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Explorar los ASG en la industria inmobiliaria: impresiones de una experta

June 29, 2023

En Provada 2023 en Ámsterdam, Dorine van Amerdon, Gerente de desarrollo de negocio para el Benelux en Drooms, e Iris Kampers, Directora adjunta y Asesora de sostenibilidad en Savills, se sentaron para tener una lúcida charla informal acerca de uno de los temas más candentes en el sector inmobiliario: los ASG. En esta publicación, revelamos las impresiones clave de su diálogo, desde los riesgos comunes de los que los inversores deben ser conscientes hasta el modo en que las empresas pueden lograr un verdadero impacto y evitar el ecoblanqueo.

Problemas de ASG principales y riesgos que enfrenta la industria inmobiliaria

La eficiencia energética y la reducción de emisiones de carbono ocupan el lugar principal a medida que los gobiernos y responsables políticos tratan de mitigar el cambio climático y alcanzar objetivos de neutralidad en las emisiones. Los factores sociales, como la inclusividad, la diversidad y el bienestar de los empleados, también están ganando importancia, mientras que las prácticas gubernamentales, como la transparencia y la toma de decisiones éticas, desempeñan una función vital a la hora de implementar con éxito las iniciativas ASG.

Pero, a la hora del cumplimiento con los criterios ASG, sigue habiendo una comprensión limitada entre muchos inversores respecto a lo que en última instancia es necesario hacer. Los reglamentos ASG y las variaciones regionales en constante evolución sobre los requisitos hacen del cumplimiento una tarea muy compleja, en especial para las empresas con una cartera inmobiliaria global. Implementar el marco adecuado y mantenerse al día con las legislaciones y estándares de notificación cambiantes puede ser muy complejo y consumir muchos recursos. Por ello, muchas empresas están contratando a especialistas ASG dedicados en exclusiva o a empresas consultoras externas.

Elegir el asesoramiento correcto en temas ASG también puede comportar riesgos. Un especialista con poca experiencia puede no disponer de los conocimientos y experiencia necesarios para realizar una evaluación exhaustiva y exacta del rendimiento ASG del inmueble. Esto puede dar lugar a evaluaciones incompletas o erróneas, lo que a su vez se traduce en estrategias ineficaces y pérdida de oportunidades de mejora. Con el aumento de la demanda de consultores externos en este campo, es un reto identificar a los expertos demostrados. Para mitigar estos riesgos, es aconsejable evaluar a fondo las cualificaciones, experiencia y trayectoria de los especialistas ASG antes de contratarlos. Trabajar con asesores de buena reputación o establecer asociaciones con firmas ASG experimentadas también puede ayudar a garantizar una orientación efectiva y una implementación correcta de prácticas sostenibles.

Los profesionales del sector inmobiliario están asimismo expresando inquietudes respecto a los costes de implementación de los cambios ASG. La mayoría de los inmuebles requerirá actualizaciones y readaptaciones para poder cumplir con los estándares. Dependiendo de la antigüedad del edificio, este coste podría subir de forma muy significativa. Durante la charla, Iris apuntó que «si bien los inversores deben evaluar cuidadosamente los posibles gastos de implementar las iniciativas ASG, deben a la vez recordar el valor a largo plazo que pueden generar las inversiones sostenibles». Los inmuebles con un rendimiento medioambiental deficiente se penalizan a menudo con un «descuento marrón», mientras que los activos sostenibles disfrutan de una «prima verde» gracias a sus menores costes de operación, rentas más altas y valores capitales aumentados. Así que, sí, los criterios ASG requieren una inversión inicial, pero los réditos pueden ser sustanciales y provechosos.

Beneficios principales de implementar las iniciativas ASG

El cumplimiento con los criterios ASG ofrece diversos beneficios para los propietarios de activos:

  • Mejora de la reputación y fortalecimiento de la imagen de marca: al implementar las iniciativas ASG, las empresas pueden demostrar que son éticas y fiables, y que sus activos están asegurados a futuro.
  • Atracción de nuevos negocios: las empresas que se enfocan en los ASG suelen atraer a inversores más socialmente conscientes, lo que lleva a un acceso aumentado al capital y a un rendimiento económico mejorado.
  • Mitigación de riesgos a largo plazo: según el informe ESG, "las empresas que demuestran un compromiso con los ASG se perciben como más éticas y fiables por parte de los consumidores, lo que se traduce en una mayor lealtad del consumidor y una reputación favorable en el mercado".
  • Mejora de la eficiencia operativa: los inmuebles sostenibles tienen menores costes de operación gracias a la optimización de la eficiencia energética.
  • Cumplimiento reglamentario: como ya se ha mencionado, los gobiernos y responsables políticos están presentando nuevas leyes que hacen imprescindible el cumplimiento con los ASG. El incumplimiento acarreará con probabilidad consecuencias legales y económicas.

