¿Cómo se están desarrollando las transacciones inmobiliarias en Europa? ¿Qué retos y oportunidades para los inversores se avistan en el horizonte en 2023?
Hay una cosa clara: sigue habiendo un gran apetito por las inversiones transfronterizas. Esto es lo que ha revelado una reciente investigación de Drooms de los mercados europeos de transacciones. A fin de preparar el Barómetro de transacciones inmobiliarias 2022, Drooms, el proveedor líder de plataformas digitales para activos inmobiliarios en Europa, evaluó más de 4000 transacciones entre los años 2019 y 2022, además de encuestar a 172 profesionales inmobiliarios de varios grandes mercados europeos.
Pero la investigación de Drooms también revela que las transacciones inmobiliarias europeas se están volviendo cada vez más complejas. Este artículo repasa los desafíos que la creciente complejidad de las transacciones supone para el sector inmobiliario, así como otras tendencias emergentes.
Está llevando más tiempo cerrar las transacciones inmobiliarias
Para los propietarios de inmuebles comerciales, la paciencia es el nuevo oro. Las tendencias muestran que, en los mercados europeos clave, las transacciones están tardando más que nunca en cerrarse. En general, la duración de un acuerdo inmobiliario desde el proceso de licitación hasta el cierre se ha alargado drásticamente a lo largo de los últimos 3 años.
While in 2019, the number of days between the start and close of transaction was just 165, in the first half of 2022, this figure had shot up to 258, a 55% increase in the average duration.
La duración de las transacciones inmobiliarias británicas experimenta un fuerte ascenso
The upward trend is consistent across the European markets surveyed by Drooms. However, a country comparison shows some disparity in how steep the curve is. In Germany, Austria and Switzerland, the time spent on a real estate transaction increased from an average of 167 days between opening a transaction data room until closure (2019) to 273 days (H1 2022). The United Kingdom saw a similar sharp increase from 160 days (2019) to 256 days (H1 2022).
En Francia, el sur de Europa (España, Italia, Portugal) y el Benelux (Bélgica, Países Bajos, Luxemburgo) se puede observar la misma tendencia, aunque la duración media de una transacción inmobiliaria es significativamente menor. La duración de las transacciones francesas aumentó de 181 días (2019) a 198 (S1 2022), mientras que la duración de una transacción en los países del sur de Europa aumentó de una media de 121 días a 192 en el mismo marco temporal. El tiempo de transacción en los países del Benelux también aumentó a 179 días en la primera mitad de 2022 (2019: 130 días), pero fue no obstante la duración más corta.
La situación económica ocasiona incertidumbre en las transacciones
Delays caused by the coronavirus pandemic has played a significant role in this development, as many deals were put on hold during this period. Today, the unstable economic environment is making buyers a lot more hesitant with their investment decisions. Harder negotiations can make the dealmaking process much more difficult to complete. The result is felt across the industry: Real estate transactions are taking a lot more time to complete and some even fail to go over the line. On top of the present economic situation, increasing market regulations are also presenting investment players with new challenges.
Las divergencias reglamentarias de los mercados añaden complejidad
En cuestiones de inversiones internacionales, los reglamentos concretos de cada país son motivo de frustración para los expertos inmobiliarios comerciales: un 47 % del total de los participantes opina que este es el mayor obstáculo. Es probable asimismo que las mayores obligaciones de ASG y la transposición heterogénea de los reglamentos UE en leyes nacionales también incrementen la complejidad. En este ámbito, la Unión Europea no está tan unificada como parece. Casi un 30 % de los participantes en la encuesta ven la falta de acceso a los mercados y de conocimiento de los mercados como el mayor obstáculo para las transacciones transfronterizas en Europa. En consecuencia, los potenciales compradores han de recurrir al saber de especialistas legales y fiscales, bufetes de abogados y asesores en el país destino de la inversión, lo cual también contribuye a la creciente complejidad en el ecosistema transaccional.
Popularidad de las inversiones inmobiliarias internacionales
A pesar de la creciente complejidad y la divergencia de reglamentos, las inversiones inmobiliarias internacionales siguen siendo populares en la agenda para 2023. Aproximadamente un tercio de los profesionales inmobiliarios encuestados por Drooms planea aumentar sus inversiones en inmuebles comerciales extranjeros, mientras que solo un 17 % indica un deseo de recortar sus inversiones internacionales el próximo año. Además de las oportunidades de diversificación asociadas a las transacciones internacionales, probablemente las oportunidades de aumentar la rentabilidad de la inversión sean el factor más importante que contribuye a esta tendencia.
Los inversores alemanes se consideran los impulsores clave del mercado inmobiliario europeo, y esta opinión la comparten aproximadamente un 51 % de los encuestados. Los inversores de EE. UU. y el Reino Unido los siguen algo detrás, con un 26 % y un 23 %, respectivamente.
En una comparativa por países, las inversiones internacionales ejercen un fuerte dominio sobre el mercado español. El 73 % de las empresas españolas considera que los inversores extranjeros son los principales impulsores. Ahora bien, el capital extranjero también desempeña un importante papel en Francia (46 %), Alemania (31 %) y el Reino Unido (27 %).
Los activos inmobiliarios internacionales son atractivos
El elevado número de empresas que desea mantener o incluso ampliar sus actividades internacionales en 2023 demuestra que, a pesar de la creciente complejidad, la inversión transfronteriza sigue siendo atractiva. Introducirse en nuevos mercados inmobiliarios es importante para diversificar la cartera y abrir nuevas oportunidades de rentabilización de las inversiones, especialmente en el marco de una situación económica en deterioro. Sin embargo, nuestro estudio también revela que actuar a nivel internacional requiere una exhaustiva evaluación de los riesgos, incluso dentro de la UE.
Conocer los riesgos para controlar la transacción
Cuando la duración promedio de una transacción va en aumento, los inversores deben tener en cuenta los costes de la transacción. Es aquí donde entra en juego un data room de Drooms. Al estructurar todos los documentos de la transacción en una plataforma segura y poner a disposición de las distintas partes involucradas todos los documentos relevantes, el software de Drooms simplifica el proceso de transacción a lo largo de todo el ciclo vital para cerrar el acuerdo. En el contexto de las transacciones internacionales, la función integrada de traducción de documentos a cinco idiomas en tiempo real es especialmente interesante, pues respalda el proceso de due diligence rebasando fronteras y contribuyendo a mantener los costes de la transacción bajo control.
Para un análisis más detallado del ámbito y los obstáculos relacionados con las transacciones inmobiliarias transfronterizas, incluida una comparación por países y el potencial que ofrecen los diferentes mercados y tipos de activos, no se pierda nuestra próxima publicación en el blog de la serie Barómetro de transacciones inmobiliarias 2022.
