Auf der Provada 2023 in Amsterdam trafen sich Dorine van Amerom, Business Development Manager BeNeLux bei Drooms, und Iris Kampers, Associate Director und Sustainability Advisor bei Savills, zu einem aufschlussreichen Fireside Chat über eines der wichtigsten Themen der Immobilienbranche: ESG. In diesem Beitrag stellen wir die Erkenntnisse aus ihrer Diskussion vor, von allgemeinen Risiken die Investoren beachten sollten, bis hin zur Frage, wie Unternehmen echten Impact erzielen und gleichzeitig Greenwashing vermeiden können.
Die wichtigsten ESG-Themen und -Risiken in der Immobilienbranche
Energieeffizienz und die Reduzierung von Kohlenstoffemissionen stehen im Mittelpunkt, da sich Regierungen und politische Entscheidungsträger um die Eindämmung des Klimawandels bemühen. Soziale Faktoren wie Inklusion, Vielfalt und das Wohlbefinden der Mitarbeiter gewinnen ebenfalls an Bedeutung, während Governance-Praktiken wie Transparenz und ethische Entscheidungsfindung eine wichtige Rolle bei der erfolgreichen Umsetzung von ESG-Initiativen spielen.
Aber wenn es um die Einhaltung von ESG-Vorschriften geht, wissen viele Investoren immer noch nicht genau, was das eigentlich bedeutet. ESG-Vorschriften und die sich ständig weiterentwickelnden und regional unterschiedlichen Anforderungen machen die Einhaltung zu einer komplexen Aufgabe, insbesondere für Unternehmen mit einem globalen Immobilienportfolio. Die richtigen Frameworks zu implementieren und über die Gesetze und Berichterstattungsstandards informiert zu bleiben kann komplex und zeitintensiv sein. Aus diesem Grund stellen viele Unternehmen ESG-Spezialisten ein oder nehmen die Expertise von Beratungsunternehmen in Anspruch.
Die Wahl des richtigen ESG-Beraters kann auch Risiken bergen. Einem unerfahrenen Spezialisten fehlen möglicherweise die Kenntnisse und das Fachwissen, um eine umfassende und genaue ESG-Bewertung vorzunehmen. Dies kann zu unvollständigen oder fehlerhaften Bewertungen führen, die unwirksame Strategien und verpasste Verbesserungsmöglichkeiten zur Folge haben. Angesichts der steigenden Nachfrage nach externen Beratern in diesem Bereich ist es eine Herausforderung, ausgewiesene Experten zu finden. Um diese Risiken zu mindern, wird zu einer gründlichen Prüfung der Qualifikationen, Erfahrung und Erfolgsbilanzen geraten, bevor ESG-Spezialisten eingestellt werden. Die Zusammenarbeit mit anerkannten Beratern oder Partnerschaften mit erfahrenen ESG-Firmen kann ebenfalls dazu beitragen, eine wirksame Beratung und erfolgreiche Umsetzung nachhaltiger Praktiken zu gewährleisten.
Immobilienexperten äußern sich auch besorgt über die mit der ESG-Compliance verbundenen Kosten. Die meisten Gebäude müssen auf- und nachgerüstet werden, um die Normen zu erfüllen. Je nach Alter des Gebäudes können diese Kosten ganz erheblich steigen. Iris merkte während der Diskussion an, dass „Investoren zwar die potenziellen Kosten für die Umsetzung von ESG-Initiativen sorgfältig abwägen müssen, sich aber gleichzeitig den langfristigen Wert vor Augen halten sollten, den nachhaltige Investitionen generieren.“ Gebäude mit schlechter Umweltleistung leiden oft unter einem „braunen Abschlag“, während nachhaltige Anlagen aufgrund niedrigerer Betriebskosten, höherer Mieten und höherer Kapitalwerte eine „grüne Prämie“ genießen. Ja, ESG erfordert Vorabinvestitionen, aber die Rendite kann beträchtlich sein und sich dementsprechend lohnen.