«Las empresas inmobiliarias están incorporando las consideraciones de ASG en sus estrategias de inversión al integrar las evaluaciones ASG en los procesos de due diligence», explicó Iris. Dichos informes ASG recogen inmensas cantidades de datos para analizar el rendimiento ambiental, social y de gobernanza de una propiedad. Evalúan los riesgos potenciales y presentan oportunidades de mejora, un enfoque integral que permite a los inversores tomar decisiones informadas que estén alineadas con sus objetivos ASG.

¿Cómo se compara el mercado inmobiliario neerlandés con otros mercados europeos en términos de cumplimiento con los ASG?

Iris explicó: «En comparación con el resto de Europa, el mercado inmobiliario neerlandés está a la cabeza del cumplimiento con los criterios ASG. Los Países Bajos disponen de una legislación y unas herramientas de gobernanza muy robustas que garantizan la rendición de cuentas de las empresas por sus prácticas de sostenibilidad».

Además, los inversores y los inquilinos neerlandeses exigen cada vez más unos estándares ASG más altos, lo que impulsa el foco del mercado sobre la sostenibilidad. El país ha establecido unos objetivos ambiciosos para reducir las emisiones de carbono y aumentar la eficiencia energética. Por ejemplo, el gobierno neerlandés aspira a conseguir construcciones neutrales en emisión de CO2 para 2050. El Decreto de Construcción (Bouwbesluit) también obliga a que los edificios de oficinas tengan una calificación mínima de eficiencia energética de A, B o C. Estos compromisos están alineados con el Acuerdo de París y demuestran la dedicación del país a combatir el cambio climático.

Conseguir impacto y valor verdaderos: ¿cómo pueden las empresas evitar el ecoblanqueo?

A medida que las inversiones sostenibles ganan tracción, también lo hace el escrutinio contra el posible ecoblanqueo. Los inversores deben garantizar que sus estrategias consigan un impacto y un valor genuinos a la vez que evitan los escollos del ecoblanqueo. Iris explicó que, para lograrlo, los inversores deben:

  • Definir los objetivos de inversión: deben articularse claramente los objetivos concretos de sostenibilidad que se alineen con los valores y objetivos económicos de los clientes a fin de proporcionar un marco para la estrategia de inversión.
  • Realizar investigaciones y due diligence exhaustivas: se debe mirar más allá de los materiales de marketing, han de buscares fuentes fiables de información para evaluar las alegaciones de sostenibilidad de las posibles inversiones. Es preciso colaborar con asesores especializados para distinguir la verdadera sostenibilidad del ecoblanqueo.
  • Solicitar orientación a expertos: se debe contratar a expertos en sostenibilidad, a especialistas en impacto de inversiones y a asesores financieros con experiencia en inversiones sostenibles para manejar las complejidades de los ASG eficazmente.
  • Colabore con inversores afines: es preciso unirse a redes, iniciativas y foros del sector para colaborar, compartir conocimientos, experiencias y mejores prácticas y amplificar el impacto positivo.
  • Monitorizar y notificar el impacto: se deben monitorizar activamente y evaluar con regularidad los impactos ambientales y sociales de las inversiones mediante metodologías de medición de impacto consolidadas. Es preciso notificar esta información con transparencia a todas las partes implicadas para demostrar los resultados de las inversiones.

Iniciativas ASG con éxito: impacto sobre el rendimiento económico y participación de los interesados

Existen numerosas vías reconocidas de implementar con éxito los criterios ASG que tienen un impacto positivo en el rendimiento económico y la participación de los interesados. A continuación, ofrecemos algunos ejemplos:

