A medida que crece la importancia de los reglamentos sobre criterios ASG en muchos sectores industriales, la demanda de una mejor recopilación de datos y prácticas de notificación relacionadas con los ASG también aumenta. El tema está recibiendo cada vez más atención, pero siguen quedando incógnitas: ¿Qué datos se necesitan? ¿Cómo pueden las herramientas de digitalización ayudar a que la notificación de información sea más transparente? ¿Cómo puede la digitalización del conjunto de datos sobre ASG acelerar las transacciones y los acuerdos? Todas estas preguntas y más se debatieron durante nuestro reciente panel en UKREiif, moderado por Petter Made, vicepresidente sénior de producto y desarrollo en Drooms.
A continuación resumimos las conclusiones principales de nuestros expertos: Emma Hoskyn, Directora de Sostenibilidad para el Reino Unido en JLL, Jessica Pilz, Directora de ASG en Fiera Real Estate, Ailsa Shaylor, Directora de ASG y Sostenibilidad en BNP Paribas y Jonathan Walker, Director Asociado de Inversiones Sostenibles en Gresham House.
¿Qué impacto tienen las consideraciones de ASG en la tasación de los activos inmobiliarios, y cómo pueden medirse?
¿Por qué es tan importante medir los ASG para los activos inmobiliarios? Esta pregunta se formula a menudo en el sector, y la hacen incluso más los escépticos de los ASG. La noción de que los ASG son una moda pasajera que desaparecerá ya no tiene viabilidad alguna. Como bien dijo Jonathan Walker, Director Asociado de Inversiones Sostenibles en Gresham House, «Cumplir con los ASG ha pasado de ser un plus positivo a ser algo imprescindible para poder operar. Cada vez más, los factores de ASG están haciéndose tan importantes como los financieros».
Al implementar iniciativas de ASG, las empresas se benefician de una serie de ventajas inmediatas y a largo plazo, entre ellas la mejora de la reputación de su marca, la obtención de nuevos clientes, el cumplimiento reglamentario y la mayor rentabilidad a largo plazo de sus activos. El incumplimiento acarrea asimismo consecuencias significativas. El sector inmobiliario es uno de los peores contaminadores climáticos del mundo y es responsable de casi un 39 % de las emisiones de dióxido de carbono mundiales. Los activos que no cumplen con los reglamentos de ASG pueden clasificarse como «activos marrones». Se trata de activos con un rendimiento medioambiental deficiente y se tasan con un «descuento marrón» asociado. Este descuento está relacionado con los mayores costes de operación y mantenimiento, así como unas futuras rentas más bajas y menores valores capitales de estos activos no sostenibles. Como dijo Jonathan Walker, «Mejorar los criterios ambientales de los activos da lugar a costes de operación más bajos y a una mayor resiliencia a los riesgos climáticos. Esto, a su vez, tiene como consecuencia una mayor demanda, mayores tasas de ocupación y, en última instancia, mayores ingresos de alquileres».
Un reciente estudio de JLL analizó cerca de 600 transacciones de inversiones en oficinas en el centro de Londres durante un periodo de cinco años y halló que el mercado está asignando precios cada vez más altos a los activos que son más sostenibles. Esta tendencia ha impulsado la realización de más mejoras medioambientales en el parque inmobiliario de oficinas de Londres, ya que los edificios sostenibles atraen un mayor interés gracias a los menores costes operativos y energéticos. Los edificios que tienen altas credenciales de sostenibilidad, por tanto, se alquilarán por cantidades más altas y se venderán con un mejor rédito. Emma Hoskyn, Directora de Sostenibilidad para el Reino Unido en JLL, añadió: «En términos de rapidez para alquilarse, las estrategias que aspiran a mayores calificaciones BREEAM muestran un ritmo de arrendamiento más dinámico; nuestro análisis revela que los edificios calificados como “Outstanding” (Excepcional) o “Excellent” (Excelente) tienen una tasa de desocupación del 9 % a los 24 meses de conseguir dicha calificación, en comparación con el 16 % de los edificios calificados como “Very Good” (Muy bueno)».
