Die gewerbliche Immobilienlandschaft in Deutschland im Jahr 2023
In einem Jahr kann sich viel verändern. Anfang 2022 gab es in der Gewerbeimmobilienbranche Anlass zu Optimismus, da die Immobilienpreise stiegen, die Menschen langsam wieder an ihre Arbeitsplätze zurückkehrten und die Einkaufszentren sich erneut mit Leben füllten. Die Zinsen und die Inflation waren weiterhin niedrig und in der Wirtschaft standen die Zeichen auf Wachstum.
Zwölf Monate später sieht die Lage anders aus. Der Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise, höhere Zinsen und die anhaltend hohe Inflation werden das Wirtschaftswachstum weiterhin beeinträchtigen.
Hier sind unsere Einschätzungen dazu, wie die wichtigsten Faktoren die Investorenlandschaft für Gewerbeimmobilien im ungewissen Jahr 2023 prägen werden.
Die vier größten Herausforderungen für die Gewerbeimmobilienbranche im Jahr 2023
- Inflation
Das Jahr 2022 brachte uns anhaltende Lieferkettenengpässe bei der Energieversorgung, Rekordhochs bei den Energiekosten und rasant steigende Lebensmittelpreise, was in Deutschland im Dezember 2022 zu einer jährlichen Inflationsrate von 9,6% führte, gegenüber 11,6% im Oktober.
Die Inflation hat folglich Ihren Höhepunkt erreicht und dürfte den Prognosen nach im weiteren Verlauf des Jahres 2023 sinken, wie die jüngsten Rückgänge der Großhandelspreise für Energie belegen. Beobachter gehen aber davon aus, dass die Inflation mittelfristig deutlich höher bleiben wird als das EZB-Ziel von 2%. Der IWF prognostizierte in seinem World Economic Outlook vom Januar 2023, dass die Inflation in Deutschland mit 7,2% über dem Durchschnitt der Eurozone von 5,6% liegen wird.
What is clear is that most forecasters predict inflation will remain significantly higher than the 2% Bank of England target. The National Institute of Economic and Social Research predicts “inflation will remain well above 3% for the whole of 2023” and won’t meet the BoE’s 2% target until 2025. At the other end of the prediction scale, the CBI expect inflation to be 6.7% by the end of 2023, with a figure of 2.9% by the end of 2024.
- Steigende Zinsen
Die Strategie der Europäische Zentralbank, die Inflation mit höheren Zinsen zu bekämpfen, ist eine der größten Herausforderungen für den Gewerbeimmobiliensektor, da Investoren versuchen, die Fremdkapitalkosten und die damit verbundenen Auswirkungen auf die Bewertung von Immobilien und auf die Anlageperformance zu reduzieren. Diejenigen, deren Kredite 2023 fällig werden, werden sich in einer Welt, in der die EZB ihren Refinanzierungssatz im Februar erneut um 50 Prozentpunkte auf 3,0% gegenüber 0,0% im Vorjahr erhöht hat, um eine Refinanzierung bemühen.
Immobilieninvestoren müssen die Höhe ihres Fremdkapitals umsichtig managen, um die nachteiligen Auswirkungen höherer Zinsen zu minimieren. Dazu gehört eine effektive Handhabung der höheren Kreditkosten, die Stärkung des Cash-Flows und die Maximierung der Wertschöpfung.
- Größerer Fokus auf ESG-Faktoren
Die Berücksichtigung der ESG-Faktoren Umwelt, Soziales und Unternehmensführung gewinnt in der Immobilienbranche zunehmend an Bedeutung. Faktoren wie Verpflichtungen zur Klimaneutralität, neue Vorschriften und die Umverteilung des Vermögens auf die jüngeren Generationen fördern diesen Trend.
Infolgedessen bewerten Immobilieninvestoren und eigentümer ihre Strategien neu und stellen Fragen über die Berücksichtigung von ESG-Aspekten in ihrem Entscheidungsprozess, die Ermittlung von relevanten ESG-Risiken und die Schaffung von Mehrwert für alle Stakeholder.
- Veränderungen unserer Arbeitsweise
Die Pandemie hatte bedeutende Veränderungen unserer Lebens- und Arbeitsweise zur Folge. Immobilieninvestoren müssen jetzt ermitteln, welche Veränderungen voraussichtlich von Dauer und welche nur vorübergehend sein werden. In Deutschland gewinnen Nachfragetreiber wie New Work und ESG an Bedeutung. Für 2023 wird insgesamt ein Flächenumsatz von knapp unter 2,6 Millionen m² erwartet, was der Höhe der letzten zwei Jahre entsprechen würde.