Die wichtigsten Vorteile der Umsetzung von ESG-Initiativen
ESG-Compliance bietet mehrere Vorteile:
- Verbesserter Ruf und Stärkung des Brandimages: Durch die Umsetzung von ESG-Initiativen können Unternehmen zeigen, dass sie ethisch, zuverlässig und vertrauenswürdig sind – und dass ihr Vermögen zukunftssicher ist.
- Anziehung von Neugeschäft: ESG-fokussierte Unternehmen ziehen oft mehr sozial bewusste Investoren an, was zu einem besseren Zugang zu Kapital und einer verbesserten finanziellen Leistung führt.
- Minderung des langfristigen Risikos: Laut dem ESG-Report „werden Unternehmen, die sich für ESG engagieren, in den Augen der Kunden als ethischer, zuverlässiger und vertrauenswürdiger angesehen, was zu einer besseren Kundenbindung und einem guten Ruf in der Branche führt.“
- Verbesserung der Betriebseffizienz: Nachhaltige Gebäude haben niedrigere Betriebskosten, da sie eine maximale Energieeffizienz aufweisen.
- Einhaltung der Vorschriften: Wie bereits erwähnt, führen Regierungen und politische Entscheidungsträger neue Gesetze ein, die zur Einhaltung von ESG-Vorschriften verpflichten. Die Nichteinhaltung wird höchstwahrscheinlich rechtliche und finanzielle Konsequenzen für Unternehmen haben.
„Immobilienunternehmen beziehen ESG in ihre Investitionsstrategien ein, indem sie ESG-Bewertungen in die Due Diligence integrieren“, erklärt Iris. In solchen ESG-Berichten werden große Mengen an Daten gesammelt, um die Umwelt-, Sozial- und Governance-Leistungen einer Immobilie zu analysieren. Sie bewerten potenzielle Risiken und zeigen Verbesserungsmöglichkeiten auf – ein ganzheitlicher Ansatz, der es den Investoren ermöglicht, fundierte Entscheidungen im Einklang mit ihren ESG-Zielen zu treffen.
Wie steht der niederländische Immobilienmarkt im Vergleich zu anderen europäischen Märkten in Bezug auf die Einhaltung von ESG-Richtlinien da?
Iris erläuterte: „Im Vergleich zum übrigen Europa ist der niederländische Immobilienmarkt ein Vorreiter bei der ESG-Compliance. Die Niederlande verfügt über eine solide Gesetzgebung und Governance-Ansätze, die sicherstellen, dass die Unternehmen für ihre Nachhaltigkeitspraktiken zur Verantwortung gezogen werden.
Darüber hinaus fordern niederländische Investoren und Nutzer zunehmend höhere ESG-Standards, was den Fokus auf Nachhaltigkeit im Markt verstärkt. Das Land hat sich ehrgeizige Ziele für die Reduzierung der Emissionen und die Steigerung der Energieeffizienz gesetzt. So strebt die niederländische Regierung beispielsweise bis 2050 eine CO2-neutrale bebaute Umwelt an. Die Bauverordnung (Bouwbesluit) schreibt außerdem vor, dass Bürogebäude eine Mindestenergieeffizienz von A, B oder C aufweisen müssen. Diese Verpflichtungen stehen im Einklang mit dem Pariser Abkommen und demonstrieren das Engagement des Landes für die Bekämpfung des Klimawandels.
Echte Auswirkungen und Werte schaffen: Wie können Unternehmen Greenwashing vermeiden?
Mit der zunehmenden Bedeutung nachhaltiger Investitionen steigt auch die Gefahr von Greenwashing. Anleger müssen sicherstellen, dass ihre Strategien echten Impact erzielen, während sie die Fallstricke des Greenwashings vermeiden. Iris erklärte, dass Investoren dies folgend erreichen können:
- Klare Anlageziele definieren: Formulieren Sie deutlich spezifische Nachhaltigkeitsziele, die mit den Werten und finanziellen Zielen der Kunden übereinstimmen und einen Rahmen für die Anlagestrategie bilden.
