo la mayor proporción de actividad con un 32 %, seguida de las oficinas con el 20 %, residencial con 19 % y hoteles con 18 %. El perfil de inversor sigue siendo el mismo que antes de la era COVID: los compradores extranjeros continúan dominando el mercado. Aun así, la inversión doméstica está ganando cada vez más importancia desde el año pasado.
En conclusión
Las diferencias regionales afectan al impacto del regreso de los trabajadores al centro de trabajo. Los factores macroeconómicos globales que afectan a todos los países serán el elemento dominante, pero las condiciones locales, por ejemplo la tasa de vuelta al trabajo presencial, también pueden tener un impacto sobre los valores de las transacciones. En la mayoría de mercados, esperamos que las transacciones y los precios de los activos CRE se recuperen en 2023 gracias, especialmente, al papel del descenso de los tipos de interés. Pero sigue habiendo elementos inciertos en juego, tales como una posible crisis bancaria y la guerra que sigue asolando Ucrania. En cualquier caso, los inversores deben mantener la agilidad y estar listos para lanzarse dependiendo del sector y la región del mercado CRE en los que operen para adaptarse a las condiciones variables e impredecibles del mercado.