Para que un activo cumpla los criterios de ASG, es vital medir y notificar su rendimiento de ASG. «Los datos desempeñan un papel importantísimo para ayudarnos a entender lo que tenemos entre manos: si no tenemos los datos, no sabemos cuánto tendremos que aportar para poder mejorar el activo», comentó Jessica Pilz, Directora de ASG en Fiera Real Estate. Medir los datos de ASG permite a las empresas entender los objetivos de casos base y mejorar el rendimiento; por ejemplo, cumpliendo con los requisitos de reducción de emisiones de carbono. «Los datos también ayudan a las empresas a evaluar la efectividad y el impacto de ciertas medidas e iniciativas», prosiguó Jessica Pilz. Estos datos permiten medir el progreso a lo largo del tiempo y si las empresas están consiguiendo sus objetivos. A su vez, esto genera transparencia entre los inversores y los gestores de activos. Emma Hoskyn lo resumió a la perfección: «No puedes gestionar lo que no mides».
¿Cómo pueden las inmobiliarias asegurarse de estar cumpliendo con los requisitos de ASG?
El crucial primer paso es dedicar los recursos necesarios y, después, tener una estrategia de ASG claramente definida. También debe asignar la responsabilidad, por ejemplo, nombrando a expertos de ASG internos o externos. Sin embargo, tal como mencionó Jessica Pilz, «la estrategia de ASG no debe ser responsabilidad única de los expertos en la materia: tiene que integrarse en la organización, de modo que todos entiendan cómo su puesto afecta a la consecución de los objetivos y el cumplimiento de los requisitos». Las empresas también deben definir cuáles son los objetivos y con qué marcos de notificación medirán sus respectivos progresos.
También ahí es donde entra en juego la «G» de los ASG: «La gobernanza es el punto de partida. Es necesario disponer de una buena gobernanza para garantizar el cumplimiento», añadió Jessica Pilz. Por tanto, resulta clave no solo delegar las tareas relacionadas con los ASG, sino también garantizar que todas las personas de la organización entiendan que sus fines conllevan responsabilidad.
La notificación transparente, detallada y regular es esencial. Se debe animar a compartir datos y a realizar revisiones frecuentes de la legislación para que se pueda hacer un seguimiento del progreso y medirse frente a los requisitos legales.
¿Cuáles son las métricas de ASG más importantes a las que hacer un seguimiento, y por qué?
Los aspectos ambientales reciben la mayor atención en el sector de los activos inmobiliarios. Como Jessica Pilz apuntó durante el panel, «Siempre nos hemos centrado en la «A» porque es fácil de medir». Las métricas ambientales que deben medirse incluyen el consumo de energía, la eficiencia, las emisiones de carbono, el consumo de agua y el tratamiento de residuos. Todos parámetros los hemos recopilado ya en el pasado, pero nuevas áreas como la naturaleza y la biodiversidad están recibiendo más atención. Anteriormente, la biodiversidad vivía a la sombra de la discusión sobre descarbonización, pero la realidad es que no podemos descarbonizar a menos que restablezcamos el entorno natural. Fiera Real Estate, por ejemplo, se centra en utilizar capital natural para respaldar las vías de la descarbonización. Pero se trata de un área tan novedosa que es muy difícil medir las contrapartidas; por ejemplo, el secuestro de carbono en el suelo como método para liberar carbono del medioambiente. El Grupo de Trabajo sobre Divulgación Financiera Relacionada con la Naturaleza, (TNFD, por sus siglas en inglés) se estableció para ayudar a desarrollar un marco que tratara estos temas.
Es fácil olvidarse de la «S» de los ASG y cómo se puede monitorizar en relación con los activos inmobiliarios, pero se trata de un área que se está haciendo más prevalente para los inversores. Jessica Pilz da su opinión: «El impacto social y el valor social son de suma importancia para los ASG, pero cabe destacar que son muy diferentes».
El impacto social es el aquel que un proyecto inmobiliario tiene sobre las personas, las comunidades y la sociedad. Por ejemplo: ¿generará viviendas asequibles o empleo? ¿Habrá espacios para las relaciones comunitarias y un fácil acceso a servicios? ¿Habrá espacios verdes para mejorar el bienestar de los residentes?