Generally there’s been an increase in office occupancy with a 2022 average of 35% for Tuesday, Wednesday and Thursday, up from 28% in 2021. In London, the office occupancy rate averaged 40% from Tuesday to Thursday, with the West End seeing a rate of over 50% on the busiest days. Pre-pandemic rates ranged from 60-80%.
Eine detaillierte und objektspezifische Prüfung ist jedoch notwendig, da die Auswirkungen je nach Standort und Möglichkeit einer Anpassung des Bauplans einer Immobilie sehr unterschiedlich sein können. Zum Beispiel können sich Bürogebäude an einem Ort anders entwickeln als an einem anderen, und Hotels an einem bestimmten Touristenort können sich schneller wieder erholen als solche, die stark von Geschäftsreisenden abhängig sind.
2023 - Das Jahr der Unternehmensrestrukturierung und Refinanzierung
Die Lage ist zwar im Vergleich zum Vorjahr, als der Krieg in der Ukraine begann, stabiler. Aber Fondsmanager und Investoren im Gewerbeimmobiliensektor werden immer noch mit einem Sturm volatiler Faktoren in einer unberechenbaren wirtschaftlichen Umgebung konfrontiert sein.
Eines ist jedoch sicher: Unternehmensrestrukturierung und Refinanzierungwird in den nächsten Monaten ein großes Thema sein, da höhere Zinsen stärker belasten werden. Institutionelle Anleger werden versuchen, den Wert ihrer Assets zu schützen und, soweit möglich, zu steigern. Dies wird sie dazu veranlassen, ihre aktuellen Schulden umzustrukturieren oder zu refinanzieren, um neue Kredite mit günstigeren Zinssätzen zur Tilgung vorhandener Schulden zu erhalten. Da Banken und institutionelle Kreditgeber zudem weniger Kredite vergeben, müssen sie wohl alternative Kreditgeber finden, um die Lücke zu schließen.
Agiles CRE Asset Management fördern
In dieser sich verändernden und ungewissen Landschaft müssen Investoren und Fondsmanager im Gewerbeimmobiliensektor bei der Verwaltung ihrer Portfolios äußerst agil sein, um ihre Renditen zu maximieren. Mit der weitverbreiteten Verwendung von "con-lite"-Schulden, insbesondere bei größeren Kapitalinvestitionen, haben Investoren oft wenig Vorwarnzeit, bevor sie handeln müssen. Das alte Pfadfindermotto „Allzeit bereit“ ist daher noch nie so angebracht wie heute.
Das Technologiewachstum in der Immobilienbranche, auch „Proptech“ genannt, trägt seinen Teil zu mehr Agilität und Flexibilität bei. Proptech treibt den Wandel voran und gibt Eigentümern von Assets und Investoren die Werkzeuge an die Hand, um alle ihre geschäftlichen Aspekte zu verbessern, einschließlich Design, Bau, Mieterbeziehungen, Risikobewertungen und Finanzmanagement. Zum Beispiel können Datenanalysen und KI den Wert von Immobilien prognostizieren, neue Investitionsmöglichkeiten aufdecken und den richtigen Zeitpunkt einer Mieterhöhung bestimmen.
Angesichts der zunehmenden Verbreitung von Proptech ist es für Immobiliengesellschaften enorm wichtig, Schritt zu halten und die besten Technologielösungen zu übernehmen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Ein wachsender Bereich im Proptech-Bereich ist die zunehmende Verwendung von sicheren Datenräumen, die speziell für das CRE-Asset-Dokumentenmanagement konzipiert sind. Fondsmanager und Investoren können alle relevanten Dokumente zum Asset an einem einzigen sicheren Ort speichern.
Datenräume für Gewerbeimmobilien– bereit für die nächste Transaktion
Die Koordination und Verwaltung der großen Menge an notwendigen Dokumenten und Informationen, die während der Finanzierung oder dem Verkauf von Assets ausgetauscht werden, ist eine Herausforderung. Oft werden wichtige Dokumente an verschiedenen Orten mit fraglichen Sicherheitsstandards und fehlender Zugänglichkeit für beteiligte Stakeholder aufbewahrt. Dazu können individuelle PCs, Unternehmensnetzwerke, Aufbewahrungssysteme in der Cloud, Festplatten und Blockchains – oder eine Kombination davon gehören. Es ist eine riesige Aufgabe, alle relevanten Dokumente, die für den Abschluss einer Transaktion erforderlich sind ausfindig zu machen und zusammenzutragen, und sie Investoren dann in einem sicheren, leicht zugänglichen Format zu präsentieren.
That’s where a virtual data room, also known as a secure data room or VDR, specifically designed to manage CRE assets, comes into its own. A VDR such as Drooms is a platform that allows for the secure storage and sharing of all asset documentation and sensitive information, such as financial documents, property management reports, ESG performance certificates, legal records, and confidential business information.