  • Mejoras en la eficiencia energética: implementar medidas de eficiencia energética en los edificios comerciales, como por ejemplo mejorar el aislamiento, instalar sistemas de HVAC y paneles solares eficaces y utilizar tecnologías de gestión de energía inteligentes puede reducir de forma significativa los costes operativos. Esto lleva a un mejor rendimiento económico para los propietarios del edificio y una mayor satisfacción de los inquilinos. Los edificios energéticamente eficientes también contribuyen a disminuir las emisiones de gases invernadero, lo que se alinea con los objetivos de sostenibilidad.
  • Certificaciones de edificios verdes: obtener certificaciones como LEED (Liderazgo en energía y diseño ambiental, por sus siglas en inglés) o BREEAM (Método de evaluación ambiental del Building Research Establishment británico, por sus siglas en inglés) para las propiedades nuevas o existentes exhibe un compromiso con las prácticas sostenibles. Estas certificaciones consideran factores como la eficiencia energética y de consumo de agua, la gestión de residuos, la calidad del aire en interiores y el uso de materiales sostenibles. Las propiedades con certificaciones de edificio verdes con frecuencia atraen a inquilinos e inversores con conciencia medioambiental y generan un mayor compromiso de los interesados y unos posibles valores de alquiler o reventa más altos.
  • Inversiones socialmente responsables (SRI, por sus siglas en inglés) e inversiones de impacto: la incorporación de iniciativas sociales y con un foco comunitario a las inversiones inmobiliarias puede conllevar un impacto positivo respecto a la implicación de los interesados y el rendimiento económico. Algunos ejemplos pueden ser la inversión en proyectos de viviendas asequibles, la creación de complejos inmobiliarios de uso mixto que promuevan la inclusividad y la accesibilidad y el apoyo a programas de desarrollo comunitario. Estas iniciativas no solo mejoran el tejido social de la zona, sino que también generan réditos económicos a largo plazo y una reputación positiva para las inmobiliarias implicadas.
  • Evaluación de riesgos climáticos y estrategias de adaptación: las empresas inmobiliarias que evalúan y atajan de forma proactiva los riesgos relacionados con el clima pueden salvaguardar sus inversiones y su rendimiento económico. Al realizar evaluaciones de riesgo para identificar vulnerabilidades e implementar estrategias de adaptación (como, por ejemplo, infraestructura resistente a inundaciones) las empresas pueden mitigar los posibles daños y disrupciones ocasionados por el cambio climático. Estas medidas mejoran la confianza de los interesados y demuestran un compromiso con la sostenibilidad a largo plazo.
  • Interacción con los interesados y transparencia: enfatizar una interacción significativa con los interesados y una notificación transparente de los esfuerzos ASG puede generar confianza y fortalecer las relaciones con los inversores, los inquilinos, los empleados y la comunidad local. Comunicar con regularidad las iniciativas ASG, su progreso y sus resultados fomenta la rendición de cuentas y demuestra un compromiso con las prácticas responsables. Esta transparencia puede influir positivamente en las percepciones de los interesados, atraer inversiones y mejorar el rendimiento económico general de las inmobiliarias y sus activos.

No se deben olvidar la «S» y la «G» de los criterios ASG

Iris convino en que los factores sociales y de gobernanza están adquiriendo más importancia: «Si bien la “A” ha traído consigo soluciones con victorias rápidas gracias a su relativa facilidad de medición, especialmente en la industria inmobiliaria, en la actualidad estamos presenciando un progreso significativo en el frente de la “S” también». Hay una serie de formas de medir los factores sociales, por ejemplo el número de puestos de trabajo generados, el porcentaje de vivienda asequible creada, la consideración del feedback comunitario sobre el proyecto, las encuestas de bienestar y muchas otras. «La A y la S son los objetivos de cumplimiento que te estableces y la G es la forma en que llegas a conseguirlos», señaló Iris.

Cómo empezar a prepararse para los reglamentos ASG

Iris exhortó a las organizaciones que no hayan empezado aún a prepararse para los reglamentos ASG a actuar ya. La noción de que «es mejor esperar hasta que los reglamentos ASG sean claros» es un mito muy extendido: la creciente presión y la opinión pública están impulsando a los gobiernos de todo el mundo a conseguir los objetivos. Si bien algunos países están actuando más rápido que otros, la tendencia global se acelerará a medida que nos acerquemos a los objetivos de neto cero para 2050.

Las empresas no deben de ningún modo tratar de implementar todos los aspectos del cumplimiento con los ASG en primera instancia: recomendamos empezar con pequeños pasos y generar una estrategia eficaz para los ASG poco a poco y de la mano de expertos. Un punto de partida eficaz es revisar los datos que tenga actualmente y compararlos con las referencias de los reglamentos de ASG. Esto permite a las empresas ver los datos que ya se están midiendo y cuáles faltan, para así alinearlos con su estrategia de negocios e inversiones. Si no tiene claro cómo empezar y le sobrepasa la cantidad de marcos y reglamentos que existen en el mercado en la actualidad, Iris recomienda utilizar el método «a prueba de París». Está basado en el Acuerdo de París y proporciona unos cimientos sobre ASG seguros y ampliamente aceptados.

Los criterios ASG son un aspecto crucial para la industria inmobiliaria en 2023, y están aquí para quedarse. Al implementar las iniciativas ASG, las empresas pueden mejorar su rendimiento económico, mejorar la implicación de los interesados y contribuir a un futuro más sostenible. Con la orientación de expertos como Iris Kampers, las organizaciones pueden navegar el paisaje en evolución de los ASG y aprovechar las oportunidades lucrativas asociadas.

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