El valor social es la valía inherente que un proyecto inmobiliario aporta a la sociedad. ¿Aportará cohesión social? ¿Promoverá la salud y el bienestar mediante servicios? ¿Preservará la herencia cultural además de promover la diversidad y la inclusividad?
Para medir este criterio, puede considerar los siguientes parámetros:
- Número de puestos de trabajo generados
- Porcentaje de vivienda asequible creada
- Número de reuniones comunitarias para debatir el proyecto
- Forma en que el feedback comunitario influyó en el proyecto
- Provisión de espacios públicos
- Encuestas de bienestar de los residentes
- Número de puestos de formación
¿Cuáles son los mayores retos a la hora de recopilar datos de ASG exactos y fiables?
Lo cierto es que uno de los mayores retos es conseguir los datos. Especialmente para los activos que generan ingresos a largo plazo y se alquilan a un solo arrendatario, puede ser sumamente complicado recopilar los datos. A menudo, los sistemas de medición pueden ser arcaicos; por ejemplo, los contadores de agua subterráneos que resultan imposibles de encontrar. Con frecuencia, los inquilinos tampoco quieren compartir los datos.
Como mencionó Jessica Pilz, «Fiera Real Estate se enorgullece de compartir que tenemos disponibles el 90% de los datos de nuestra cartera de ingresos a largo plazo. Lo hemos conseguido estableciendo relaciones con nuestros inquilinos y mediante técnicas de extracción de datos. Nuestros inquilinos dan su consentimiento para colaborar con las empresas que prestan los servicios básicos y podemos extraer los datos de sus portales». Ailsa Shaylor compartió una opinión similar: «Recopilar los datos es muy difícil, sobre todo el agua, que es prácticamente imposible. Pero hay soluciones tecnológicas que nos ayudan; casi demasiadas soluciones, de hecho. También es necesario pensar en los marcos que se incorporan a los contratos de los inquilinos y la posibilidad de compartir información en los contratos de arrendamiento».
Se necesita asimismo tener en cuenta los reglamentos como los Requisitos de divulgación de sostenibilidad (SDR, por sus siglas en inglés), el Reglamento sobre la divulgación de información relativa a la sostenibilidad en el sector de los servicios financieros (SFDR, por sus siglas en inglés) y el Grupo de Trabajo sobre Divulgación Financiera Relacionada con el Clima (TCFD, por sus siglas en inglés). Según comentó Jonathan Walker: «Puede que no tengas los 14 puntos completos del SFDR, pero sí tener confianza sobre los 5 que cumples. Hay que ser franco y honesto al respecto y ver en qué puedes mejorar».
Otro reto consiste en determinar quién tiene la responsabilidad de recopilar, compartir y notificar los datos. «Por ejemplo, los proveedores de energía recopilan y almacenan los datos y luego los transfieren a terceros. La pregunta que surge es: ¿quién es el responsable último de la exactitud de los datos? ¿El proveedor de energía, la empresa de los contadores, el agregador de datos, el gestor de propiedades o el consultor energético?», prosiguió Emma Hoskyn. Ailsa Shaylor, Directora de ASG y Sostenibilidad en BNP Paribas, agregó: «Hay una serie de retos para la recopilación de datos de ASG exactos, pero tenemos la esperanza de que la cultura de la honestidad y la transparencia para que todas las partes implicadas digan “estos son los datos que tenemos” siga creciendo en la industria».
¿Cómo puede la tecnología mejorar las medidas y la notificación de los ASG?
Hay dos categorías de tecnologías para ASG. Una de ellas es la tecnología que puede instalarse dentro del edificio. Emma Hoskyn presentó una analogía interesante al expresar que «un edificio es parte de un sistema vivo, que respira. Si no lo supervisamos constantemente, se va a volver ineficaz y no va a satisfacer las necesidades de sus ocupantes. La tecnología está orientada a responder a las necesidades del edificio vivo para mantenerlo operando de forma eficiente». Por ejemplo, algunas tecnologías que pueden ayudar a monitorizar los datos ambientales son los equipos y sensores que mejoran el rendimiento del edificio (temperatura, CO2, ocupación, tareas de mantenimiento, etc.).