Datenräume werden typischerweise während des Due-Diligence-Prozesses für M&A, Immobilienverkäufe und andere Investitionstransaktionen wie Fundraising eingesetzt. Sie können auch kritische Informationen und Mitteilungen in Bezug auf die Refinanzierung und Umschuldung verwalten, sodass Fondsmanager schnell Finanzierungen sichern oder Assets verkaufen können.
Sie bieten einen zentralisierten Ort, an dem die an der Transaktion beteiligten Parteien in einer sicheren und kontrollierten Umgebung auf Informationen zugreifen und diese teilen können, mit Funktionen wie Zugriffskontrollen, schneller Dokumentsuche, Dokumentenübersetzung und Audit Trails.
Deals müssen schnell abgewickelt werden. Und der Markt wird im Jahr 2023 eine größere Agilität als je zuvor verlangen. Ein sofortiger Online-Zugriff auf alles, was Fondsmanager und Investoren im Gewerbeimmobiliensektor für Transaktionen benötigen, kann ihnen helfen, in weniger als der Hälfte der Zeit transaktionsbereit zu sein. Die Zeit, die zuvor der Vorbereitung des Deals gewidmet war, kann jetzt genutzt werden, um Restrukturierungspläne zu implementieren oder Vermögenswerte zu verkaufen. Und darum geht es im Jahr 2023.
Datenraum-Features, die den Unterschied machen können
Nicht alle VDRs sind gleich.
Die grundlegende Funktionalität mag ähnlich aussehen, doch verschaffen bestimmte Designaspekte und Features Nutzern einen Vorteil in Bezug auf die Schnelligkeit und Agilität beim Transaktionsmanagement.
1. Benutzerfreundlichkeit
Gewerbeimmobilientransaktionen sind komplex und umfassen aller Wahrscheinlichkeit nach viele Dokumente und Informationen. Jeder mit Zugang dazu muss sich schnell und auf intuitive Weise zurechtfinden können.
Features, wie die folgenden, machen es Nutzern leichter und führen mit größerer Wahrscheinlichkeit zu einem schnelleren positiven Ergebnis:
- Sauberes, einfaches Design, Alltagssprache mit klaren Hinweisen
- Einfache Erstellung von vollständig indexierten Dokumentenhierarchien per Drag-and-Drop
- Intelligente Suchfunktion mit Q&As, um Prozesse und Dokumentfindung abzukürzen
- Möglichkeit für Besucher, Kommentare zu hinterlassen und Maßnahmen zu fordern
2. Automatisierung von Aufgaben
Einige Plattformen verfügen über KI und Automatisierung, um wiederholende manuelle Aufgaben und Prozesse durchzuführen. Dies kann massive Zeiteinsparungen ermöglichen und den Fokus auf strategische Investitionsentscheidungen legen.
3. Kundenservice
Es wird Zeiten geben, in denen Sie bei der Verwaltung Ihres Datenraums Unterstützung benötigen. Der Umfang und die Qualität des Kundenservices kann von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich sein. Die wichtigsten Aspekte, auf die Sie achten sollten, sind:
- Bietet der Anbieter einen Kundenservice in mehreren Sprachen an?
- Ist der Kundenservice in den Zeitzonen erhältlich, in denen Sie ihn benötigen?
- Hat das Serviceteam auf dem Gebiet der Gewerbeimmobilien die Kompetenzen und Kenntnisse, die Sie benötigen?
4. Zugänglichkeit
Viele Personen benötigen Zugang zu einem sicheren Datenräumen für die Due Diligence, das Asset Management und für Transaktionen. Ihr VDR muss Ihnen die vollständige Kontrolle darüber geben, wer Zugang zu dem Datenraum erhalten soll und ob bestimmte Bereiche des Raums gesperrt sind.
5. Sicherheit
Nicht unbedingt ein Feature, aber für jede Asset-Management-Transaktion von entscheidender Bedeutung. Das von verschiedenen VDR-Anbietern gebotene Sicherheitsniveau variiert. Achten Sie daher darauf, ob die Plattform:
- eigene Server verwendet
- eine vollständige Verschlüsselung der Daten im Ruhezustand bietet
- über ein umfassendes Schwachstellenmanagement verfügt
- regelmäßig externen Sicherheitsprüfungen unterzogen wird
- DSGVO-konform im Hinblick auf die Systeme und Prozesse ist
Möchten Sie mehr über Gewerbeimmobilien-Datenräume erfahren?
Drooms are Europe’s leading provider of virtual data room solutions, specially designed to manage commercial real estate asset documentation along the entire life cycle.
If you want to find out how our data room solutions can help you close your deals faster in 2023, please get in touch, and we’ll set up a demo.