- Gründliche Recherche und Due Diligence durchführen: Schauen Sie über das Marketingmaterial hinaus und suchen Sie nach zuverlässigen Informationsquellen, um die Nachhaltigkeitsaussagen potenzieller Anlagen zu bewerten. Arbeiten Sie mit spezialisierten Beratern zusammen, um echte Nachhaltigkeit von Greenwashing zu unterscheiden.
- Beratung von Experten annehmen: Engagieren Sie Nachhaltigkeitsexperten, Spezialisten für Impact Investment und Finanzberater mit Fachwissen im Bereich nachhaltiger Investitionen, um komplexe ESG-Themen effektiv zu steuern.
- Mit gleichgesinnten Investoren zusammenarbeiten: Treten Sie Branchennetzwerken, Initiativen und Foren bei. Dort können Sie mit Branchenkollegen zusammenzuarbeiten und Wissen, Erfahrungen und bewährte Verfahren austauschen, um die positiven Auswirkungen zu verstärken.
- Auswirkungen und Reportings überwachen: Ökologische und soziale Auswirkungen aktiv überwachen und regelmäßig bewerten, mithilfe etablierter Methoden zur Wirkungsmessung. Diese Informationen transparent an alle Stakeholder berichten, um die realen Ergebnisse der Investitionen aufzuzeigen.
Erfolgreiche ESG-Initiativen: Auswirkungen auf die finanzielle Leistung und das Stakeholder-Engagement
Es gibt zahlreiche bemerkenswerte Möglichkeiten zur erfolgreichen Umsetzung von ESG, die sich positiv auf die finanzielle Leistung und das Engagement der Stakeholder auswirken. Im Folgenden werden einige Beispiele genannt:
- Verbesserungen der Energieeffizienz: Die Umsetzung energieeffizienter Maßnahmen in Gebäuden, wie z.B. die Verbesserung der Isolierung, die Installation effizienter HLK- und Solar-Systemen, sowie der Einsatz intelligenter Energiemanagementtechnologien, kann die Betriebskosten erheblich senken. Dies führt zu einer verbesserten finanziellen Leistung der Eigentümer und einer höheren Zufriedenheit der Mieter. Energieeffiziente Gebäude tragen auch zu geringeren Treibhausgasemissionen bei, was den Nachhaltigkeitszielen entgegenkommt.
- Zertifizierungen für grünes Bauen: Die Erlangung von Zertifizierungen wie LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) oder BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) für neue oder bestehende Immobilien zeigt, dass man sich für nachhaltige Praktiken einsetzt. Diese Zertifizierungen berücksichtigen Faktoren wie Energie- und Wassereffizienz, Abfallmanagement, Luftqualität in Innenräumen und nachhaltige Materialien. Immobilien mit Zertifizierungen für umweltfreundliches Bauen ziehen oft umweltbewusste Mieter und Investoren an, was zu einem stärkeren Engagement der Interessengruppen und potenziell höheren Miet- oder Verkaufswerten führt.
- Sozial verantwortliches Investieren (Socially Responsible Investing, SRI): Die Einbeziehung sozialer und gemeinschaftsorientierter Initiativen kann sich positiv auf das Engagement der Stakeholder und die finanzielle Leistung auswirken. Beispiele hierfür sind Investitionen in erschwingliche Wohnbauprojekte, die Schaffung von Mischnutzungsprojekten, die Inklusion und Zugänglichkeit fördern, und die Unterstützung von gemeinschaftlichen Entwicklungsprogrammen. Diese Initiativen verbessern nicht nur das soziale Gefüge des Gebiets, sondern können auch langfristige finanzielle Erträge und einen positiven Ruf für die beteiligten Immobilienunternehmen schaffen.
- Bewertung von Klimarisiken und Anpassungsstrategien: Immobilienunternehmen, die klimabezogene Risiken proaktiv bewerten und angehen, können ihre Investitionen und ihre finanzielle Leistungsfähigkeit schützen. Die Durchführung von Risikobewertungen und die Umsetzung von Anpassungsstrategien, z.B. einer hochwasserfesten Infrastruktur, kann potenzielle Schäden und Störungen aufgrund des Klimawandels abmildern. Diese Maßnahmen stärken das Vertrauen der Stakeholder und zeigen ihr Engagement für langfristige Nachhaltigkeit.