La otra categoría es la de tecnología que se utiliza para analizar y visualizar los datos que los equipos suministran en el edificio, a fin de identificar problemas y tendencias y de influir en la toma de decisiones. La información recabada debe ser accesible y ser fácil de entender para los gestores de fondos, gestores de inversión, gestores de activos, gestores de propiedades, gestores de instalaciones y gestores de sostenibilidad. Aquí es donde las plataformas de datos como Drooms ofrecen una solución ideal para cotejar, analizar y almacenar datos de ASG. Los datos se pueden recopilar a lo largo del tiempo, se pueden compartir con las partes interesadas relevantes y se puede acceder a ellos para tareas de notificación de información.
No obstante, a la hora de elegir soluciones de tecnología, ¿qué deberían hacer los pequeños inversores que no disponen de un presupuesto de innovación para gastar? Según Emma Hoskyn, «A veces también tienes que aceptar que no podrás encontrar todos los datos. Pero este hecho no debe paralizarte a la hora de tomar decisiones». Es necesario ser realista de cara a lo que se puede conseguir y lo que se quiere mejorar. ¿Qué datos son los más relevantes para sus fondos y sus divisiones?
¿Cómo pueden las calificaciones y los parámetros de referencia de ASG ayudar a los inversores a evaluar la sostenibilidad de los activos? ¿Y cómo elegir lo correcto?
En cuestiones de ASG, parece que una nueva calificación o marco de referencia aparecen cada día, por lo que la navegación de los requisitos puede convertirse en un campo de minas. ¿Cómo saber cuáles son las adecuadas para tomar como referencia? ¿Quién hace un escrutinio de las agencias de calificaciones?
Como dijo Jonathan Walker, «Yo antes trabajaba como analista de investigación, así que sé en profundidad lo que cuenta y lo que no. El 60 % de los productos ETF utilizan calificaciones MSCI para ASG. Yo me declaro escéptico ante el impacto a largo plazo de estas calificaciones. Para un inversor, creo que son útiles de cara a comparar cuando se están ojeando activos y si simplemente te estás centrando en las métricas de gobernanza o sociales. Pero tomar dichas calificaciones de forma holística no puede sustituir a una due diligence de ASG adecuada ni al análisis de un activo».
Los marcos han sido una estructura excelente para hacer avanzar la conversación y consolidar los ASG en la agenda, pero muchos de ellos no se han mantenido al día con el mercado. Jessica Pilz añadió: «No deben ser una medida de tu éxito y no miden con exactitud el impacto de tus cambios de ASG. Te deberías centrar en el cambio real, más que en la calificación. Muchos de nuestros inversores no consiguen las calificaciones que necesitan en los informes GRESB, y en consecuencia están creando informes de ASG a medida para ellos, para así tener los datos con los que responder al TCFD o el SFDR».
¿Significa esto que los marcos GRESB y BREEAM están desfasados? Siguen siendo muy importantes para informar a los desinformados. Proporciona a las personas que todavía no han empezado siquiera en su viaje por los ASG una idea del aspecto que tiene un buen activo. También ayudan a ofrecer una validación. Emma Hoskyn cree que «Muchos inversores y propietarios de activos temen el ecoblanqueo. Estas calificaciones ofrecen una verificación externa de que no se trata únicamente de la publicidad de la empresa diciendo que están haciendo cambios. Pero, ¿van a llegar realmente a los objetivos que son necesarios o que los inquilinos desean? Probablemente no».
Entonces, ¿cómo empezar con la recopilación de datos de ASG?
Los ASG no deben verse como un nicho aislado; como hemos mencionado antes, deben integrarse por completo en la cultura de la empresa. Todos los ponentes convinieron en que lo más importante es ponerse manos a la obra y dar el primer paso. Según Ailsa Shaylor, un muy buen punto de partida es revisar los datos que tenga actualmente y compararlos con las referencias de los reglamentos de ASG. Esto permite a las empresas ver los datos que ya se están midiendo y cuáles faltan, para así alinearlos con su estrategia de negocios e inversiones.
La sostenibilidad y la notificación de ASG son más fáciles hoy en día de lo que han sido nunca. Anteriormente, era imposible recabar los datos relevantes, pero en la actualidad las partes implicadas están cada vez más comprometidas y dispuestas a compartirlos. La colaboración también es clave: hable con sus pares en la industria y observe lo que otros han hecho y cómo.
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