- Einbeziehung der Stakeholder und Transparenz: Eine sinnvolle Einbindung der Stakeholder und eine transparente Berichterstattung über ESG-Bemühungen können Vertrauen schaffen und die Beziehungen zu Investoren, Mietern, Mitarbeitern und der lokalen Gemeinschaft stärken. Die regelmäßige Kommunikation von ESG-Initiativen, Fortschritten und Ergebnissen fördert die Rechenschaftspflicht und zeigt das Engagement für verantwortungsvolle Praktiken. Diese Transparenz kann die Wahrnehmung der Stakeholder positiv beeinflussen, Investoren anziehen und die finanzielle Gesamtleistung von Immobilienunternehmen und ihren Anlagen verbessern.
Nicht zu vergessen: Das "S" und "G" in ESG
Iris stimmte zu, dass soziale und Governance-Faktoren immer mehr an Bedeutung gewinnen: „Während das 'E' aufgrund seiner relativ leichten Messbarkeit eine schnelle Lösung war, vor allem für die Immobilienbranche, erleben wir jetzt auch an der 'S'-Front erhebliche Fortschritte.“ Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, soziale Faktoren zu messen, z.B. die Zahl der geschaffenen Arbeitsplätze, den Prozentsatz der geschaffenen erschwinglichen Wohnungen, die Berücksichtigung des Feedbacks der Gemeinde im Projekt, Umfragen zum Wohlbefinden und vieles mehr. „Das E und das S sind die Ziele, die man sich setzt, und das G ist die Art und Weise, wie man sie erreicht“, betonte Iris.
Wie man sich auf die ESG-Vorschriften vorbereiten kann
Iris forderte Unternehmen, die noch nicht mit der Vorbereitung begonnen haben, auf, jetzt zu handeln. Die Vorstellung, dass es am besten sei, „zu warten, bis die ESG-Vorschriften klarer definiert sind“, ist ein weit verbreiteter Mythos – der wachsende Druck und die öffentliche Meinung treiben Regierungen weltweit dazu, Ziele zu erreichen. Während einige Länder schneller handeln als andere, wird sich der globale Trend beschleunigen, je mehr wir uns den Netto-Null-Zielen bis 2050 nähern.
Unternehmen sollten auf keinen Fall versuchen, jeden Aspekt der ESG-Compliance von Anfang an umzusetzen – wir empfehlen, mit kleinen Schritten zu beginnen und gemeinsam mit Experten Stück für Stück eine effektive ESG-Strategie aufzubauen. Ein effektiver Ausgangspunkt ist es, die aktuelle Datenlage zu überprüfen und sie mit den ESG-Vorschriften abzugleichen. So können Unternehmen feststellen, welche Daten bereits gemessen werden und welche fehlen, und diese mit ihrer Geschäfts- und Investitionsstrategie in Einklang bringen. Wenn Sie unsicher sind, wie Sie anfangen sollen, und von der Vielzahl der befindlichen Frameworks und Vorschriften überwältigt sind, empfiehlt Iris den „Paris Proof“. Dieser basiert auf dem Pariser Abkommen und bietet eine solide und weithin akzeptierte Grundlage für ESG.
ESG ist ein entscheidender Aspekt der Immobilienbranche im Jahr 2023 – und das wird sich in Zukunft nicht ändern. Durch die Umsetzung von ESG-Initiativen können Unternehmen ihre finanzielle Leistung verbessern, das Engagement ihrer Stakeholder stärken und zu einer nachhaltigeren Zukunft beitragen. Mit der Unterstützung von Experten wie Iris Kampers können sich Unternehmen in der sich entwickelnden ESG-Landschaft zurechtfinden und die lukrativen Chancen nutzen, die sich daraus ergeben.
